不少香港移民人士的心理是，去澳洲之後原本的工作經驗或專業資格市場沒有了，或所得的工資大減，甚至提早退休，所以希望透過買物業收租金過活。香港樓價高企，中產階級賣掉自住房之後，所得或可以買入兩套，甚至三套澳洲物業。不少澳洲發展商，地產經紀，以至網上KOL都吹捧租金回報理想，本文深入剖析在澳洲住宅出租物業情況。
期望管理
先用不會説謊的數據作為研究基礎，以執筆之時的最新統計（2020六月），在澳洲兩大城市，墨爾本市區的獨立屋租金中位回報(1)是2.8%，公寓為3.5%（gross，總收益，未扣除支出，貶值及稅，下同）。悉尼(2)分別是2.4%及3.6%。
澳洲和香港情況接近，市場是現實，及會自動快速調整的。相對高租金回報的物業，樓價自然會追落後。有如香港的唐樓，澳洲的高租金回報物業一樣可能面對高樓齡，高保養支出，租客質素及樓價升值落後大市等問題。在澳洲的偏遠鄕村，三四線城市，開放式迷你公寓，學生宿舍等租金回報都很高，可達10%以上，但物業升值落後，甚至下跌。數據雖顯示公寓租金回報較獨立屋高，但如前文《墨爾本住屋市場獨立分析》所述，公寓升值幅度長期不及獨立屋，兩頭馬車已經形成，而且筆者相信兩者之間的距離會如之前十年一樣繼續彍大。
以上觀察基於中位樓價及租金，實際表現當然可以更好，或差。例如維州西面二線城市，受惠政府人口政策及基建動工，無論租金回報及物業升值表現都好。五年前入市的今天賺租又賺價。但如果近年買入市中心的公寓，樓價沒有下跌已算幸運，世紀疫情更阻止了近二十萬新移民及學生來澳洲，雪上加霜。幸而新公寓興建工程已大幅度被剎停，未來幾年供應將會下降。宏觀這些因素都是一次性的，很難會再重複及預測得到。所以新移民人生路不熟，甚至預早隔山買牛，期盼一步到位，跑贏大市，便可能不切實際。
長租，分租，短租
澳洲一般長租都是一至兩年租約。業主負責維修，通常以交樓時的情況為準，租客搬遷時亦要還原，這包括地氈上的污漬，牆壁上的花痕等。過程中雙方逃避責任亦屢見不鮮，爭拗時有發生。澳洲租管由各州政府自定法例，通常相對香港較偏向保護租客。租客與業主如果不能私下平息爭端糾紛，經紀調停又失敗，可排期到政府訟裁機構作聆訊處理。但是這個服務僧多粥少，疫情又大大增加了雙方磨擦，疫情剛開始之時，已排期到至少三個月後。另外住宅物業業主亦要付責管理費，地稅，council fees包括收垃圾費，排污費等。租客的按金亦要存入政府的看守戶口，避免業主單方面沒收。
筆者前文《墨爾本住屋市場獨立分析》又分折過，澳洲的公寓文化未成熟，大部分人人生之中總會回到獨立屋居住，所以公寓租客多是過渡性質。另外除非租客是一個家庭，違約分租情況嚴重。政府法例又令到業主，管理公司，經紀代理人，以至法團的突擊檢查非常困難。這些都不利管理物業，所以不少業主索性主動分租物業，筆者也是其中之一。維州法例容許每個已入則的房間，最多容立兩名租客，潛建及分租潛建房間是違法及會導致保險廢止。如果同一個房間住進超過兩人便要申請例如旅舍的牌照。在一般住宅區申請牌照非常困難，政府對防火，私隱，排汚及用電的要求使發牌機會渺茫。不少公寓大廈的法團，以至樓契都註明最高住客人數，及禁止經營劏房旅舍。雖然監察困難，但council多會受理鄰居受到騷擾的投訴，並以罰款阻嚇無良業主。
墨爾本及悉尼受惠於人口淨流入，分租市場熾熱。直至疫情使共享公寓等短租物業絕跡市場，租金才回落。疫情之前，筆者把兩房公寓單位分租給共兩名租客，每張租約至少半年，可收取比傳統長租高兩成的租金。這也解釋了違約分租普遍的原因，透過社交網絡尋找同路人分擔租金，可省下不少。這些分租租客質素亦可以很好，不少是剛移民到澳洲的單身專業人士，收入穩定。但亦有靠政府福利維生的人，和工作假期的背包客，業主要小心篩選。不過，分租租客始終多是過客，流動性高，所以宣傳放租的工作亦較多，增加成本。分租住客之間發生磨擦亦屬平常，業主應該盡量配對租客，長遠會減少管理的工作量。
旅舍牌照申請困難，興建酒店經營要見縫插針，供應嚴重不足，導致共享公寓非常蓬勃。前文《墨爾本住屋市場獨立分析》另有數據分析。經營短租共享物業是分租的進階，經營上要處理的更多更繁瑣，但租金回報也更高。但共享公寓的高峰已過，疫情亦再給已飽和的市場致命一撃，相信要等待國際旅客回歸才有起色。
無論經營長租，分租，及短租物業，營運支出控制非常重要。相對香港，消耗大很多，尤其是獨立屋。業主應該對基本保養工作有了解，對於分租及短租更要懂得市場推廣。經營短租或共享公寓還要懂基本旅舍運作，如處理清潔，噪音，及旅客鬧事等問題。如果把這些問題及工作量完全外判給經紀代理公司，收入便會大打折扣。坊間收費長租管理是租金收入的6%，直到該租客完全搬出為止（業主不能私下與租客另定租約）。短租管理服務由租金收入的15%起，只包括放租，交匙，及安排清潔，但並不包括清潔費用，維修，放盤及市場推廣等。
保養營運考慮及費用
公寓的管理費由法團確立，並由管理公司代為收取及執行，買樓時會清楚列明。除了豪宅之外，一般澳洲住宅公寓的管理費較香港高昂少許。至於獨立屋方面，及總括其他保養費用，前文《在澳洲買新舊樓之間的決擇和日常保養》已有清楚介紹。
稅務考慮
與香港不同，最少在維州，簽訂租約時政府不會收取印花稅。至於租金收入，政府會分別收取個人入息稅或公司利得稅。非澳洲本土tax residents （包括長住外國的澳洲籍人士），不會享有免稅額，個人入息稅更由32.5%起。
至於投資房出租的營運藍圖，包括稅務的考慮，增加收入的做法，請參考前文《為高增長奠基，澳洲物業營運藍圖》。
另外未來有機會再探討澳洲商業物業租務市場，疫情對辦公室，餐飲，零售物業打擊嚴重，但對貨倉等需求又增加，有危亦有機。
延伸閱讀：《墨爾本住屋市場獨立分析》，《在澳洲買新舊樓之間的決擇和日常保養》，《為高增長奠基，澳洲物業營運藍圖》。
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註（1）：The Real Estate of Victoria (https://reiv.com.au/market-insights/victorian-insights)
註（2）：SQM Research (https://sqmresearch.com.au/property-rental-yield.php?region=nsw-Sydney&type=c&t=1)
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