移民澳洲靠收租維生

不少香港移民人士的心理是,去澳洲之後原本的工作經驗或專業資格市場沒有了,或所得的工資大減,甚至提早退休,所以希望透過買物業收租金過活。香港樓價高企,中產階級賣掉自住房之後,所得或可以買入兩套,甚至三套澳洲物業。不少澳洲發展商,地產經紀,以至網上KOL都吹捧租金回報理想,本文深入剖析在澳洲住宅出租物業情況。

期望管理

先用不會説謊的數據作為研究基礎,以執筆之時的最新統計(2020六月),在澳洲兩大城市,墨爾本市區的獨立屋租金中位回報(1)是2.8%,公寓為3.5%(gross,總收益,未扣除支出,貶值及稅,下同)。悉尼(2)分別是2.4%及3.6%。

澳洲和香港情況接近,市場是現實,及會自動快速調整的。相對高租金回報的物業,樓價自然會追落後。有如香港的唐樓,澳洲的高租金回報物業一樣可能面對高樓齡,高保養支出,租客質素及樓價升值落後大市等問題。在澳洲的偏遠鄕村,三四線城市,開放式迷你公寓,學生宿舍等租金回報都很高,可達10%以上,但物業升值落後,甚至下跌。數據雖顯示公寓租金回報較獨立屋高,但如前文《墨爾本住屋市場獨立分析》所述,公寓升值幅度長期不及獨立屋,兩頭馬車已經形成,而且筆者相信兩者之間的距離會如之前十年一樣繼續彍大。

以上觀察基於中位樓價及租金,實際表現當然可以更好,或差。例如維州西面二線城市,受惠政府人口政策及基建動工,無論租金回報及物業升值表現都好。五年前入市的今天賺租又賺價。但如果近年買入市中心的公寓,樓價沒有下跌已算幸運,世紀疫情更阻止了近二十萬新移民及學生來澳洲,雪上加霜。幸而新公寓興建工程已大幅度被剎停,未來幾年供應將會下降。宏觀這些因素都是一次性的,很難會再重複及預測得到。所以新移民人生路不熟,甚至預早隔山買牛,期盼一步到位,跑贏大市,便可能不切實際。

長租,分租,短租

澳洲一般長租都是一至兩年租約。業主負責維修,通常以交樓時的情況為準,租客搬遷時亦要還原,這包括地氈上的污漬,牆壁上的花痕等。過程中雙方逃避責任亦屢見不鮮,爭拗時有發生。澳洲租管由各州政府自定法例,通常相對香港較偏向保護租客。租客與業主如果不能私下平息爭端糾紛,經紀調停又失敗,可排期到政府訟裁機構作聆訊處理。但是這個服務僧多粥少,疫情又大大增加了雙方磨擦,疫情剛開始之時,已排期到至少三個月後。另外住宅物業業主亦要付責管理費,地稅,council fees包括收垃圾費,排污費等。租客的按金亦要存入政府的看守戶口,避免業主單方面沒收。

筆者前文《墨爾本住屋市場獨立分析》又分折過,澳洲的公寓文化未成熟,大部分人人生之中總會回到獨立屋居住,所以公寓租客多是過渡性質。另外除非租客是一個家庭,違約分租情況嚴重。政府法例又令到業主,管理公司,經紀代理人,以至法團的突擊檢查非常困難。這些都不利管理物業,所以不少業主索性主動分租物業,筆者也是其中之一。維州法例容許每個已入則的房間,最多容立兩名租客,潛建及分租潛建房間是違法及會導致保險廢止。如果同一個房間住進超過兩人便要申請例如旅舍的牌照。在一般住宅區申請牌照非常困難,政府對防火,私隱,排汚及用電的要求使發牌機會渺茫。不少公寓大廈的法團,以至樓契都註明最高住客人數,及禁止經營劏房旅舍。雖然監察困難,但council多會受理鄰居受到騷擾的投訴,並以罰款阻嚇無良業主。

墨爾本及悉尼受惠於人口淨流入,分租市場熾熱。直至疫情使共享公寓等短租物業絕跡市場,租金才回落。疫情之前,筆者把兩房公寓單位分租給共兩名租客,每張租約至少半年,可收取比傳統長租高兩成的租金。這也解釋了違約分租普遍的原因,透過社交網絡尋找同路人分擔租金,可省下不少。這些分租租客質素亦可以很好,不少是剛移民到澳洲的單身專業人士,收入穩定。但亦有靠政府福利維生的人,和工作假期的背包客,業主要小心篩選。不過,分租租客始終多是過客,流動性高,所以宣傳放租的工作亦較多,增加成本。分租住客之間發生磨擦亦屬平常,業主應該盡量配對租客,長遠會減少管理的工作量。

旅舍牌照申請困難,興建酒店經營要見縫插針,供應嚴重不足,導致共享公寓非常蓬勃。前文《墨爾本住屋市場獨立分析》另有數據分析。經營短租共享物業是分租的進階,經營上要處理的更多更繁瑣,但租金回報也更高。但共享公寓的高峰已過,疫情亦再給已飽和的市場致命一撃,相信要等待國際旅客回歸才有起色。

無論經營長租,分租,及短租物業,營運支出控制非常重要。相對香港,消耗大很多,尤其是獨立屋。業主應該對基本保養工作有了解,對於分租及短租更要懂得市場推廣。經營短租或共享公寓還要懂基本旅舍運作,如處理清潔,噪音,及旅客鬧事等問題。如果把這些問題及工作量完全外判給經紀代理公司,收入便會大打折扣。坊間收費長租管理是租金收入的6%,直到該租客完全搬出為止(業主不能私下與租客另定租約)。短租管理服務由租金收入的15%起,只包括放租,交匙,及安排清潔,但並不包括清潔費用,維修,放盤及市場推廣等。

保養營運考慮及費用

公寓的管理費由法團確立,並由管理公司代為收取及執行,買樓時會清楚列明。除了豪宅之外,一般澳洲住宅公寓的管理費較香港高昂少許。至於獨立屋方面,及總括其他保養費用,前文《在澳洲買新舊樓之間的決擇和日常保養》已有清楚介紹。

稅務考慮

與香港不同,最少在維州,簽訂租約時政府不會收取印花稅。至於租金收入,政府會分別收取個人入息稅或公司利得稅。非澳洲本土tax residents (包括長住外國的澳洲籍人士),不會享有免稅額,個人入息稅更由32.5%起。

至於投資房出租的營運藍圖,包括稅務的考慮,增加收入的做法,請參考前文《為高增長奠基,澳洲物業營運藍圖》。

另外未來有機會再探討澳洲商業物業租務市場,疫情對辦公室,餐飲,零售物業打擊嚴重,但對貨倉等需求又增加,有危亦有機。

延伸閱讀:《墨爾本住屋市場獨立分析》,《在澳洲買新舊樓之間的決擇和日常保養》,《為高增長奠基,澳洲物業營運藍圖》。

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註(1):The Real Estate of Victoria (https://reiv.com.au/market-insights/victorian-insights)

註(2):SQM Research (https://sqmresearch.com.au/property-rental-yield.php?region=nsw-Sydney&type=c&t=1)

Published by Lok

Middle-aged entrepreneur who is always looking for inspirations to create. 中年有機, 好戲在後頭! 小弟一把年齡,驚覺中年先有機,生活無可避免改變,現在誠實面對 。每日繼續打拼,尋找靈感,堅持去創造。

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