為高增長奠基,澳洲物業營運藍圖。

由古代至上世紀,地產物業通常都會由個人名義擁有。這做法到近代開始轉變,越來越多人以信託或公司名義擁有物業,其中一個原因是越趨複雜的稅制。相比香港,澳洲的稅制更複雜,這影響了物業自住和投資的部署。其實香港人對這些做法也不陌生,自從香港政府開始徵收額外印花稅之後,常見以公司擁有物業,並透過股份轉讓去完成買賣,便是為了避稅。這做法在香港的專業投資者之間較為常見,但在澳洲,筆者建議所有物業擁有者都必須花時間理解稅制的大概去進行部署,尤其是自雇和經營生意人士。因為除了影響物業買賣利潤,對日常物業營運,例如保養,裝修,出租等,甚至對抵銷應課稅的收入都可能有正面影響。

除非你是會計師,一般人要嘗試了解澳洲公司法和政府稅務局的資訊是非常頭痛的。除了堆積如山的網上資料,你同時要周旋於幾個政府部門之間,這是一個艱辛的學習過程,而且如果其中一步做錯了,會有金錢上,甚至法律上的影響。筆者原本也是和普通打工仔一樣,每次收到工資之後便乖乖預繳稅款。一天了解到這種稅務部署便開始自己鑽研和進行,但半途出家,一知半解做到一塌糊塗,最終要向專業會計師求救。假如時光可以倒流,筆者會一開始便請會計師幫忙。除了由第一天便可正確部署,不支付多餘的稅款之外,把這工作交給專業人士可以令你把焦點心思放回在你的本業之上,減少分心影響。

雇用專業會計師協助

不少人同筆者一樣,一定要自己親自做過才會心息。要知道就算你熟讀了稅務資料,但其演繹,進行,及相關成功案例是只有專業人士才知道。其實有經驗的會計師費用不是太高,並不只是富人的玩意。筆者建議先找一名會計師給予一個初步意見,如果你有可能節省的稅款足夠支付會計師的費用,便應開始為自己未來作出可能是一世人之中最佳的部署。

你可以花百萬購買物業,為什麼不花幾百元拿一個專業意見。

用七年時間艱辛成就的物業佈局藍圖

這個藍圖由用作自住的大本營物業開始。在澳洲投資過程中,最大的敵人是增值稅(Capital Gain Tax)。澳洲政府豁免賣出自住物業後的增值稅,所以大部份人都會利用此豁免權以個人名義購買自住房,唯一條件是要自住最少一年。另外每個家庭同一時間只可有一間自住房。同很多澳洲人一樣,筆者以此做跳板起動投資藍圖。

第一步:以信託經營投資房,個人生意和自雇收入工作,租用部份自住房從事商業活動。

投資者透過信託經營生意,自雇工作和投資房,好處是有較大的自由度去分配收益,轉作多人的個人收入,用盡所有人的個人免稅額。

澳洲稅制又容許物業擁有人出租其自住房最多六年,如超過六年便會失去增值稅的豁免權。在會計師的協助之下,把自住房的一部份,基於自住人口及實際商業需要推算出合理的面積,劃為辦公室,並為此辦公室估算合理的市場租值。

信託公司支付以上租金作辦公用途,並抵銷了其應課稅收入。同樣道理,用信託公司營運投資房,抵銷投資房應貨稅的租金收入。

第二步:利用自住房折舊抵銷額外租金收入。

你可以請測量員為你的自住房做一個一次性評估,列出每年的折舊額,然後以此折舊額抵銷從第一步收取的應課稅租金收入。為了把未來盈利最大化,筆者建議購買較舊的房子進行翻新自住。並用上最佳的用料,家具及家電,既增加每年的折舊額,又可以提高生活質素。

澳洲流行negative gearing,即是澳洲稅制中,容許投資者以物業投資損失抵銷應課稅的個人收入。筆者不贊同這個途徑,投資應以賺錢作原則,無理由一心追求虧損以達至慳稅目的。達到negative gearing投資虧損的主要元兇是按揭利息支出。所以澳洲的銀行是這個傾斜稅制中的得益者,在全球資金氾濫的時代,竟然可收取比其它國家銀行較高的利息。比較澳洲和香港兩地的實際按揭利息支出之後,你會發現negative gearing所能節省的個人入息稅其實和澳洲的按揭息差接近,白幹一場,世界哪裡有免費午餐。

筆者建議的第二步既可做到接近的效果,又給予物業投資者尋找資金的自由,減少利息支出。

第三步:擴充。

把可投資用的資本分開兩部份,第一部份用作再擴建再裝修自住房,第二部份用作購買另一間投資房,之後再重複第一及第二步。這也是筆者堅持挑選有增值空間的物業的原因,為未來擴建裝修提供跳板。

第四步:賣出自住房鎖定利潤,再重複以上步驟。

當你再沒有投資的資金,或自住房再沒有增值的空間,或以經達到六年出租上限,便執行這一步賣出自住房。六年過去,折舊額亦以經差不多用盡,但如果你保養得宜,新裝修外觀應該仍然討好,受到買家歡迎。

就算樓市只是平穩,你為自住房作出增值的工夫亦應該為你帶來可觀的利潤。要了解一般買家可能在物業成交之後再沒有足夠現金進行裝修,所以偏向購買已裝修的物業,一併向銀行做按揭。基於這個價值,從筆者經驗,在正常的樓市,未計物業本身升值,投入裝修的資金可以帶來最少五成的利潤。如果裝修設計吸引,利潤可更高。所以建議找專業設計師,把裝修效果最大化,又提高一家人的享受。

以上的四步曲為筆者及不少澳洲人帶來豐厚回報,還有節省不少稅款,其風險亦相對低。

(本文內容含有稅務資訊,並曾諮詢專業會計師,但請留意免責聲明。)

後記:我寫網誌希望在有限資源之下盡量提供最深入的分析。呢次拉埋我會計師落水,寫就一日,但係籌劃左一個月。好多資訊要檢查核對。

延伸閱讀:澳洲人一生中的買樓,換樓,賣樓

筆者自費雇用的顧問會計師:info@sbstar.com.au

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Published by Lok

Middle-aged entrepreneur who is always looking for inspirations to create. 中年有機, 好戲在後頭! 小弟一把年齡,驚覺中年先有機,生活無可避免改變,現在誠實面對 。每日繼續打拼,尋找靈感,堅持去創造。

8 thoughts on “為高增長奠基,澳洲物業營運藍圖。

  1. 唔好意思,想問問會計師的角色是資金運用以達至減少税項建議?

    另外,要每6年搬家一次好頻煩?
    舉例,如舊屋樓價60萬,全屋裝修20萬(是否太多?),升值5成的意思是否30萬?還是要視乎是否大成市?

    你篇文章寫得好詳細,分柝好好,謝謝你的分享。

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    1. 會計師通常唔會主動比減稅建議,因為同佢地專業資格操守可能有踩界地方。長期合作關係則不同。
      係七年,先住一年之後最多租六年。唔搬又要避稅就要再諗計。
      如果剛買入一間保養好好的物業,市價買入,通常rule of thumb 係以買入價10%做裝修上限。否則風險是over capitalisation
      例外是,彍建增加可用/售面積,殘屋番新等
      多謝支持!

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  2. 如果要換自住房時,是否要先賣後買?抑或可以買咗先賣?對稅務有冇影響。

    另外,關於按揭方面,意思係唔係香港借到的話就最好香港借?

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