為高增長奠基，澳洲物業營運藍圖。

由古代至上世紀，地產物業通常都會由個人名義擁有。這做法到近代開始轉變，越來越多人以信託或公司名義擁有物業，其中一個原因是越趨複雜的稅制。相比香港，澳洲的稅制更複雜，這影響了物業自住和投資的部署。其實香港人對這些做法也不陌生，自從香港政府開始徵收額外印花稅之後，常見以公司擁有物業，並透過股份轉讓去完成買賣，便是為了避稅。這做法在香港的專業投資者之間較為常見，但在澳洲，筆者建議所有物業擁有者都必須花時間理解稅制的大概去進行部署，尤其是自雇和經營生意人士。因為除了影響物業買賣利潤，對日常物業營運，例如保養，裝修，出租等，甚至對抵銷應課稅的收入都可能有正面影響。

除非你是會計師，一般人要嘗試了解澳洲公司法和政府稅務局的資訊是非常頭痛的。除了堆積如山的網上資料，你同時要周旋於幾個政府部門之間，這是一個艱辛的學習過程，而且如果其中一步做錯了，會有金錢上，甚至法律上的影響。筆者原本也是和普通打工仔一樣，每次收到工資之後便乖乖預繳稅款。一天了解到這種稅務部署便開始自己鑽研和進行，但半途出家，一知半解做到一塌糊塗，最終要向專業會計師求救。假如時光可以倒流，筆者會一開始便請會計師幫忙。除了由第一天便可正確部署，不支付多餘的稅款之外，把這工作交給專業人士可以令你把焦點心思放回在你的本業之上，減少分心影響。

雇用專業會計師協助

不少人同筆者一樣，一定要自己親自做過才會心息。要知道就算你熟讀了稅務資料，但其演繹，進行，及相關成功案例是只有專業人士才知道。其實有經驗的會計師費用不是太高，並不只是富人的玩意。筆者建議先找一名會計師給予一個初步意見，如果你有可能節省的稅款足夠支付會計師的費用，便應開始為自己未來作出可能是一世人之中最佳的部署。

你可以花百萬購買物業，為什麼不花幾百元拿一個專業意見。

用七年時間艱辛成就的物業佈局藍圖

這個藍圖由用作自住的大本營物業開始。在澳洲投資過程中，最大的敵人是增值稅（Capital Gain Tax）。澳洲政府豁免賣出自住物業後的增值稅，所以大部份人都會利用此豁免權以個人名義購買自住房，唯一條件是要自住最少一年。另外每個家庭同一時間只可有一間自住房。同很多澳洲人一樣，筆者以此做跳板起動投資藍圖。

第一步：以信託經營投資房，個人生意和自雇收入工作，租用部份自住房從事商業活動。

投資者透過信託經營生意，自雇工作和投資房，好處是有較大的自由度去分配收益，轉作多人的個人收入，用盡所有人的個人免稅額。

澳洲稅制又容許物業擁有人出租其自住房最多六年，如超過六年便會失去增值稅的豁免權。在會計師的協助之下，把自住房的一部份，基於自住人口及實際商業需要推算出合理的面積，劃為辦公室，並為此辦公室估算合理的市場租值。

信託公司支付以上租金作辦公用途，並抵銷了其應課稅收入。同樣道理，用信託公司營運投資房，抵銷投資房應貨稅的租金收入。

第二步：利用自住房折舊抵銷額外租金收入。

你可以請測量員為你的自住房做一個一次性評估，列出每年的折舊額，然後以此折舊額抵銷從第一步收取的應課稅租金收入。為了把未來盈利最大化，筆者建議購買較舊的房子進行翻新自住。並用上最佳的用料，家具及家電，既增加每年的折舊額，又可以提高生活質素。

澳洲流行negative gearing，即是澳洲稅制中，容許投資者以物業投資損失抵銷應課稅的個人收入。筆者不贊同這個途徑，投資應以賺錢作原則，無理由一心追求虧損以達至慳稅目的。達到negative gearing投資虧損的主要元兇是按揭利息支出。所以澳洲的銀行是這個傾斜稅制中的得益者，在全球資金氾濫的時代，竟然可收取比其它國家銀行較高的利息。比較澳洲和香港兩地的實際按揭利息支出之後，你會發現negative gearing所能節省的個人入息稅其實和澳洲的按揭息差接近，白幹一場，世界哪裡有免費午餐。

筆者建議的第二步既可做到接近的效果，又給予物業投資者尋找資金的自由，減少利息支出。

第三步：擴充。

把可投資用的資本分開兩部份，第一部份用作再擴建再裝修自住房，第二部份用作購買另一間投資房，之後再重複第一及第二步。這也是筆者堅持挑選有增值空間的物業的原因，為未來擴建裝修提供跳板。

第四步：賣出自住房鎖定利潤，再重複以上步驟。

當你再沒有投資的資金，或自住房再沒有增值的空間，或以經達到六年出租上限，便執行這一步賣出自住房。六年過去，折舊額亦以經差不多用盡，但如果你保養得宜，新裝修外觀應該仍然討好，受到買家歡迎。

就算樓市只是平穩，你為自住房作出增值的工夫亦應該為你帶來可觀的利潤。要了解一般買家可能在物業成交之後再沒有足夠現金進行裝修，所以偏向購買已裝修的物業，一併向銀行做按揭。基於這個價值，從筆者經驗，在正常的樓市，未計物業本身升值，投入裝修的資金可以帶來最少五成的利潤。如果裝修設計吸引，利潤可更高。所以建議找專業設計師，把裝修效果最大化，又提高一家人的享受。

以上的四步曲為筆者及不少澳洲人帶來豐厚回報，還有節省不少稅款，其風險亦相對低。

（本文內容含有稅務資訊，並曾諮詢專業會計師，但請留意免責聲明。）

後記：我寫網誌希望在有限資源之下盡量提供最深入的分析。呢次拉埋我會計師落水，寫就一日，但係籌劃左一個月。好多資訊要檢查核對。

延伸閱讀：澳洲人一生中的買樓，換樓，賣樓

筆者自費雇用的顧問會計師：info@sbstar.com.au

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