墨爾本住屋市場獨立分析

百貨應百客，無論是那一區，那一類房屋都有市場，只是客戶群數量與類型之分。自住房和投資房買家都希望能對準目標，以達到原本的期望。以香港太古城為例，很多人會聯想到中產大屋苑，專業人士用家市場。太古城由六十一座大廈組成從鰂魚涌延伸至西灣河，由面向英皇道繁忙馬路到面向優美海濱公園連無敵海景。屋苑內又有多個小社區，環境設施也不同，有的相連食肆，寫字樓，有的是純住宅範圍，相對遠離交通購物，但又有自己的游泳池和花園。住戶群中有住了幾代的老人家退休人士，住進作為大企業宿舍的外國專才，另有專業人士，小康家庭，聽說近鰂魚涌寫字樓的大廈還有業主自製劏房供應給上班人士。所以要了解住屋市場分佈，切忌太宏觀，本文嘗試較深入探討墨爾本這個地方。

墨爾本人口分佈，放射式城市規劃設計

大墨爾本區（Melbourne Metropolitan Area）人口已經達到五百萬，直徑約八十公里包圍著Port Phillip Bay 。以官方郵政地區編號（post code）計，所謂墨爾本是專指市中心（city）的範圍。大墨爾本區的發展，以市中心開始以放射性向外延伸。所有高速公路及二十多條火車線都以市中心為起點，接駁城市邊陲社區。直至今天，墨爾本還沒有一條完整的環迴火車線或高速公路，作為一個幾百萬人口以上的大城市，商業娛樂活動都相對上過度集中於市中心或附近。政府原本預留作興建環迴路的空間已被住宅填滿，要繞過市中心連接不同社區便要大興土木挖掘隧道。

另外如要在城市邊陲興建接駁道路也不行，在東北，東及東南的地區全是屬於Green Wedge Zone的農地及郊野公園。Green Wedge Zone是墨爾本人維持生命所需的食物搖籃，任何發展方案都會被否決。正是這個過度集中性問題，墨爾本社區大致分為內區（inner suburbs）及外區（outer suburbs）。所謂內外之分並沒有官方定義，坊間通常以十公里半徑為界。內區自然地較受居民歡迎，亦有較優秀的交通基建，學校及社區設施。尤其在東面，及沿海灣的地區，是傳統富人區。

西區和北區從前是製造業，物流船塢，還有化工業，原料提煉及儲存的集中地。雖然現在已經式微或者遷出，居民群組仍以藍領，新移民和難民居多。但也有少量傳統富有白人社區，及在外圍以全新城市規劃設計的中產社區，其交通運輸基建也算充足。西面的內區因近市中心之便，及幾代移民的努力，社區改造工程亦非常成功，今天的居民平均收入上升不少，已達中產。原來的草根階層亦逐漸搬向城市邊陲。

但根據傳媒研究報告⁽¹⁾，近二十年樓價最高增幅的二十五個地區，只有兩個在西區。個別西區地段雖有潛力，但整體與東區的樓價距離卻越來越遠。東區，尤其在距離市中心十至二十公里的地段，備受亞洲人移民追捧，這個現象也出現於本地人市場，越貴便越受歡迎。除升值潛力，買家始終追求優質校區，交通基建和社區設施。

香港人移民區

香港人移民潮大約從八十年代後期開始。香港人較鍾情樓齡較低的新區或半新區，集中於外區，除喜歡較大的空間，學校和社區設施，香港人當年最緊要住近香港食材店及商店林立的地方。初期熱門地區有Balwyn，Doncaster，Templestowe ，Mt Waverley，Glen Waverley 等，通常入住的地段只有幾年至二十年歷史不等。

除著M3高速公路的延長線彍建，香港人開始沿路進駐Vermont，至今天Cranbourne等地區，或更接近邊陲地帶的Berwick，Narre Warren等。除東及東南區外，在西區Point Cook的全新屋地段亦有不少香港人搬入。

人口和人口密度同時高速上升

墨爾本人口經歷爆炸性增長，連續由2002至2017年間以全澳洲最高速度上升，近十年每年升幅更超過2%，淨增加十萬人以上。根據非官方統計，墨爾本人口已經超越悉尼。人口淨流入的誘因除了墨爾本連續多年被選為全球最宜居城市之外，墨爾本房屋中位價（獨立屋，澳元$881k）比悉尼便宜接近三成（獨立屋，澳元$1,143k，見下圖）。悉尼生活指數亦高很多，全球最貴之中排32，但墨爾本只排64。但其實墨爾本衣食住行各方面生活質素也跟悉尼差不多，跟據政府統計，悉尼平均收入亦只高出墨爾本14%。接近悉尼的就業環境及報酬，配上樓價的折讓，除外國新移民外，墨爾本也吸引了從澳洲其它州，以至新西蘭人搬入。

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墨爾本人本來多數居於獨立屋或排屋（townhouse），內區的典型房屋一般佔地200至300平方米，而外區一般佔地600-1000平方米。傳統上一般家庭如要追求更大的空間，便要搬離開市中心。人口過度集中本身已經存在問題，澳洲雖然面積廣闊，但大部分人都只聚居於五大城市，城市內的活動又集中於市中心，直接間接增加開發外圍新區成本，因交通基建需要巨大資金投入。所以政府政策傾向增加居住密度，尤其在內區及市中心，大量興建多層大廈公寓。在舊屋充斥的內區及少數外區，政府又開放物業分契的規劃申請，鼓勵業主拆卸後重建多間排屋。這形成墨爾本個別人口群組，人口密度高速增長，根據民間研究，十年內幅度超過三成（見下圖）。但在同一時間，大約七成人口群組的居住密度沒有很大變化，仍然保持於低密度，即每公頃少於四十人，平均每人佔用超過250平方米。一個四人家庭便佔有1000平方米。

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高密度與低密度物業分成兩頭馬車分道揚鑣

從這些數據筆者可以看到多個現象：

1. 七成人口仍然居於低密度地區，墨爾本的主流今天仍然是獨立屋。但這些地區的人口有減少的趨勢。
2. 人口增長只集中於高密度地區，尤其是市中心附近和內區。高密度住宅成為政府解決交通，新移民住屋，年輕人上車，流動人口如學生和遊客的方案。
3. 公寓化及高密度化雖然是確定了的趨勢，但主流置業者如要組織家庭，下一站仍然是獨立屋。

今天由公寓換上獨立屋之階梯仍未成熟，公寓及獨立屋的中位價相差超過60%，儲夠首期已經非常困難，除非收入有大升幅，否則難以支持大量增加的供樓負擔。在繼續大量興建公寓的趨勢之下，獨立屋佔人口比例保持變化不大，兩頭馬車已經形成，而且筆者相信兩者之間的距離會如之前十年一樣繼續彍大（見下圖）。

雖然分成兩頭馬車各自跑，但並不代表其中一頭直奔懸崖。正如地產經紀所言，每天都有實在成交，需求是存在的。另外雖然公寓現時升值幅度不及獨立屋（見下圖），但租金回報的確較優勝。要了解這頭馬車便需要了解車上的乘客。

交通擠塞問題

筆者最近到香港一遊，發覺除了紅隧出入口之外，目測感覺各區消化車流的能力竟然較墨爾本及悉尼好。雖然香港澳洲兩地道路使用性質非常不同，但墨爾本的擠塞問題已接近不可接受，爆炸性的人口增加，歷史上城市規劃缺陷，政府不作為等都是成因之一。

墨爾本道路規劃有如貫通東西南北的棋盤格局。但每一步距離很短，做成很多停頓位。簡單開車去超級市場補充少量日用必需品，來回可能花上一個小時。上落班繁忙時間交通更接近癱瘓，只快過步行少許。在低密度住宅區開辦巴士線很難達到收支平衡，所以居民都習慣自駕代步，政府還是要鼓勵年輕人接受高密度的公寓生活文化。

在美國大城市如紐約和三藩市，公寓生活文化已經根深蒂固。例如在流行文化處境喜劇，必有年輕人一起租住公寓的情節，喧嘩玩樂渡日。但澳洲主流仍然是享往在陽光普照的後園搞燒烤派對。多層大廈公寓是從約二十年前才開始流行的，早期設計面積較大，對象是本地人大屋換細屋，減少物業保養工作，追求寫意生活。筆者翻閱1996年Southbank公寓放賣的樓書，從當年鳥瞰圖顯示，應該是該區第一座高樓公寓大廈。宣傳賣點是就近大公園及藝術文化中心，營造濃烈文化氣氛。其中兩房單位就算不計露台車位，面積也接近一千尺。

今天搬進公寓的日常生活誘因已經由寫意生活變成交通方便，新公寓面積又越來越細。這種公寓產品通常坐落市中心附近，或靠近鐵路交通。主流公寓的住客對象變成為方便上班，或將貨就價的上車客。

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高密度住宅區對家庭住客支援不足

今天公寓市場上家庭住客相對較少，大單位比例相對獨立屋市場少。一般家庭所需要的設施如託兒所，公園遊樂場，學校不足。相對香港，澳洲人普遍會組織家庭，所以公寓只是一個中途住所。但另一方面，越來越多持有獨立屋的退休人士選擇搬進公寓終老，從獨立屋換上公寓亦可套現支持生活，所以公寓亦有＂終＂途宿舍功能。

公寓短期租約住客

根據官方數據，在受到山火及全球大流行疫症影響之前，維州，主要是墨爾本每年接待3300萬過夜遊客，其中3000萬是州際國內遊遊客。接近十分之一遊客入住共享公寓或以短期租約租住一般住宅（見下圖）。比較香港，雖然遊客數字相對酒店房間數目比例差不多，但旅遊澳洲遊客的平均逗留日數多很多，公寓的出現滿足了這個市場需要。公寓成為變相旅館的流行更招致政府監管，少數公寓的業主立案法團更反對業主經營共享公寓。

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另外，大受歡迎的工作假期簽證人士，和大量外國留學生，亦是公寓短期租約常客。總結以上，影響公寓的發展和樓價升值有：

1. 初入職場年輕人的薪金調整。
2. 移民，遊客及海外留學生數量。
3. 交通情況繼續變差，越差越多人選擇公寓生活。
4. 墨爾本與悉尼之間的樓價差距。

因為政府交通基建繼續落後，今天已起步的工程又遠水不能救近火，所以筆者對公寓的看法是正面的，但公寓繼續是一個超長線的投資。投資者如果可以超微觀地對準地區和其目標住客，為他們提供貼身價值，租金回報是可以很理想的。

公寓發展需要建立住客與社區之間的聯繫和歸屬感

當今天大部分公寓產品都集中新移民，上車客和流動人口的時候，服務本地大屋搬細屋，尤其是嬰兒潮一代退休人士的超優質公寓便靜靜誔生了。

優質生活方式與豪華的分別，兩者未必對等的關係。

公寓發展商如要設計出別樹一幟，較高級的產品，通常從豪華方向落墨。方式不外乎豪華裝修，高樓底，複式閣樓，高樓層景觀等。這些配套雖可滿足富豪炫耀的目的，但對一般有消費能力，追求優質生活的本地人，他們的要求可能不同。這些消費者一樣厭倦交通擠塞和獨立屋的保養工作，希望住進公寓，但又不想和學生，遊客為鄰。他們雖然離開獨立屋，但希望繼續住在原本的社區，光顧同一間咖啡店，保持原來的社交聯繫。就算住在八十樓，每朝起牀坐在配備鍍金水龍頭的浴缸裡，看太陽從霧海中升起，但一出大廈外是繁忙馬路的商業區，對於不少本地人這並不是可持續的生活環境。另外這類用家對綠色環境，文化生活又有追求。所以這種超優質公寓的出現並不出奇，通常是在內區中密度的建築。這種產品的出現，有助及證明公寓文化持續成熟。

獨立屋會否繼續領導市場？

獨立屋的保值能力，主要關鍵在於澳洲人對物業擁有權的迷信，及對傳統澳洲夢（The Great Australian Dream)的享往。另外政府偏向發展高密度社區，二線城市，減少彍充大墨爾本區的決心，亦令到獨立屋市場更奇貨可居。墨爾本連續多年被選為全球最宜居城市，大部分地區環境都不錯，不同區的房屋居住環境分別不大，但價格升幅卻可以南轅北轍。地點始終是最重要的升值因素。本文曾引用的傳媒研究報告⁽¹⁾，便指出同是獨立屋，二十年過去某些邊陲地區雖然環境優美，但樓價可以原地踏步。所以如要顧及投資因素，獨立屋置業者一樣要跟貼政府基建藍圖，追逐優質社區，交通設施，及熱門校區。如果將貨就價，買入邊陲地區的獨立屋，是一場賭博。

延伸閱讀：澳洲物業首選Freehold，地大為王

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(註1) 來源：Domain Group網站，https://www.domain.com.au/news/rich-and-poor-how-melbournes-property-divide-has-widened-in-past-20-years-20161003-gru7d6/