在澳洲買新舊樓之間的決擇和日常保養

無論是新移民或是買樓新手,通常會為選擇新樓還是舊樓去苦腦。簡單從經濟層面去看,新樓須可帶來即時的享受但買家要付出溢價及承受其後的貶值。而舊樓可給予増值的空間和機會,但過程繁瑣,成交前驗收又需要經驗。

香港新移民習慣居於公寓,對獨立屋或排屋(townhouse)保養,和舊樓的潛在問題一無所知,這些都是要處理的風險。除貶值問題之外,新樓建築商商譽,質素和用料參差,收樓時對執漏要求又屢見不負責任,所以亦非毫無問題。

舊樓的常見問題

一個建築物和人類的身體一樣,會隨著年齡不斷被消耗退化。就算是空置物業,也會飽受風雨侵蝕和蟲害。在香港的大型屋苑有業主立案法團所雇用的管理公司代為保養,包括在每月的管理費之中,但在澳洲這通常要業主親力親為處理。除非前業主做足定期所需的保養工作,以下列出購買舊屋可能遇到的問題和維修工作,當然每個人忍受能力,每個物業的情況也不同。

十年房屋可能出現的維修保養項目

  1. 地毯大清洗或更換。
  2. 木窗框番新。
  3. 屋頂簷蓬及排水溝渠清理及維修。
  4. 戶外木材建築大維修。

二十年房屋可能出現的維修保養項目

  1. 更換廚房電器,爐具,廁所水龍頭,花灑等。
  2. 冷氣及壓縮機,換雪種及喉管。
  3. 更換更節能環保的暖爐和熱水爐。
  4. 泳池水泵及沙缸。
  5. 如果未更換,全屋LED燈膽,射燈。

三十年房屋可能出現的維修保養項目

樓齡三十年的房屋,大部分原來裝修及物料的使用壽命應該已完結。全面檢查之後應換則換,或者維修。

  1. 屋頂,尤其是瓦頂,應該有不少已裂開的瓦片。需要徹底清洗,收補,甚至重鋪。今天這也是安裝太陽能板的好機會。
  2. 內外牆番新油漆。
  3. 窗框番新甚至更換。
  4. 厠所,浴室及廚房重新裝修。
  5. 主電箱檢查,更新保險絲斷路器,電錶。
  6. 花園重新設計建造。
  7. 更換邊界圍牆。

四十年房屋可能出現的維修保養項目

一間四十年的房屋必已達到拆卸重建的臨界點。除非一向保養得宜,否則除主結構之外也需要更換。另外在經濟上,整個建築物已經完全貶值,其價值其實是地價。如果一向保養不佳又決定保留,尤其是自主物業,建議拆剩主結構,更換所有水喉電線。因為當年的設計及建築標準一來無法滿足今天生活作風習慣,二來亦不會通過今天的安全及節能環保要求。

樁柱亦是困難之一,木材樁柱需要全部更換及做防白蟻工程。就算石屎樁柱亦可能有移位問題,需要重置,這視乎土質及排水能力。例如墨爾本西區不少地區遠古時代是河床,土質通常是粘土,會乾固裂開,增加樁柱移位風險。

另外石棉是四十年以上舊樓常見的用料,因為吸入微粒可以致癌症所以已經禁止使用。但民間曾經估算,墨爾本98%,悉尼52%的舊樓也有用石棉建材,通常用於天花板,外牆隔熱,廚房及廁所。澳洲對石棉的策略是傾向忍受,只避免其釋放飄於空氣之中。因石棉本身是較穩定的物料,除非被𠝹開,或鑽開石棉板產生微粒,否則相對上安全。所以舊樓房間天花板常見保留吊燈,並沒有換上時尚入牆射燈,電制開關也保留原來的。

如果因裝修要移除石棉,坊間有很多專業人士跟足環保條例處理,費用也算合理。經濟上,含有石棉的房屋價值亦不太受影響。有經驗的買家已會把處理成本計入,所以今天的成交價格已反映現實。

看見以上問題,讀者可能立刻付出溢價去購買新屋,但新屋又是否沒有問題呢?

樓花常見建築問題

大受歡迎的house and land套餐,通常是大型發展商的量產產品,流水式的建築過程,各個步驟施工可以各自為政,缺乏承擔溝通,所以其質素視乎地盤項目經理的本事和經驗,和發展商商譽及對問題的承擔。另外大發展商價低者得的採購原則亦間接造成質素可能強差人意。筆者曾目睹朋友入住半年後,建築商才完成處理所有問題。

小型建築商能提供較體貼的照顧服務,但現金流相對大發展商少,面對天災人禍,經濟困難的復元力較少。買家付出較高成本追求更多服務,非量產的個人風格設計,也要注意建築商的破產風險。解決方案是查清楚建築商專業登記及資格,和購買建築期保險。

驗樓

無論新樓或舊樓,驗樓成本及能力也是頭痛的問題。對於不少人買樓是人生中最大的投資,當然要驗清楚才心安理得。購買二手樓成交之前花錢驗樓,風險是被其他買家捷足先登,賠了夫人又折兵。一般驗樓師每次服務收費幾百澳元起,但只會實際上花半小時左右視察物業,很多結構上問題,或白蟻問題,也未必有足夠時間檢查清楚。正所謂一分錢一分貨,另外有經驗買家會自己目測收窄範圍,再請專家看清楚。

日常保養

保養房屋這頭生命體,對抗大自然威力破壞,和每日使用消耗,是一個一星期七天,全日二十四小時隨時候命的工作。對於在澳洲長大的人,這已經融入每天生活之中,但是對於新移民,這是一個艱辛的工作。以前週末消遣是行街食飯睇戲, 在澳洲可能完全是清潔保養工作。如果家人年紀老邁,或小朋友又年紀少未能幫忙,作為一家之主保養物業的時間可能比享受更多。

只要有氣有力,全家必須參與分擔責任。在澳洲自住房除了是一家人的安樂窩,大本營,更是未來的經濟保障和向上流的跳板。家中所有人要有付出,各自各做好自己崗位,不能對問題視而不見。

新移民欠缺所需技能,可上網看片學習,由簡單工作開始。複雜的項目可先請專人處理,在背後偷師。也不須被保養成本嚇怕,其實香港屋苑的管理費也不少。至於預算,假切一向保養得宜,筆者建議以自住房樓價的2%開始,多除少補。

  • 1%作為council fees,排污費,保險,水電煤雜費等。
  • 0.5%作為更換消耗品,請人做保養工作等。
  • 0.5%作為小優化項目預算。這些是隨著科技進步和生活習慣改變的所需。

如果是投資物業,還有約1.5%的地稅(land tax)。

筆者認為必須經常保持物業在最佳狀態,有如女士養顏保青春。隨了日常生活質素,也可應付突如其來的賣樓需要。一間保養不佳的物業急讓一定賣不出好價錢,市場是最現實的。但也有其它方法的。

  • 租屋住。在澳洲除了日常清潔打理,其它一切保養及其費用也由業主負責。
  • 忍受,什麼也不做。有朝一日賣樓或重建才一炮過「還債」。花費當然較定期維持保養多,正所謂日久失修。但是你可以省下金錢時間去消遣娛樂,去旅行。

新樓及舊樓之間的選擇,和保養態度因人而異,並沒有一定的方程式。例如退休人士,或看重現金流的投資者便喜歡全新房屋。

Published by Lok

Middle-aged entrepreneur who is always looking for inspirations to create. 中年有機, 好戲在後頭! 小弟一把年齡,驚覺中年先有機,生活無可避免改變,現在誠實面對 。每日繼續打拼,尋找靈感,堅持去創造。

10 thoughts on “在澳洲買新舊樓之間的決擇和日常保養

  1. 以上文章提及 ,新樓會 溢價及帶來貶值,請問是什麼意思?
    舊樓的定義是什麼 ?新樓住了十年以上不也是舊樓嗎,也會增值?
    謝謝解答。

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    1. 頭五年,甚至十年,一手樓會眨值,直至同區二手樓升值至同一水平,才一齊再升值。買家享受了新屋,但開頭難以升值

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      1. 為什麼新樓入住同步向上?像hk, 樓齡會反映在樓價上, 同區樓齡越大呎價越平, 一定會畀較年齢平,不合理嗎?
        還是因澳洲有所不同?

        謝謝你詳細回答

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      2. 澳洲香港一樣。我講的是升幅,不是新和舊的尺價比較。在同一區,你同樣以一百萬買新樓及五年樓齡的二手樓各一,五年後二手升幅一定較佳。

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      1. 澳洲香港也一樣,新樓頭幾年(我覺得五至十年,十年是極端例子)唔會點升。解釋有很多,主要是發展商溢價和貶值,我建議你做少少功課留意成交價格。最近香港傳媒報導,大埔比華利山九年都要蝕錢,同期你買乜二手樓都跑蠃佢。

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