澳洲大城市悉尼及墨爾本的舊區大都接近市中心，交通基建社區設施和校區都很成熟，物業投資地點最緊要，所以地價高企。舊區當然充斥高樓齡的物業，為了從中圖利便要把它們活化。
拆卸分契重建不是必勝王道
很多人看見舊區舊屋，便只想到把它移為平地，分契增加密度及可建面積圖利。其實這並非一定是最賺錢的方法，甚至可能無利可圖。首先要了解市場需求及潛在買家的要求。越分得多便越細越密，居住環境質素下降。分得少又不能達到協同效應，建築費用蠶食了大部份盈利。
今天資訊泛濫，賣方及其代理人對地皮潛力一清二楚，叫價進取，投資者若是即買即拆即建即賣，在正常理智的交易之下多是無利可圖。所謂正常即是買家分折市場資訊之後的出價，並不是海外資金追隨停泊之處的盲目瘋搶。如果你售賣的對象是這些海外資金，本文不適合你，因為筆者相信這些熱錢盲流只是階段性的。
如果投資者辛苦管理執行整個拆卸重建工程，但只能賺到地皮跟隨大市的有機升值，並不化算。再用街坊小學雞智慧解釋一次，如果單單發幾個電郵要求報價，之後聘請建築商執行工程便可牟利，世界上那有窮人。
炒無可炒
在各國政府瘋狂印鈔票的年代，如果投資者唯一的價值只是投入資金，其實對下一位接手的買家便毫無特別用處。例外是炒家大舉進場屯積居奇推高樓價，但是澳洲政府加入印鈔的同時也加強監管，投資者不得要領。所以近幾年筆者並不同意用家投訴投資者炒賣推高樓價，反而覺得其資金把舊區翻新活化起來。其實如果投資者炒賣得逞，那有人辛苦活化舊屋。
所以無論分契重建與否，翻新活化，為用家創造價值是必須的。重建的決定取決於該物業的保養狀況，破損程度。分契及新密度的決定就視乎地型，面積，市場需求，建築費用及其中的協同效應程度。
1.5倍原則
如果物業的結構狀況良好，位置座向又好，而該區又對獨立屋有需求，單單翻新彍建便更能把利潤最大化，並不一定要推倒重來。翻新工程需要現金投入，管理執行，設計心思，工匠的技術經驗，缺一不可。這些都是給未來用家的價值。
投資者項目的目標買家都會用盡槓桿比率及現金做首期，根本沒有餘錢去做翻新，所以他們的選擇便只有新樓及已經裝修好的物業。這解釋了新樓相對二手物業的溢價，及合理化投資者收取利潤。在買入樓盤的成本之上，投資者通常每投入一百元去進行裝修彍建，大約可賺取五十元的利潤，這未計入地皮本身的有機升值或減值，純粹反映翻新活化的價值，筆者把稱之為＂1.5倍原則＂。
這五成利潤當然有風險，例如建築工程各種延誤及超支。但也有再上升的空間，例如體貼實用的設計，高度精簡化的項目執行管理，成本控制等。其實以地產投資的相對風險，五成利潤作為起點目標非常合理。翻新擴建需時最少六個月，計及放賣成交過程更是最少一年，如果連五成利潤也沒有，不如不做。
可提供給目標買家的價值
如要進行這一類投資，執行力高及可信任的團隊是必須的基本。為增加勝算，應以一倍利潤作為目標。重點是選擇樓盤的時候，留意其可塑能力，即是有可以扭轉的存在缺點，及其施工所需的空間。例如一間百年排屋坐落狹窄的地皮，而後園又欠缺彍建的空間，保育限制又阻止向上發展，可以變身的可能性便少之又少。
舊樓舊設計通病是與現代生活習慣脫節，通常採光低，間隔多，通道窄。以最少的間隔改動，達到內部開揚目的，便有很高的可塑性。手段做法多是在地皮上向北面的空間延伸，拆牆並改為落地玻璃門或窗。
除了設計上與建築上的價值，解決問題的執行力也是非常重要的價值。在舊區攪翻新擴建政府監管多，投資者及其執行團隊對規劃法例（planning scheme）的認識非常重要，為了和設計師合作協商，實現在規劃標準，美觀，實用性，成本及執行之間的平衡，達到最大化目的。
很多人放棄發展，把有潛力的舊區物業放賣，通常是因為不能有效率地解決可見的問題，這些都是投資者的機會。一個投資者沒有可能解決所有問題，但應該擁有基本了解，以便發現投資項目的可塑性，及發掘團隊並留為己用。一個工程會遇到的挑戰有很多，需要的技術人才也多，由項目管理，工程師，設計師，建築師傅等。投資者要以合伙的心態去和整個團隊合作，以長遠發展，持續合作互利關係為目標。
要做到以上的並不容易，更是一般物業買家難以辦到的，這些都是可提供的價值，投資利潤的基礎。
不進行肉眼看不見的增值工作
投資和自用是兩回事，過分精雕細琢一定影響利潤。除了以目標買家的口味和消費力作基準之外，翻新重建應着眼看得見的增值部分。例如避免昂貴的高科技隔熱物料，頂級羊毛地氈，歐洲製造名牌潔具等。不過對於水，電，隔熱等升級工作，雖然是買家看不見的，但政府規管也不少，要合情合法合理地繞過規例，便要看投資者執行的功力。
翻新重建是一個產品製作
至於了解轉售對象，必要由確實成交，從經紀們獲得的情報，和靠實地觀察所得。一個區的中位收入及樓價可能製造假象，或引導投資者定下危險的假切。其實區內往往隱藏著看不見的楚河漢界，細分不同地段，澳洲民間稱之為pockets。每一個地段的人口組成，口味，及買房消費能力也不同。除非你是入住多年的老街坊，最好先複製別人的成功案例，才再加入自己的思維和元素。
例如在墨爾本的熱門校區Balwyn North，Doncaster Road便是一條隱形邊界。以北地段是高薪白領階級的據點，優質豪宅存在但少有成交高於二百五十萬。以南地段較多old wealth，樓價達三四百萬的大宅並不罕有。
有些大區更加複雜，例如墨爾本的Richmond區，由北至南，有新移民及公共房屋區，之後是第一代殖民區，古式古香，再接連優皮年輕族群區。三個地段，三種不同人口結構，不同住屋要求。
豪宅區延伸，了解大額買家的口味
上文《墨爾本豪宅區介紹及剖析，對中產投資者的啟示》已經分折過，過去數據亦顯示，豪宅區的延伸區升幅樂觀。例如墨爾本的Hampton區，一般靠近海灣的破舊爛屋，地皮面積六七百米左右，只值約二百萬。但該區一間全新建成的豪宅，成交可達六百萬。就算計入豪宅的昂貴成本，也應該有可觀的利潤。
翻新或重建最大的競爭對手是DIY，即用家自行翻新或安排所有工程。豪宅區較少這個情況，但更大的困難是了解這些大額買家的口味及生活方式。以中產為銷售對象的物業，以優質，good enough為目標。但豪宅設計上便要追求極致。
除非生於大富之家，一般人不會了解。聘用專攻豪宅的經紀可解決部份宣傳網絡的問題。但除了設計出適合富豪的房產品，也要懂得向他們推銷及解釋，這並不是靠單單堆砌名牌物料，例如㕑具電器，及玩意，例如酒窖及泳池。最近筆者向業界取經，大開眼界，例如富豪追捧的某個美國名牌雪櫃，其中一個賣點便是它的恆溫功能，能保持温度高低起伏於一度之間。這個功能源於其始創人為兒子妥善雪藏胰島素藥物。之後除了雪藏藥物，更為優質稀有食材提供絕佳儲存環境，這種極致正是富豪用家追求的。
買歐洲名貴汽車，交車時車行不時送上法國香檳一瓶。豪宅銷售常常會由專人一對一服待睇樓，有機會筆者除配置一台頂級雪櫃外，還會預早放進一瓶上佳vintage香檳，並調教雪櫃至最佳享用溫度的11度，讓客人感受建造團隊對追求極致的態度。
另外不少舊區的物業也受到政府保育令的限制，不可拆卸，只可以作翻新或局部擴建。這過程牽涉對本土歷史，建築設計風格，工匠技藝及保育法例的認識，有機會再介紹。
延伸閱讀：《墨爾本豪宅區介紹及剖析，對中產投資者的啟示》
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