購買舊屋翻新或重建圖利

澳洲大城市悉尼及墨爾本的舊區大都接近市中心,交通基建社區設施和校區都很成熟,物業投資地點最緊要,所以地價高企。舊區當然充斥高樓齡的物業,為了從中圖利便要把它們活化。

拆卸分契重建不是必勝王道

很多人看見舊區舊屋,便只想到把它移為平地,分契增加密度及可建面積圖利。其實這並非一定是最賺錢的方法,甚至可能無利可圖。首先要了解市場需求及潛在買家的要求。越分得多便越細越密,居住環境質素下降。分得少又不能達到協同效應,建築費用蠶食了大部份盈利。

今天資訊泛濫,賣方及其代理人對地皮潛力一清二楚,叫價進取,投資者若是即買即拆即建即賣,在正常理智的交易之下多是無利可圖。所謂正常即是買家分折市場資訊之後的出價,並不是海外資金追隨停泊之處的盲目瘋搶。如果你售賣的對象是這些海外資金,本文不適合你,因為筆者相信這些熱錢盲流只是階段性的。

如果投資者辛苦管理執行整個拆卸重建工程,但只能賺到地皮跟隨大市的有機升值,並不化算。再用街坊小學雞智慧解釋一次,如果單單發幾個電郵要求報價,之後聘請建築商執行工程便可牟利,世界上那有窮人。

炒無可炒

在各國政府瘋狂印鈔票的年代,如果投資者唯一的價值只是投入資金,其實對下一位接手的買家便毫無特別用處。例外是炒家大舉進場屯積居奇推高樓價,但是澳洲政府加入印鈔的同時也加強監管,投資者不得要領。所以近幾年筆者並不同意用家投訴投資者炒賣推高樓價,反而覺得其資金把舊區翻新活化起來。其實如果投資者炒賣得逞,那有人辛苦活化舊屋。

所以無論分契重建與否,翻新活化,為用家創造價值是必須的。重建的決定取決於該物業的保養狀況,破損程度。分契及新密度的決定就視乎地型,面積,市場需求,建築費用及其中的協同效應程度。

1.5倍原則

如果物業的結構狀況良好,位置座向又好,而該區又對獨立屋有需求,單單翻新彍建便更能把利潤最大化,並不一定要推倒重來。翻新工程需要現金投入,管理執行,設計心思,工匠的技術經驗,缺一不可。這些都是給未來用家的價值。

投資者項目的目標買家都會用盡槓桿比率及現金做首期,根本沒有餘錢去做翻新,所以他們的選擇便只有新樓及已經裝修好的物業。這解釋了新樓相對二手物業的溢價,及合理化投資者收取利潤。在買入樓盤的成本之上,投資者通常每投入一百元去進行裝修彍建,大約可賺取五十元的利潤,這未計入地皮本身的有機升值或減值,純粹反映翻新活化的價值,筆者把稱之為"1.5倍原則"。

這五成利潤當然有風險,例如建築工程各種延誤及超支。但也有再上升的空間,例如體貼實用的設計,高度精簡化的項目執行管理,成本控制等。其實以地產投資的相對風險,五成利潤作為起點目標非常合理。翻新擴建需時最少六個月,計及放賣成交過程更是最少一年,如果連五成利潤也沒有,不如不做。

可提供給目標買家的價值

如要進行這一類投資,執行力高及可信任的團隊是必須的基本。為增加勝算,應以一倍利潤作為目標。重點是選擇樓盤的時候,留意其可塑能力,即是有可以扭轉的存在缺點,及其施工所需的空間。例如一間百年排屋坐落狹窄的地皮,而後園又欠缺彍建的空間,保育限制又阻止向上發展,可以變身的可能性便少之又少。

舊樓舊設計通病是與現代生活習慣脫節,通常採光低,間隔多,通道窄。以最少的間隔改動,達到內部開揚目的,便有很高的可塑性。手段做法多是在地皮上向北面的空間延伸,拆牆並改為落地玻璃門或窗。

除了設計上與建築上的價值,解決問題的執行力也是非常重要的價值。在舊區攪翻新擴建政府監管多,投資者及其執行團隊對規劃法例(planning scheme)的認識非常重要,為了和設計師合作協商,實現在規劃標準,美觀,實用性,成本及執行之間的平衡,達到最大化目的。

很多人放棄發展,把有潛力的舊區物業放賣,通常是因為不能有效率地解決可見的問題,這些都是投資者的機會。一個投資者沒有可能解決所有問題,但應該擁有基本了解,以便發現投資項目的可塑性,及發掘團隊並留為己用。一個工程會遇到的挑戰有很多,需要的技術人才也多,由項目管理,工程師,設計師,建築師傅等。投資者要以合伙的心態去和整個團隊合作,以長遠發展,持續合作互利關係為目標。

要做到以上的並不容易,更是一般物業買家難以辦到的,這些都是可提供的價值,投資利潤的基礎。

不進行肉眼看不見的增值工作

投資和自用是兩回事,過分精雕細琢一定影響利潤。除了以目標買家的口味和消費力作基準之外,翻新重建應着眼看得見的增值部分。例如避免昂貴的高科技隔熱物料,頂級羊毛地氈,歐洲製造名牌潔具等。不過對於水,電,隔熱等升級工作,雖然是買家看不見的,但政府規管也不少,要合情合法合理地繞過規例,便要看投資者執行的功力。

翻新重建是一個產品製作

至於了解轉售對象,必要由確實成交,從經紀們獲得的情報,和靠實地觀察所得。一個區的中位收入及樓價可能製造假象,或引導投資者定下危險的假切。其實區內往往隱藏著看不見的楚河漢界,細分不同地段,澳洲民間稱之為pockets。每一個地段的人口組成,口味,及買房消費能力也不同。除非你是入住多年的老街坊,最好先複製別人的成功案例,才再加入自己的思維和元素。

例如在墨爾本的熱門校區Balwyn North,Doncaster Road便是一條隱形邊界。以北地段是高薪白領階級的據點,優質豪宅存在但少有成交高於二百五十萬。以南地段較多old wealth,樓價達三四百萬的大宅並不罕有。

有些大區更加複雜,例如墨爾本的Richmond區,由北至南,有新移民及公共房屋區,之後是第一代殖民區,古式古香,再接連優皮年輕族群區。三個地段,三種不同人口結構,不同住屋要求。

豪宅區延伸,了解大額買家的口味

上文《墨爾本豪宅區介紹及剖析,對中產投資者的啟示》已經分折過,過去數據亦顯示,豪宅區的延伸區升幅樂觀。例如墨爾本的Hampton區,一般靠近海灣的破舊爛屋,地皮面積六七百米左右,只值約二百萬。但該區一間全新建成的豪宅,成交可達六百萬。就算計入豪宅的昂貴成本,也應該有可觀的利潤。

翻新或重建最大的競爭對手是DIY,即用家自行翻新或安排所有工程。豪宅區較少這個情況,但更大的困難是了解這些大額買家的口味及生活方式。以中產為銷售對象的物業,以優質,good enough為目標。但豪宅設計上便要追求極致。

除非生於大富之家,一般人不會了解。聘用專攻豪宅的經紀可解決部份宣傳網絡的問題。但除了設計出適合富豪的房產品,也要懂得向他們推銷及解釋,這並不是靠單單堆砌名牌物料,例如㕑具電器,及玩意,例如酒窖及泳池。最近筆者向業界取經,大開眼界,例如富豪追捧的某個美國名牌雪櫃,其中一個賣點便是它的恆溫功能,能保持温度高低起伏於一度之間。這個功能源於其始創人為兒子妥善雪藏胰島素藥物。之後除了雪藏藥物,更為優質稀有食材提供絕佳儲存環境,這種極致正是富豪用家追求的。

買歐洲名貴汽車,交車時車行不時送上法國香檳一瓶。豪宅銷售常常會由專人一對一服待睇樓,有機會筆者除配置一台頂級雪櫃外,還會預早放進一瓶上佳vintage香檳,並調教雪櫃至最佳享用溫度的11度,讓客人感受建造團隊對追求極致的態度。

另外不少舊區的物業也受到政府保育令的限制,不可拆卸,只可以作翻新或局部擴建。這過程牽涉對本土歷史,建築設計風格,工匠技藝及保育法例的認識,有機會再介紹。

延伸閱讀:《墨爾本豪宅區介紹及剖析,對中產投資者的啟示

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Published by Lok

Middle-aged entrepreneur who is always looking for inspirations to create. 中年有機, 好戲在後頭! 小弟一把年齡,驚覺中年先有機,生活無可避免改變,現在誠實面對 。每日繼續打拼,尋找靈感,堅持去創造。

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