Granny Flat 作為一個投資

Granny Flat,可說是一間住屋的延伸部分,通常與主建築體分開,自成一國,但在同一張屋契及所屬土地之上,同一個業權之下。一般是為了照顧分支家庭需要,年長的老人家可住近其子女,方便照顧溝通聯繫,但又可保持私人空間。Granny Flat設計上滿足老人家日常生活所需,通常簡單樸素,只一廳一浴室一房,或兩房。英語Granny是爺爺嫲嫲公公婆婆的意思,flat即小公寓,顧名思義是安頓長輩作其終老用的居所,筆者想不到Granny Flat接近的中文翻譯。

長輩如想住近兒女,可乾脆在附近置業。所以Granny flat的出現普遍是家庭經濟上原因。有時很諷刺,為了不再增加一家負擔,Granny Flat可以很平實,甚至簡陋 。上一代努力建立家園,傳給下一代,但自己踏入慕年卻搬進後園中建成的陋室,反正餘下時間不多。

除了獨立於主建築體的Granny flat,澳洲亦流行於獨立屋的一角設有套房,有時還有小偏廳或閲讀室,作為長輩起居空間私隱上也不錯。大多數在下層,讓長輩避免上落行樓梯。另外Granny Flat的浴室也會有體貼行動不便人士的設計,備有扶手,特大燈制,寬闊走廊等。

澳洲人大都成家立室,加上嬰兒潮世代踏入退休之年,Granny Flat需求增加。一般獨立屋如設有Granny Flat或長輩的下層套房,拍賣表現很不錯,成交價通常會較一般同區同面積的類似物業高。另外就算沒有與長輩同住的家庭,Granny Flat亦可成為客房,興趣空間(hobby space ),甚至分租提供額外收入。

一般投資者,如果不愛園藝,每天看著後園空地閒置曬太陽,甚至雜草叢生,都希望興建Granny Flat,做到地盡其用。

可行性及風險

根據城市規劃條例(Planning Schemes),大部分住宅獨立屋所屬的General Residential Zone One(GRZ1)都是低密度地帶。除了在指定地段,每一塊住屋地,同一份地契上只可建一個獨立建築物。另外可建面積佔地比率亦有限制,所以無論彍建或分建也受到規管。部分council容許興建獨立Granny Flat,除面積限制外,設計及其興建過程亦要符合規劃條例,並要通過多重檢驗。某些council亦指定Granny Flat只可被同一家庭內的成員居住,亦要在長輩終老後拆除。

至於臨時性建築物,例如貨櫃屋,council的規劃條例亦有清晰定義,必須符合其所謂臨時性及可被移走的原則及定義。另外在排污及供電上亦不能增加原有物業之承受能力。坊間上雖然有很多巧立名目的臨時性建築物聳立於後園之中,有些業主更違法分租出去,但這些做法都面對法律,罰款,保險廢止等風險。有些業主亦會把分開的車庫改裝成Granny Flat,六七十年代流行車庫獨立於主建築物,佔後園一角,不少更有合法地接駁水電。但法例上車庫是不可以居住的,車庫的石屎地面,亦較正常住屋的石屎地台薄,負重力低,是不適宜改建的。另外改裝車庫的隔熱,排污,供電,裝修門窗及建造浴室等支出亦不少。

廚房煮食是最難解決的問題。除了合法的Granny Flat,臨時性的房屋亦不可有廚房,明火煮食更是天方夜談。建築上的防火板及煤氣管道為檢查員提供追查線索,正常電網供電電流上限更難以支撐額外的煮食,及其它耗電量高的電器例如冷氣,乾衣機等。這些東西都是潛建的照妖鏡,業主就算勉強分租,其租值及留住租客的能力都大打折扣。

出租方面亦有執行上的困難要解決。因為不能或沒有正式分契,Granny Flat的互聯網供應,水錶,電錶也和主建築物一同分享。業主與租客的用量很難分開計算。噪音,私隱及新增泊車數目也會對業主及鄰居做成滋擾。所以不少潛建也是被鄰居舉報揭發的。

至於回報方面,因為Granny Flat的先天缺陷,期租金必定比正常接近面積的公寓低,租客選擇亦較少,多為學生,或中年單身人士。合情合法的,裝修設備和正常公寓無異的租金較高,但建築成本也高。為分租而去興建Granny Flat,整個建築物也會隨時間貶值,若干年後便只會變成一座又舊又有礙觀瞻的陋室。因為土地總面積不變,並不會有額外的增值,只有租金收入,相比銀行存款收息,還多了營運工作。

無論對投資者或租客,Granny Flat的優勢只是地點位置。因為以接近資金投入,選擇便只有城市邊陲地區或高密度公寓。所以分租Granny Flat的人通常是多年業主,因歷史或自用原因而擁有Granny Flat,既然是已出之物,能賺到額外收入是好事。對於一般買家,除非有家庭自用需要,無必要刻意追價爭奪有Granny Flat的物業。

Grand Father Clause

現代的城市規劃條例,多尊重及奉行所謂Grand Father Clause,即是以今天新例上是違法,但立法前的則可被豁免。因為Grand Father Clause,在舊區常見有如Granny Flat的額外原有獨立建築物得以保留,有時還不止一間。無論是如何破舊,只要各個建築物所在位置佳,便會受到投資者關注。其實並不是為了額外的租金收入,而是成為日後再發展的理據。除了把每一個建築物擴建之外,分契申請也大大增加了可能性。

有機會再多談。

延伸閱讀:《澳洲人一生中的買樓,換樓,賣樓

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Published by Lok

Middle-aged entrepreneur who is always looking for inspirations to create. 中年有機, 好戲在後頭! 小弟一把年齡,驚覺中年先有機,生活無可避免改變,現在誠實面對 。每日繼續打拼,尋找靈感,堅持去創造。

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