Granny Flat，可說是一間住屋的延伸部分，通常與主建築體分開，自成一國，但在同一張屋契及所屬土地之上，同一個業權之下。一般是為了照顧分支家庭需要，年長的老人家可住近其子女，方便照顧溝通聯繫，但又可保持私人空間。Granny Flat設計上滿足老人家日常生活所需，通常簡單樸素，只一廳一浴室一房，或兩房。英語Granny是爺爺嫲嫲公公婆婆的意思，flat即小公寓，顧名思義是安頓長輩作其終老用的居所，筆者想不到Granny Flat接近的中文翻譯。
長輩如想住近兒女，可乾脆在附近置業。所以Granny flat的出現普遍是家庭經濟上原因。有時很諷刺，為了不再增加一家負擔，Granny Flat可以很平實，甚至簡陋 。上一代努力建立家園，傳給下一代，但自己踏入慕年卻搬進後園中建成的陋室，反正餘下時間不多。
除了獨立於主建築體的Granny flat，澳洲亦流行於獨立屋的一角設有套房，有時還有小偏廳或閲讀室，作為長輩起居空間私隱上也不錯。大多數在下層，讓長輩避免上落行樓梯。另外Granny Flat的浴室也會有體貼行動不便人士的設計，備有扶手，特大燈制，寬闊走廊等。
澳洲人大都成家立室，加上嬰兒潮世代踏入退休之年，Granny Flat需求增加。一般獨立屋如設有Granny Flat或長輩的下層套房，拍賣表現很不錯，成交價通常會較一般同區同面積的類似物業高。另外就算沒有與長輩同住的家庭，Granny Flat亦可成為客房，興趣空間（hobby space ），甚至分租提供額外收入。
一般投資者，如果不愛園藝，每天看著後園空地閒置曬太陽，甚至雜草叢生，都希望興建Granny Flat，做到地盡其用。
可行性及風險
根據城市規劃條例（Planning Schemes），大部分住宅獨立屋所屬的General Residential Zone One（GRZ1）都是低密度地帶。除了在指定地段，每一塊住屋地，同一份地契上只可建一個獨立建築物。另外可建面積佔地比率亦有限制，所以無論彍建或分建也受到規管。部分council容許興建獨立Granny Flat，除面積限制外，設計及其興建過程亦要符合規劃條例，並要通過多重檢驗。某些council亦指定Granny Flat只可被同一家庭內的成員居住，亦要在長輩終老後拆除。
至於臨時性建築物，例如貨櫃屋，council的規劃條例亦有清晰定義，必須符合其所謂臨時性及可被移走的原則及定義。另外在排污及供電上亦不能增加原有物業之承受能力。坊間上雖然有很多巧立名目的臨時性建築物聳立於後園之中，有些業主更違法分租出去，但這些做法都面對法律，罰款，保險廢止等風險。有些業主亦會把分開的車庫改裝成Granny Flat，六七十年代流行車庫獨立於主建築物，佔後園一角，不少更有合法地接駁水電。但法例上車庫是不可以居住的，車庫的石屎地面，亦較正常住屋的石屎地台薄，負重力低，是不適宜改建的。另外改裝車庫的隔熱，排污，供電，裝修門窗及建造浴室等支出亦不少。
廚房煮食是最難解決的問題。除了合法的Granny Flat，臨時性的房屋亦不可有廚房，明火煮食更是天方夜談。建築上的防火板及煤氣管道為檢查員提供追查線索，正常電網供電電流上限更難以支撐額外的煮食，及其它耗電量高的電器例如冷氣，乾衣機等。這些東西都是潛建的照妖鏡，業主就算勉強分租，其租值及留住租客的能力都大打折扣。
出租方面亦有執行上的困難要解決。因為不能或沒有正式分契，Granny Flat的互聯網供應，水錶，電錶也和主建築物一同分享。業主與租客的用量很難分開計算。噪音，私隱及新增泊車數目也會對業主及鄰居做成滋擾。所以不少潛建也是被鄰居舉報揭發的。
至於回報方面，因為Granny Flat的先天缺陷，期租金必定比正常接近面積的公寓低，租客選擇亦較少，多為學生，或中年單身人士。合情合法的，裝修設備和正常公寓無異的租金較高，但建築成本也高。為分租而去興建Granny Flat，整個建築物也會隨時間貶值，若干年後便只會變成一座又舊又有礙觀瞻的陋室。因為土地總面積不變，並不會有額外的增值，只有租金收入，相比銀行存款收息，還多了營運工作。
無論對投資者或租客，Granny Flat的優勢只是地點位置。因為以接近資金投入，選擇便只有城市邊陲地區或高密度公寓。所以分租Granny Flat的人通常是多年業主，因歷史或自用原因而擁有Granny Flat，既然是已出之物，能賺到額外收入是好事。對於一般買家，除非有家庭自用需要，無必要刻意追價爭奪有Granny Flat的物業。
Grand Father Clause
現代的城市規劃條例，多尊重及奉行所謂Grand Father Clause，即是以今天新例上是違法，但立法前的則可被豁免。因為Grand Father Clause，在舊區常見有如Granny Flat的額外原有獨立建築物得以保留，有時還不止一間。無論是如何破舊，只要各個建築物所在位置佳，便會受到投資者關注。其實並不是為了額外的租金收入，而是成為日後再發展的理據。除了把每一個建築物擴建之外，分契申請也大大增加了可能性。
有機會再多談。
延伸閱讀：《澳洲人一生中的買樓，換樓，賣樓》
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