每個投資者都應該成為Professor of the Jungle

看畢Nike創辨人Phil Knight的自傳。他是越戰結束後,美越復交,首批投資設廠的商人。1997年,Nike是為越南帶來外匯的五大企業之一。為了表揚Nike的貢獻,越南政府邀請Phil前往訪問。政府代表以賓至如歸招待Phil,臨行前客氣問還可替他安排什麼。Phil謝過,代表堅持為他多做一點。

Phil於是老實不客氣,「我想和武元甲將軍見面。」

武元甲(Võ Nguyên Giáp,1911年-2013年),前越南人民軍總司令,今天越南社會主義共和國的主要締造者和領導人之一。武元甲是歷史教師出身,自學硏究行軍戰術,是一名軍事戰略天才,曾經打敗法國殖民地政府軍隊,日本侵略,及雖然人命代價龐大,是近代唯一能打贏美軍的名將。

政府代表為Phil安排了一小時會面。Phil形容武元甲個子不高,謙卑,閃亮眼神中懷著滿滿自信。

「你是怎麼辦到的?」(以小贏大,打敗各國軍隊)Phil直接了當,和不少美國人一樣,在越南遇到的滑鐵盧是一個難以解開的心結。

武元甲稍微一想,「I was the professor of the jungle。」大約意思是他是越南熱帶雨林的專家,有非常深厚認識。

越戰時美國派兵幾十萬,配備超音速戰機,先進坦克車,火箭導彈,大型轟炸機,甚至化學武器。但偏偏就是不能對付匿藏於森林及地洞內的越軍,死傷枕藉,最終撤退,讓南越政府倒台。

無論做事和投資,對項目及其周邊環境有貼身的認知非常重要的,正所謂猛虎不及地頭蟲。以房地產投資為例,所謂貼身的認識,即是:

  1. 基本認識。對目標地區環境,地形,地勢,地貌,街道,交通,學校,購物,公共設施如公園,托兒服務,運動場,游泳池等瞭如指掌。可參考前文樓盤篩選方程式之一,二及三。
  2. 居民生活。居民的就業收入,教育程度,文化背景等。生活娛樂去處習慣。如果你並非當地居民,便需要親身體驗了解。不少香港準移民讀者常常問有關本地環境冶安等問題,筆者勉強應付。形容環境較電視飲食節目形容美食更困難百倍。筆者常擔心答案反而令到讀者省卻親身視察,幫人變害人,所以永遠提醒讀者必須自己再親身感受。要做到地頭蟲的程度,最直接便是在該區模擬居民生活,乘搭他們的交通工具,到游泳池游泳,上該區的餐廳等。舉一個例子,越近商場火車站的房屋越貴人人都能理解,但要真正付出溢價買近一點的時候又不願,覺得不值得。最後追價購買與否,重點是要透過親身感受而避免用情緒因素去決定。當地居民想也不想便去爭奪的地利筍盤,便因每天花了額外交通時間,又或曾經目睹這種筍盤熱賣。
  3. 買家及租客的心理。即進駐該區的誘因,未來入住後的期望。可能是為校區,或方便交通和就業等。投資者亦應了解該區居民未來五年,甚至十年的生活演變,例如退休,分支家庭需要,筆者經常強調房產投資是長線的。除住客外,其他投資者的動機也要留意。純粹以自己預算,將貨就價去決定投資物業之大細或種類,便反映對這方面的不認識。
  4. 當地政府政策及發展。這方面的通常對策便是長期留意政經新聞,這是必須但被動的。我相信武元甲將軍不會完全倚賴美軍的情報,而是要了解自己軍隊的弱點和要面對來自各方面的挑戰。房產投資者在這方面要做到區議員上身,對居民及商戶所需及投訴一清二楚。
    • 例子(一):筆者曾以遊客身份多次造訪墨爾本郊外Mornington Peninsula地區並每次也短住幾天。發現當地旅遊業發展快速,更看見不少新發展,新景點摩拳擦掌準備動工。但問題是當地基建不足,地方政府根本不願意大力推動旅遊業,縱使是該區經濟的發電機。遊客每天從市中心長途跋涉,走馬看花快閃一日遊,除了逗留時間短影響消費,當地最出名是酒莊遊,酒後駕駛回市中心也是該區挑戰之一。筆者在短住其間又發現,該區優秀地段空置率高,曾為草根階層的蝸居陋屋,生活改善或百年歸老之後便被空置,或成為投資者作儲地之用。所以筆者便想出以低價買入爛屋將其活化作民宿之用途。
    • 例子(二):墨爾本的Balwyn及Balwyn North區因爲校區出名,成為用家及投資者的寵兒。地區政府容許透過分契重建排屋(townhouse),增加密度應付市場需求。但有投資者忽視當地居民對過度及不負責任發展的厭惡,低估其阻力,繼續單純追逐大面積地皮作發展,便終於被居民成功找到把柄反對,結果蒙受投資損失。

除以上之外,可以了解還有建築風格,社會保育要求等,有機會再和大家分享。

延伸閱讀之一:墨爾本住屋市場分析

延伸閱讀之二:墨爾本校區房

主題圖片:Phil Knight 及武元甲,互聯網上圖片。

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Published by Lok

Middle-aged entrepreneur who is always looking for inspirations to create. 中年有機, 好戲在後頭! 小弟一把年齡,驚覺中年先有機,生活無可避免改變,現在誠實面對 。每日繼續打拼,尋找靈感,堅持去創造。

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