看畢Nike創辨人Phil Knight的自傳。他是越戰結束後，美越復交，首批投資設廠的商人。1997年，Nike是為越南帶來外匯的五大企業之一。為了表揚Nike的貢獻，越南政府邀請Phil前往訪問。政府代表以賓至如歸招待Phil，臨行前客氣問還可替他安排什麼。Phil謝過，代表堅持為他多做一點。
Phil於是老實不客氣，「我想和武元甲將軍見面。」
武元甲（Võ Nguyên Giáp，1911年－2013年），前越南人民軍總司令，今天越南社會主義共和國的主要締造者和領導人之一。武元甲是歷史教師出身，自學硏究行軍戰術，是一名軍事戰略天才，曾經打敗法國殖民地政府軍隊，日本侵略，及雖然人命代價龐大，是近代唯一能打贏美軍的名將。
政府代表為Phil安排了一小時會面。Phil形容武元甲個子不高，謙卑，閃亮眼神中懷著滿滿自信。
「你是怎麼辦到的？」（以小贏大，打敗各國軍隊）Phil直接了當，和不少美國人一樣，在越南遇到的滑鐵盧是一個難以解開的心結。
武元甲稍微一想，「I was the professor of the jungle。」大約意思是他是越南熱帶雨林的專家，有非常深厚認識。
越戰時美國派兵幾十萬，配備超音速戰機，先進坦克車，火箭導彈，大型轟炸機，甚至化學武器。但偏偏就是不能對付匿藏於森林及地洞內的越軍，死傷枕藉，最終撤退，讓南越政府倒台。
無論做事和投資，對項目及其周邊環境有貼身的認知非常重要的，正所謂猛虎不及地頭蟲。以房地產投資為例，所謂貼身的認識，即是：
- 基本認識。對目標地區環境，地形，地勢，地貌，街道，交通，學校，購物，公共設施如公園，托兒服務，運動場，游泳池等瞭如指掌。可參考前文樓盤篩選方程式之一，二及三。
- 居民生活。居民的就業收入，教育程度，文化背景等。生活娛樂去處習慣。如果你並非當地居民，便需要親身體驗了解。不少香港準移民讀者常常問有關本地環境冶安等問題，筆者勉強應付。形容環境較電視飲食節目形容美食更困難百倍。筆者常擔心答案反而令到讀者省卻親身視察，幫人變害人，所以永遠提醒讀者必須自己再親身感受。要做到地頭蟲的程度，最直接便是在該區模擬居民生活，乘搭他們的交通工具，到游泳池游泳，上該區的餐廳等。舉一個例子，越近商場火車站的房屋越貴人人都能理解，但要真正付出溢價買近一點的時候又不願，覺得不值得。最後追價購買與否，重點是要透過親身感受而避免用情緒因素去決定。當地居民想也不想便去爭奪的地利筍盤，便因每天花了額外交通時間，又或曾經目睹這種筍盤熱賣。
- 買家及租客的心理。即進駐該區的誘因，未來入住後的期望。可能是為校區，或方便交通和就業等。投資者亦應了解該區居民未來五年，甚至十年的生活演變，例如退休，分支家庭需要，筆者經常強調房產投資是長線的。除住客外，其他投資者的動機也要留意。純粹以自己預算，將貨就價去決定投資物業之大細或種類，便反映對這方面的不認識。
- 當地政府政策及發展。這方面的通常對策便是長期留意政經新聞，這是必須但被動的。我相信武元甲將軍不會完全倚賴美軍的情報，而是要了解自己軍隊的弱點和要面對來自各方面的挑戰。房產投資者在這方面要做到區議員上身，對居民及商戶所需及投訴一清二楚。
- 例子（一）：筆者曾以遊客身份多次造訪墨爾本郊外Mornington Peninsula地區並每次也短住幾天。發現當地旅遊業發展快速，更看見不少新發展，新景點摩拳擦掌準備動工。但問題是當地基建不足，地方政府根本不願意大力推動旅遊業，縱使是該區經濟的發電機。遊客每天從市中心長途跋涉，走馬看花快閃一日遊，除了逗留時間短影響消費，當地最出名是酒莊遊，酒後駕駛回市中心也是該區挑戰之一。筆者在短住其間又發現，該區優秀地段空置率高，曾為草根階層的蝸居陋屋，生活改善或百年歸老之後便被空置，或成為投資者作儲地之用。所以筆者便想出以低價買入爛屋將其活化作民宿之用途。
- 例子（二）：墨爾本的Balwyn及Balwyn North區因爲校區出名，成為用家及投資者的寵兒。地區政府容許透過分契重建排屋（townhouse），增加密度應付市場需求。但有投資者忽視當地居民對過度及不負責任發展的厭惡，低估其阻力，繼續單純追逐大面積地皮作發展，便終於被居民成功找到把柄反對，結果蒙受投資損失。
除以上之外，可以了解還有建築風格，社會保育要求等，有機會再和大家分享。
延伸閱讀之一：墨爾本住屋市場分析
延伸閱讀之二：墨爾本校區房
主題圖片：Phil Knight 及武元甲，互聯網上圖片。
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