墨爾本豪宅區介紹及剖析,對中產投資者的啟示

不少人留意豪宅區房屋跟望著名店櫥窗內的手錶一樣,只看見其鑲滿寶石,名師設計的外觀,及貴得令人絕望的售價。其實除了成為人生物質追求的目標之一,豪宅區背後有很多值得物業投資者研究的啟示。本文以香港人角度作出比較和介紹,基於實際數據及現場觀察,沒有接受任何贊助而介紹一些純金錢推砌的偽豪宅區。

住在墨爾本的富豪多嗎?

有幾多財產才稱得上是富豪?根據傳媒引述《福布斯》調查數據(1),2019年全球有2,153位"十億富豪"(billionaire ,美元計)。其中36位是澳洲人,這人數十年間升了三倍。全球最富有的人是美國人Jeff Bezos,身家1,310億美元。澳洲最富有是Gina Rinehart,身家為153億美元,香港人熟悉的李嘉誠先生,身家為260億美元。澳洲十大富豪身家在35至153億之間,他們從事礦業,地產,物流及零售。在全澳洲最富有的250人之中(2),115位居於墨爾本,悉尼有98位,另外單單是墨爾本的Toorak區,便有23位,是最多富人居住的地區。

隱形財富

只有一線富豪才會被《福布斯》調查報導,其實很多富有的人也隱形於各種統計之中。相對香港人,澳洲人又較低調,平日出入少有穿金戴銀,大眾未必知道街上走過的某人原來是千萬富翁。從政府稅局統計資料顯示,澳洲最高收入的人士,佔豪宅區居民總數最多16%(見下圖)。這些隱藏於稅網之外的富豪,佔據了豪宅區的大部分房屋。另外由於社會貧富懸殊加劇,財富流動減少,富者越富的客觀事實,多少解釋了這些豪宅區一盤難求,新進富豪少有進駐這些地區的現象。

根據澳洲稅局數據,以墮入最高稅率收入範圍的人數計算,前五個地區及相對該區總人口的比例。來源:《The Australian 》21 November 2019

這些豪宅區的生活環境如何?跟普通地區的分別大嗎?富人的社區設施是獨家享用的嗎?介紹之前,先要嘗試定義豪宅區。筆者只是一般中產投資者,未曾體驗真正富豪生活。這有如介紹一道未曾品嚐的美食,但物業除了居住之外還有投資的功能,所以本文會用投資者旁觀角度出發,作出以下豪宅區的定義:

  • 樓價名列前茅。
  • 有歷史淵源,多年來一向是富人聚居之地,未來富豪想入住的地區。
  • 今天有名人及富豪居住。

至於環境,市容,校區,社區人脈網絡等,筆者認為是富豪入住的部分誘因,並不能成為定義之一。基於以上定義,從墨爾本市中心(city)出發,介紹以下豪宅區。

East Melbourne

Post code: 3002

交通:火車Hurstbridge線。電車線12,48,75,109。

地理位置特點:墨爾本最古老住宅區之一,遺留不少殖民時代的建築,受保育令保護,其中更有政商名人故居。距離市中心只隔一個公園Fitzroy Gardens,此公園旁邊是州政府Victoria Parliament ,對面是著名劇院區,集政,商,藝術於一身。面向Fitzroy Gardens 的公寓大樓是傳統豪宅150 Clarendon Street ,由富豪Sam Tarascio(身家約十億澳元,下同)發展興建。2019年十一樓放賣叫價4,600萬(新樓買入價1,900萬),另外頂層(十二樓以上閣樓)由Sam Tarascio自己持有,據說室內設計是為他度身訂造。市場估計,如果推出市場這可能是全維州最貴的公寓。此大廈又稱為Tower of Powers,住客是墨爾本政商權力中心,非其它鬥高,裝修鬥豪華的公寓大樓可比美。

East Melbourne 標誌着墨爾本的歷史和權力中心,特殊地點位置是成因,向東一街之隔更是煩囂的商住地帶(今天,很久以前還有輕工業)。除非重演美國加州矽谷新經濟產生一班全新富豪另起爐灶,建立新豪宅區的歷史,否則此區有著唯一的基因,是在其他地區找不到,更是不能複製的。

Toorak

Post code: 3142

交通:火車Glen Waverley線。電車線58,72。

地理位置特點:距離市中心5km,坐落Yarra River南岸,Toorak是全個維州房價最貴,收入最高的地區。連同East Melbourne ,Brighton,Toorak是所謂Old Money ,世襲富豪聚居之地區。自殖民時期開始,富豪便在Toorak興建大別墅,亦有不少外國大使館官邸。在全澳洲最富有的250人之中,有23位住在Toorak,2019年他們所擁有的房屋平均估值是$2,300萬,平均持有年期是15年,其平均買入價只是$850萬,升值2.7倍。貴重大宅坐落Hopeturn Road,Grange Road,Orrong Road 及St. Georges Rd一帶。由墨爾本著名百貨公司Myer創辦人買下並建立的大宅Cranlana,有百年歷史,可能是全Toorak佔地最大的別墅,今天只用作其家族及旗下非牟利機構的會議中心。筆者曾經入內參觀過一次,內裏的主體建築物內外,花園,雲石藝術雕塑,甚至車路,大閘及圍欄也受到政府保育令保護。

Toorak本身雖然環境好,但在多年被選為全球最宜居的墨爾本之中,不算是超然,又沒有什麼無敵景觀。社區內有著名的步行街,有很多高質素,有個性的商店,藝廊,咖啡室和食肆,他們的服務對象也包括外區客人,價錢雖然高但是一般人可以負擔的。位置上Toorak不算自成一角,有齊主幹道路及公共交通工具連接各區。所以筆者認為Toorak聚集了數一數二的富豪是天時地利人和,物以類聚,漸漸成為富有的標誌,成功的身分象徵。

Kew

Post code: 3101

交通:電車線16,48,72,109。

Kew其實面積相對大,人口是Toorak的兩倍,但真正藍血的部分是Studley Park地段。距離市中心五公里,沿Studley Park Road橫過Yarra River之後上山,在Studley Park Road 北面與河之間的部分。地勢居高臨下,俯瞰市中心,環抱翠綠公園及Yarra River,景觀豐富。此地段自成一角,非常私隱,近河邊的大宅是墨爾本最佳的河景物業,絕少放盤。有150年歴史大宅Raheen,估值一億,應該是全澳洲最貴重的物業,由波蘭裔移民回收商人Richard Pratt持有,其身家約55億。

著名豪宅區之中,Kew是唯一沒有火車線經過,但是名牌私校林立。沿Barkers Road及Willington Street是"私校街",附近有很多較細積物業,吸引為方便小朋友上學的高收入人士入住。相對充滿神秘感,由世襲富豪長期持有的Studley Park地段,此一帶平民化得多。

Brighton

Post code: 3186

交通:火車Sandringham線。電車線64。

跟Kew無論在面積,人口及其分佈也相似,Brighton有自成一角的地段,也有較平民化的一端。就算不計天價大宅,入場費也是全墨爾本數一數二,2020年7月其中位樓價是270萬。 Brighton距離市中心11公里,賣點是海景,及海灘社區的生活環境。區內著名遊客景點Dendy Street Beach,海灘上的小木屋(bathing box)是名信片及遊客拍照打片熱點。這些小木屋有超過150年歴史,私人擁有的,只可以用來儲物,可以視為近海豪宅的延伸,每一間售價高達40萬。

太墨爾本區環繞Port Phillip Bay海灣,沿海邊沙灘都建有道路。所以大部分海邊房屋都面對大馬路,雖有海景但也有私隱及噪音問題。Brighton區在Elwood Park及Brighton Baths之間地段,前臨沙灘自成一角,於墨爾本極度罕有。居民包括影視名人,體育名星,國家木球隊隊長等。

Brighton 也有優質私校,但隨著學生減少,著名私校Xavier College的Kostka Hall 初中分校將會關閉,並把校舍及地皮放賣。因為面積大,近海灘及火車站,一旦推出市場一定非常矚目。

墨爾本其他傳統豪宅區還有Hawthorn ,South Yarra及Albert Park,性質售價也貼近Toorak區,不再逐一介紹。

可延伸繁殖的豪宅區基因

香港石澳道,悉尼Point Riper,East Melbourne 近Fitzroy Gardens,Brighton 臨海地段,Studley Park等都有其獨特地理位置,被少數富豪買入收藏,極少放賣。就算一朝飛黃騰達,出高價求業主割愛,可以就是不賣。據報如要買入香港石澳道物業,還要一眾居民投票贊成,人脈社會地位缺一不可。

但是亦有豪宅區如Toorak,所謂區域分界是虛擬的,地圖上的一個框框而矣。其郵政編號(post code)亦只是方便郵差把信件分類送遞。只要政府制定的用途規劃一樣,就算在區外一街之隔並不會造成生活上的分別,社區市容及基因是非常相似的。尤其在豪宅區,高收入者根本不太計較物業與區內熱門設施及交通工具的距離,只求盡量近朱者赤。但豪宅區供應有限,就算政府放寬密度限制,大宅業主除非遇到經濟困難,並不會著眼市場波動輕易賣出去作發展之用。所以為了擠進這個圈子,期望上流基因滲透優化自己,便要向鄰區入手。

物以類聚,社會上有錢有地位的人往往自動歸邊不同階級,這是社會學上的複雜問題,筆者不懂解釋,只知道同樣套路會在不同階層不段重複,這些豪宅區的延伸區往往是上佳的投資機會。參考1993-2018年獨立屋中位價最高增長地區(下圖),以上提過的豪宅區連頭二十名也不入,樓價飆升的地區有以下幾大類形:

  • 亞洲移民熱門地區。
  • 考大學成積突飛猛進的校區。
  • 成功社會轉型的西區內區。
  • 豪宅區的延伸。

展望下一個二十五年,只有豪宅區的延伸是最可能預測的。另外,豪宅區物業雖然風險較低,但與其追價向大宅求售,寧可購入延伸區的舊屋作發展用途。打個比喻,九十年代漫畫古惑仔主角的藍本原是劉德華,但拍攝電影版的時候導演卻用鄭伊健,既有原著基因,拍攝打鬥時眼神兇狠,但片酬較低,電影結果又大賣。

1993-2018年獨立屋中位價最高增長地區。來源:Corelogic

確認一個社區的階級基因

與豪宅區接壤的所有鄰區,是否都能繁殖同一種基因,樓價又可以追貼呢?答案不是必然,因素有很多。九龍何文田區很理想,北面的九龍塘亦然,但東面的橫頭磡就差天共地。江華比鄭伊健樣貌更似劉德華,但受歡迎程度就差很遠。

階級基因是主觀的判斷,每個人都有分辨的能力,當越區探訪時,其階級反差所帶來的感覺可以是非常明顯的。除了市容,居民的談吐,衣著,習慣和禮儀都會反映該區的基因。

除了主觀的判斷,亦可從該區的中位入息,GDP等客觀條件推斷,越高越好。但對投資者及置業人士,困難在於這些客觀數據通常都最少滯後一年,容易被其他投資者捷足先登。

唯一辦法便是親身去感受,除了平常去逛一逛,造訪該區設施,筆者甚至試過短租住幾晚,過一下該區居民的日常生活。近年例如Mornington Peninsula 區內的北端Mornington區,Mount Martha區,及南端的Sorrento區,都已經完成豪宅化,大部分殘舊的房屋被番新或重建,非常適合墨爾本巿內嬰兒潮一族大屋搬細屋過退休生活,供不應求。而且未來幾年嬰兒潮一族會繼續步入退休年齡,他們已經到收成之年,無論經濟環境怎麼變化都會有充裕的資金。筆者曾短租Mount Martha,Dromana 及Rye地區感受環境,順便一家人作本地旅行(staycations)。發現只要靠近海灘,其基因跟已豪宅化的南北兩端是很接近的。碰巧四年前Mordialloc以南沿海地區都落後大市,結果以低價買入Mornington Peninsula 南北兩端之間的近海灘舊屋。幾年以來有不少看法接近的投資者,今天樓價已有升值,過了再入貨的黃金時間。但相信約五至七年後便是收成之時,拆卸重建排屋賣出。

延伸閱讀:墨爾本住屋市場獨立分析

這個網誌的Facebook Page 成立了,希望大家能like 及follow 一下。亦歡迎大家分享給朋友。謝謝。

註1:澳洲ABC News 網站文章《Australia has slightly fewer billionaires, but their wealth is still increasing says Oxfam》(https://www.abc.net.au/news/2020-01-20/australia-billionaires-wealth-ric-oxfam-davos/11877372,20 January 2020)

註2:刊於《The Australian 》,《The List》https://www.theaustralian.com.au/business/australias-richest-250#newscorpau_custom_html-14

Published by Lok

Middle-aged entrepreneur who is always looking for inspirations to create. 中年有機, 好戲在後頭! 小弟一把年齡,驚覺中年先有機,生活無可避免改變,現在誠實面對 。每日繼續打拼,尋找靈感,堅持去創造。

4 thoughts on “墨爾本豪宅區介紹及剖析,對中產投資者的啟示

  1. Toorak 塞車可以塞到天荒地老,主幹線道路更與電車共享,許多道路限速四十,出 M1 亦迂迴得很,除非住得久了懂得繞路,否則需要很多耐性。

    Liked by 1 person

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s

%d bloggers like this: