準/新移民買樓的可能期望落差（之二）：城市邊陲獨立屋

首次置業，除非有父蔭，城市邊陲的獨立屋價錢較可接受。其中的新樓示範屋魅力又沒法擋，尤其是house and land package，因為新手需要了解，分析及學習處理的問題較舊樓少。筆者雖然自小被灌輸買屋盡量買舊獨立屋的想法，但首次置業時，仍然選擇了package 。而且還遠離大城市三藩市，去到二線城市Sacramento的邊陲。

那個地區原本只是一片黃土，一棵樹也沒有。炎夏時大風會刮起塵土，猛烈太陽加上混凝土地面釋出的熱能射線，焗爐一樣。距離三藩市兩小時車程，朋友很少來探望，我自己一個人住，獨守大屋，周末冇局，唯一消遣便是home improvement。雖然是新屋，可(要)做的仍有很多。首次買屋，發展商的升級佈置及裝修選項當然負擔不了，廚廁用具只是平實貨色，所有牆壁也是白色，像住在一個乒乓球裏面。花少少錢買罐油漆自己油牆，為自己的生活空間及寂寞周末添加色彩。

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另外買美國的Package和今天澳洲一樣，少有包前後花園landscaping，入伙後無論屋苑外圍，或自己間屋前後都繼續被黃土包圍。收樓後荷包乾硬化，又係要自己揸鏟種花草樹木。

社區設施

新盤樓書一定會提購物中心一應俱全。穩賺的生意點會冇吖？但文娛康樂，體育娛樂設施就一定不會多，甚至沒有。後生仔想有夜生活，或上名店吃餐好，只有出市中心。

不過，每天下班去看地盤，親眼看著自己的首置物業從地面升起，感覺很實在和滿足。

以上是入住的個人感受。雖然是差不多廿年前在美國的事，但今天開車經過墨爾本新區，感覺如一。

旁人目光

無論買新屋或舊屋，如果預算有限，選擇便只有舊區殘屋或公寓，貪該區資源及設施豐富。要住獨立屋，便要去城市邊陲新區。

今天新移民較八十年代年輕化，加上受到內地資金追捧，未必有財力可擠進熱門華人區。

其實香港老移民聚居東區如Doncaster 及Glen Waverley，三十年前移民潮時也算是外圍近邊緣，例如當時M3公路盡頭正是Doncaster，區內又沒有什麼名校。今天水鬼升城隍，除了是區內人努力，更是受惠於人口暴升的紅利。所以只是天時地利，比較是無謂的。

交通時間及費用

墨爾本塞車情況嚴重，但住得三五七年，你會發現交通時間與距離是不成正比的。同樣是要在繁忙時間入市中心，內區和邊陲區的塞車痛苦程度可以頗為接近。因為內區的道路狹窄，人，車，單車及電車爭路，燈位又多。外區車流不少也要經內區才能進入市中心，做成癱瘓。筆者體能好的時候，曾經特意踩單車和同事乘巴士比賽，下班後鬥快從市中心回Doncaster，結果單車贏。

但住邊陲區開車養車開支的確較高。除非你住近火車站，否則家中每一位成人也要有一部車，是必須品。傳媒引述學者報告，邊陲地區汽車有關開支可高達每星期六百澳元⁽¹⁾。這情況當然也加劇了社會階層之間的不公現象，但不是本文探討範圍。

物業升值考慮

如前文《墨爾本住屋市場獨立分析》所引述數據，除了個別近海及近火車站地區，內區通常跑贏邊陲區。貴區除了佔用了較好的社區資源設施，也沾手了較好的投資機會。

另外就算時光倒流，不是所有近邊緣區也會像Doncaster 般上升，同期的Greenvale便望塵莫及。要知道墨爾本曾多年榮登全球最宜居城市，環境優美幾乎是本等的，未必是升值主因。

隨著城市直徑延伸，圓周擴大，邊陲區選擇更多，離市中心更遠。投資者要眾裏尋她，要考慮的便更多。前文《上車的決擇，沿火車線搵樓套路》便建議以同樣預算沿火車線揾樓，盡量找尋火車站步程之內的物業，增加勝算。

例如如果二十年前住在Doncaster的香港移民下一代，因負擔不了該區，而跟以上套路買入Cranbourne二手房，今天便賺住又賺價。今天發展商推廣新樓，經紀介紹二手樓，也較少提及以上觀點。好的事實樓書已經提出了，大家可以再參考本文，減少期望落差。

另外我懷疑今天不少買了邊陲區物業的本地人，是在該區附近工作的，不用長途跋涉入市中心，不過我未找到數據支持。最後，如果大家同意筆者的睇法，你有冇覺得今天墨爾本面積已經太大，無論交通擠塞或是基建滯後都變得不合情理。解決方法可能只有再增加密度，居住質素難免下跌。如果樓價再升，可能會成為駱駝背上的最後一根稻草，墨爾本人將會加速搬遷到較細的二線城市。筆者從四年前已經開始投資Mornington Peninsula地區的物業，而且暫時回報不錯。今年將會繼續主力研究二線城市物業投資情況，有機會再分享。

請繼續留意下一篇，墨爾本買樓的可能期望落差（之三）：Docklands

上一篇《準/新移民買樓的可能期望落差（一）：華人化社區公寓》

後記之一：上述Cranebourne的例子其實是筆者朋友的真人真事。我從他身上學到很多。

後記之二：如果我嘗試代入新區house and land package推廣人士心態，相信我做法也會大同小異。揾食啫，買家始終有責任去查證。

後記之三：當年美國所買的首置新樓入住後年半便賣了。雖然幸運地賺了一筆，但決定與投資無太大關係。而且可以說是bitter sweet，有機會再談美國的生活。

(註1) https://www.abc.net.au/news/2020-04-18/forced-car-ownership-hurting-families-in-melbourne-outer-suburbs/12151702

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