實戰報告:Balwyn North,揀樓,分析,出價

Balwyn North,部分地段坐落首屈一指的政府名校區Balwyn High School Zone (BHS)。這是2019年10月筆者的實戰報告,由定下投資目標,篩選揀樓,實地調查,分析出價,拍賣失敗,一一詳細剖析。

投資項目初心及要求:

  • 時間:2019年10月
  • 投資預算:1.5M,八成按揭
  • 風險要求:低至中風險,整個投資組合中的防守性部份。如果成功買入,保守部份會增加五成。
  • 最壞打算:改為自用,把現在已經是成熟成功投資的自住房賣出獲利,騰出資金作為重建大宅之用。筆者兩名兒女可升級轉校往BHS。
  • 現金流回報期望:低,只求養息養地。
  • 投資年期:五至七年,先收租養地,之後發展大宅,或分契建排屋,或連permit轉售。

選擇原因(地區)-Balwyn North

  • 熟悉地區情況,從來不買不熟悉的地方。所謂熟悉即是經常出現該區,親腳行過,跑過,踩單車經過,用過該區設施例如室內體育館等。閉上眼睛可想像出街境,參觀過不少物業,一向留意買賣成交價。
  • 以這個項目的風險要求,首選校區房。
  • Doncaster East Secondary College校區的舊屋價錢已經追近,三十年原裝裝修成交1.2M以上(同期)。BHS校區房是龍頭,但相對溢價不多,非常吸引。
  • 只選擇龍頭,校區房中最低風險之選,其它的不考慮。

選擇原因(地段)-Koonung Creek Reserve 以南及Greythorn Road以西一帶

  • 同一個校區的Balwyn地段超出預算。
  • 必要在Doncaster Park n Ride 巴士轉乘站的十分鐘步程之內。無論自用或出租都非常重要。
  • 考慮到North East Ring Road freeway彍建工程會把穿過該區M3一段的行車線倍增,及收窄現在的Koonung Creek Reserve,接近freeway的頭兩條街不作考慮。

在線篩選考慮因素及確定目標物業

筆者沿自己設計的《樓盤篩選方程式》,經篩選後頭號目標是 21 Gardenia Road, Balwyn North

  • 獨立屋,freehold title,可分契最多兩間。
  • 約四十年舊屋。
  • 兩房一廁。
  • 原業主自住用,持有約二十年。
  • 優點
  • 可分契(計劃前已證實)
  • 地型方正平坦,18米闊,不是最佳但足夠分成左右各一間排屋,即是較受買家歡迎的兩分法。
  • 當時是同一地段最平之選,叫價貼地。
  • 在線相片顯示建築物內部狀況還可以,只需小裝修可出租。
  • 單號屋一邊屋前沒有架空電纜,方便重建施工,減輕成本。
  • 壞處
  • Gardenia Road乃是該地段出入必經之路,雖可接受但較為繁忙,街上亦經常泊滿車。
  • 前園只有18米闊,可以更好。
  • 原屋Setback太後,無論分契發展與否,重建時必須拆卸。

此物業的可能投資做法:

  1. 改成最少四間房作共享房分租用。
  2. 先收租,後發展。

分析共享房做法:

Doncaster Park n Ride 步程之內的物業,因交通之便,深受市中心上班租客歡迎。但此物業所在街道已經經常泊滿車,前園有大樹,又較馬路上升了一米左右,很難再泊多部汽車。如果作為共享房必會加深泊車問題,實行上有困難。Balwyn North地價貴,加上共享房改造費用後,只能稍微增加租金回報率,此投資項目亦不以高現金流作目標,所以簡單分析之後便否決此做法。

所以此項目唯一的假切做法是先收租養地,七年後拆卸發展,即原有計劃。

在線分析

決定睇樓前先以線上資料,做好分析報表,定下投資假切,需要現場考證的風險因素,及預測回報率。當時附近的成交價(一星期前)是1.55M,多一房,樓齡狀況一樣,地皮面積很接近,但較近freeway受噪音影響,筆者覺得不是理性成交價。

買入成本假切:

  • 買入價:1,500,000
  • 印花稅:82,500
  • 律師等成交費用:4,000
  • 出租用裝修費:5,490
  • 總支出:1,591,990

裝修費包括全屋內部油漆(一層油),花園清理(一個工作天),handyman執漏(一個工作天),及內部清潔(一個工作天)。

每年支出假切:

  • 利息(@3.5%):42,000
  • 雜費(根據銷售合約資料計算):3,799

每年收入假切:

  • 租金:20,400
  • 以每星期400計算,是此區下限,因為只是兩房,及舊。對象是校區家長客。

七年計總支出及租金回報:

  • 現金總支出(成交支出包括首期+本金供款+利息):844,627
  • 租金收入扣除雜費(計入假切CPI遞增,未扣除稅及折舊):109,969
  • 七年後貸款餘額:1,041,363
  • 每年租金回報(未計稅及折舊):1.07%

七年後樓價假切(以前十年每年平均升幅即6.11%計算):

  • 全新獨立屋成交價:3.79M(當時成交價格約2.5M)
  • 全新排屋成交價:2.57M(當時成交價格約1.8M)
  • 註意建築需時一年,未計入分析之中。

睇樓前短評及要注意風險

就算以保守型投資,租金回報都是非常之低,因為樓齡高。此投資唯一目標是為了七年後發展獲利,因叫價也是此區最貼地之選,能減低所需現金,並留給其它必須是高現金流回報的投資。如果整個投資組合只有一個物業,這個一定不是選擇。

注意物業的確實狀況及隱藏問題,尤其是影響出租的問題。分析總結日是拍賣之前五日,筆者決定拍賣當日才睇樓及即場調整出價。

拍賣前發生的特別狀況

拍賣前的星期二,經紀來電通知業主要求即日進行暗標拍賣,當日必賣必買。筆者約了晚上六時睇樓,即場出價,及簽署銷售合同。和經紀詳談之後,事緣賣方是單身退休人士,並已遷出及住在療養院。生命沒有危險但可能有情緒影響決定,所以她和女兒及經紀分析之後決定提前拍賣。

筆者以擔心如果賣方命危所帶來的潛在業權問題,向經紀追查業主實際情況。經紀當面回應是不能直接透露業主私隱,但言談間另筆者相信應是濫藥或酗酒問題,無礙正常成交。但因為此盤需求頗大,此狀況不會成為壓價理由,但暗標可減低現場個人情緒推高賣價,筆者仍然樂於參加。

現場睇樓報告

  • 相片美化了實際狀況,作為出租物業,實為正常租客可接受的下限。增加出租風險。
  • 地台微斜,不算嚴重。筆者親自在後園找尋subfloor入口,確定了是實木樁柱。結論是該物業狀況差至不值得翻新的地步,租無可租之後必須重建。
  • 連同在筆者睇樓之前出現的買家(印度人投資者),應該最少有五組人參加競逐。

出價前的風險結論及調整部署

  • 出租方面的最壞打算是租不出。可能要動用現金立即重建(無論分契與否)。買入後,在確定出租市場之前必須停止其他投資計劃,保留現金作風險管理之用。
  • 把出價下調至1.43M。
  • 經紀建議在1.43M之後加少許,以免同時有同樣出價。
  • 最終出價是1.431M,在當晚七時簽署買賣合約時,筆者是最高價的競投人。只等待最後一組人出價(當時他們正在經紀的辦公室,背景不詳)。

結果及總結

拍賣輸了。業主於當晚如願售出,成交價為1.432M,距離筆者出價只差一千大洋。

  • 今天就算疫情之下,仍然有少許升值。但筆者不覺得後悔。
  • 出價準確及非常接近成交價,因為是暗標,代表筆者的分析假切,現場評估,樓宇狀況檢查等合理並接近現實。
  • 雖然是第一次交手,筆者相信經紀表現專業,沒有透露出價給其他人。

最後,恭喜成功購入的買家。

未來有機會再分享筆者分析用的試算表,詳列所有細項,支出預算等。

延伸閱讀:《樓盤篩選方程式﹝之一﹞一百揀十》,《用一球買墨爾本東區校區房(八月更新,只有一間賣得出)

主題圖片:本文目標物業由經紀提供的放盤圖片(Jellis Craig)。

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Published by Lok

Middle-aged entrepreneur who is always looking for inspirations to create. 中年有機, 好戲在後頭! 小弟一把年齡,驚覺中年先有機,生活無可避免改變,現在誠實面對 。每日繼續打拼,尋找靈感,堅持去創造。

2 thoughts on “實戰報告:Balwyn North,揀樓,分析,出價

  1. 分析十分詳盡,謝謝。如果可以的話,也請比較詳細闡釋下列三點:
    1. 屋前架空電纜對物業的影響,未必關乎售價 但相信有值得注意的地方
    2. 樹木的問題:屋前街道,前園及後園,據了解有些樹木即使在 freehold title 但仍然會受 council 監管
    3. 地台:是否應自攜水平尺睇樓?自問面皮薄,未試過,但真的好想

    Like

    1. (1) 電纜對重建有大影響,電纜柱位可能減少driveway 位置選擇,二樓窗戶影響景觀,雖然可以搬,成本增加。吊臂車搬運建材亦不方便。
      (2)對,留意有沒有design overlay。但一般為防止火災住屋範圍十五米內不過問。
      (3)可留意牆腳線偏離,或用一粒波子甚至乒乓波。iPhone都有水平尺

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