實戰報告：Balwyn North，揀樓，分析，出價

Balwyn North，部分地段坐落首屈一指的政府名校區Balwyn High School Zone (BHS)。這是2019年10月筆者的實戰報告，由定下投資目標，篩選揀樓，實地調查，分析出價，拍賣失敗，一一詳細剖析。

投資項目初心及要求：

• 時間：2019年10月
• 投資預算：1.5M，八成按揭
• 風險要求：低至中風險，整個投資組合中的防守性部份。如果成功買入，保守部份會增加五成。
• 最壞打算：改為自用，把現在已經是成熟成功投資的自住房賣出獲利，騰出資金作為重建大宅之用。筆者兩名兒女可升級轉校往BHS。
• 現金流回報期望：低，只求養息養地。
• 投資年期：五至七年，先收租養地，之後發展大宅，或分契建排屋，或連permit轉售。

選擇原因（地區）－Balwyn North

• 熟悉地區情況，從來不買不熟悉的地方。所謂熟悉即是經常出現該區，親腳行過，跑過，踩單車經過，用過該區設施例如室內體育館等。閉上眼睛可想像出街境，參觀過不少物業，一向留意買賣成交價。
• 以這個項目的風險要求，首選校區房。
• Doncaster East Secondary College校區的舊屋價錢已經追近，三十年原裝裝修成交1.2M以上（同期）。BHS校區房是龍頭，但相對溢價不多，非常吸引。
• 只選擇龍頭，校區房中最低風險之選，其它的不考慮。

選擇原因（地段）－Koonung Creek Reserve 以南及Greythorn Road以西一帶

• 同一個校區的Balwyn地段超出預算。
• 必要在Doncaster Park n Ride 巴士轉乘站的十分鐘步程之內。無論自用或出租都非常重要。
• 考慮到North East Ring Road freeway彍建工程會把穿過該區M3一段的行車線倍增，及收窄現在的Koonung Creek Reserve，接近freeway的頭兩條街不作考慮。

在線篩選考慮因素及確定目標物業

筆者沿自己設計的《樓盤篩選方程式》，經篩選後頭號目標是 21 Gardenia Road, Balwyn North。

• 獨立屋，freehold title，可分契最多兩間。
• 約四十年舊屋。
• 兩房一廁。
• 原業主自住用，持有約二十年。
• 優點
• 可分契（計劃前已證實）
• 地型方正平坦，18米闊，不是最佳但足夠分成左右各一間排屋，即是較受買家歡迎的兩分法。
• 當時是同一地段最平之選，叫價貼地。
• 在線相片顯示建築物內部狀況還可以，只需小裝修可出租。
• 單號屋一邊屋前沒有架空電纜，方便重建施工，減輕成本。
• 壞處
• Gardenia Road乃是該地段出入必經之路，雖可接受但較為繁忙，街上亦經常泊滿車。
• 前園只有18米闊，可以更好。
• 原屋Setback太後，無論分契發展與否，重建時必須拆卸。

此物業的可能投資做法：

1. 改成最少四間房作共享房分租用。
2. 先收租，後發展。

分析共享房做法：

Doncaster Park n Ride 步程之內的物業，因交通之便，深受市中心上班租客歡迎。但此物業所在街道已經經常泊滿車，前園有大樹，又較馬路上升了一米左右，很難再泊多部汽車。如果作為共享房必會加深泊車問題，實行上有困難。Balwyn North地價貴，加上共享房改造費用後，只能稍微增加租金回報率，此投資項目亦不以高現金流作目標，所以簡單分析之後便否決此做法。

所以此項目唯一的假切做法是先收租養地，七年後拆卸發展，即原有計劃。

在線分析

決定睇樓前先以線上資料，做好分析報表，定下投資假切，需要現場考證的風險因素，及預測回報率。當時附近的成交價（一星期前）是1.55M，多一房，樓齡狀況一樣，地皮面積很接近，但較近freeway受噪音影響，筆者覺得不是理性成交價。

買入成本假切：

• 買入價：1,500,000
• 印花稅：82,500
• 律師等成交費用：4,000
• 出租用裝修費：5,490
• 總支出：1,591,990

裝修費包括全屋內部油漆（一層油），花園清理（一個工作天），handyman執漏（一個工作天），及內部清潔（一個工作天）。

每年支出假切：

• 利息（@3.5%）：42,000
• 雜費（根據銷售合約資料計算）：3,799

每年收入假切：

• 租金：20,400
• 以每星期400計算，是此區下限，因為只是兩房，及舊。對象是校區家長客。

七年計總支出及租金回報：

• 現金總支出（成交支出包括首期＋本金供款＋利息）：844,627
• 租金收入扣除雜費（計入假切CPI遞增，未扣除稅及折舊）：109,969
• 七年後貸款餘額：1,041,363
• 每年租金回報（未計稅及折舊）：1.07%

七年後樓價假切（以前十年每年平均升幅即6.11%計算）：

• 全新獨立屋成交價：3.79M（當時成交價格約2.5M）
• 全新排屋成交價：2.57M（當時成交價格約1.8M）
• 註意建築需時一年，未計入分析之中。

睇樓前短評及要注意風險

就算以保守型投資，租金回報都是非常之低，因為樓齡高。此投資唯一目標是為了七年後發展獲利，因叫價也是此區最貼地之選，能減低所需現金，並留給其它必須是高現金流回報的投資。如果整個投資組合只有一個物業，這個一定不是選擇。

注意物業的確實狀況及隱藏問題，尤其是影響出租的問題。分析總結日是拍賣之前五日，筆者決定拍賣當日才睇樓及即場調整出價。

拍賣前發生的特別狀況

拍賣前的星期二，經紀來電通知業主要求即日進行暗標拍賣，當日必賣必買。筆者約了晚上六時睇樓，即場出價，及簽署銷售合同。和經紀詳談之後，事緣賣方是單身退休人士，並已遷出及住在療養院。生命沒有危險但可能有情緒影響決定，所以她和女兒及經紀分析之後決定提前拍賣。

筆者以擔心如果賣方命危所帶來的潛在業權問題，向經紀追查業主實際情況。經紀當面回應是不能直接透露業主私隱，但言談間另筆者相信應是濫藥或酗酒問題，無礙正常成交。但因為此盤需求頗大，此狀況不會成為壓價理由，但暗標可減低現場個人情緒推高賣價，筆者仍然樂於參加。

現場睇樓報告

• 相片美化了實際狀況，作為出租物業，實為正常租客可接受的下限。增加出租風險。
• 地台微斜，不算嚴重。筆者親自在後園找尋subfloor入口，確定了是實木樁柱。結論是該物業狀況差至不值得翻新的地步，租無可租之後必須重建。
• 連同在筆者睇樓之前出現的買家（印度人投資者），應該最少有五組人參加競逐。

出價前的風險結論及調整部署

• 出租方面的最壞打算是租不出。可能要動用現金立即重建（無論分契與否）。買入後，在確定出租市場之前必須停止其他投資計劃，保留現金作風險管理之用。
• 把出價下調至1.43M。
• 經紀建議在1.43M之後加少許，以免同時有同樣出價。
• 最終出價是1.431M，在當晚七時簽署買賣合約時，筆者是最高價的競投人。只等待最後一組人出價（當時他們正在經紀的辦公室，背景不詳）。

結果及總結

拍賣輸了。業主於當晚如願售出，成交價為1.432M，距離筆者出價只差一千大洋。

• 今天就算疫情之下，仍然有少許升值。但筆者不覺得後悔。
• 出價準確及非常接近成交價，因為是暗標，代表筆者的分析假切，現場評估，樓宇狀況檢查等合理並接近現實。
• 雖然是第一次交手，筆者相信經紀表現專業，沒有透露出價給其他人。

最後，恭喜成功購入的買家。

未來有機會再分享筆者分析用的試算表，詳列所有細項，支出預算等。

延伸閱讀：《樓盤篩選方程式﹝之一﹞一百揀十》，《用一球買墨爾本東區校區房（八月更新，只有一間賣得出）》

主題圖片：本文目標物業由經紀提供的放盤圖片（Jellis Craig）。

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