樓盤篩選方程式﹝之一﹞一百揀十

property search results

香港睇樓,如果同盤同積同座向,價錢便接近,分別只是在於樓層,8字尾風水單位,和兇宅。但外國買獨立屋就算位處同一條街道,相同floorplan 分別都可以好大。上網搜索樓盤眼花撩亂,怎樣可以機械化地快速篩選呢?

以下是一個以澳洲買樓新手為對象,篩選獨立屋和排屋(townhouse)的參考方法。

﹝1﹞心法及原則

  • 盤多的是,嘗試腌尖苛刻地去篩選。
  • 世上沒有最好,只有更好的樓盤,更理想的樓盤一定會再出現。最重要是降低風險。
  • 攪清楚自己的要求(例如交通,校區等)和預算,鎖定一個地區才開始篩選。

﹝2﹞所需工具時間

  • 電腦,手機。篩選初期不需要親身去視察。
  • 上網站 realestate.com.au 或者 domain.com.au。在維州(Victoria )domain的放盤較多,在其他州realestate較受歡迎。
  • Google Map。
  • 每個地區預算用30-45分鐘。新手需要多一點。每星期搜索一次,以免新盤積聚,省下時間。
  • 進行時間,星期三和星期四。可預先計劃週末睇樓行程,經紀又有時間在週末繁忙時段之前回覆你的問題。

﹝3﹞篩選程式

假切你以經鎖定一個地區,你又沒有特殊要求和喜好,篩選次序大約係:

  1. 佔地面積,越大越好。
  2. 景觀, 有便更好。樓上樓下都有景觀好比較只是樓上有更好。後園有景觀較前園好,因為私隱。
  3. 地形,方正較徍。
  4. 地址所屬街道,越私隱越好。Court 末段優先。
  5. 座向,日常生活廳向北較佳,冬暖夏涼,日照時間又較長。
  6. 物業通道,避免繁忙大路。corner block和multi access (前後園都有通道)優先。
  7. 佔地前面向外的寬度,越闊越好。因為未來有更多擴建的可能性。即使你沒有打算擴建,越多可能性等於越多隱藏價值,為了未來升值。
  8. 佔地斜坡度,越平坦越好,山頂位置優先,避免凹位。前後傾斜較左右傾斜好。前園低後園高較前高後低好。越傾斜未來改建成本會越高,在設計上又有限制。越傾斜又越難處理排水問題,甚至可造成威脅。前高後低本地人稱之為low side,較不受買家歡迎,排水方法又有限制。
  9. 位置,近交通工具優先,近商店優先,但不要正正在旁邊。避開厭惡性商店例如油站,車房,回收,電䌫,變壓器等。留意小變壓器在每條街道都有一個,可能就在物業側邊。
  10. 屋型,floor plan 是主觀的判斷。但和出租價值有莫大關係,這個決擇需要累積經驗。
  11. 物業狀況,裝修等,可從網上相片中目測,也是要憑經驗。

筆者建議上網用以上方程式篩走九成樓盤,只追蹤視察剩下的一成。當你已經對以上瞭如指掌,可開始研究zoning,easement,回報等,之後再篩選從十揀五(見另文)

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Published by Lok

Middle-aged entrepreneur who is always looking for inspirations to create. 中年有機, 好戲在後頭! 小弟一把年齡,驚覺中年先有機,生活無可避免改變,現在誠實面對 。每日繼續打拼,尋找靈感,堅持去創造。

12 thoughts on “樓盤篩選方程式﹝之一﹞一百揀十

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