樓盤篩選方程式﹝之一﹞一百揀十

香港睇樓，如果同盤同積同座向，價錢便接近，分別只是在於樓層，8字尾風水單位，和兇宅。但外國買獨立屋就算位處同一條街道，相同floorplan 分別都可以好大。上網搜索樓盤眼花撩亂，怎樣可以機械化地快速篩選呢?

以下是一個以澳洲買樓新手為對象，篩選獨立屋和排屋（townhouse）的參考方法。

﹝1﹞心法及原則

• 盤多的是，嘗試腌尖苛刻地去篩選。
• 世上沒有最好，只有更好的樓盤，更理想的樓盤一定會再出現。最重要是降低風險。
• 攪清楚自己的要求（例如交通，校區等）和預算，鎖定一個地區才開始篩選。

﹝2﹞所需工具時間

• 電腦，手機。篩選初期不需要親身去視察。
• 上網站 realestate.com.au 或者 domain.com.au。在維州（Victoria ）domain的放盤較多，在其他州realestate較受歡迎。
• Google Map。
• 每個地區預算用30-45分鐘。新手需要多一點。每星期搜索一次，以免新盤積聚，省下時間。
• 進行時間，星期三和星期四。可預先計劃週末睇樓行程，經紀又有時間在週末繁忙時段之前回覆你的問題。

﹝3﹞篩選程式

假切你以經鎖定一個地區，你又沒有特殊要求和喜好，篩選次序大約係：

1. 佔地面積，越大越好。
2. 景觀, 有便更好。樓上樓下都有景觀好比較只是樓上有更好。後園有景觀較前園好，因為私隱。
3. 地形，方正較徍。
4. 地址所屬街道，越私隱越好。Court 末段優先。
5. 座向，日常生活廳向北較佳，冬暖夏涼，日照時間又較長。
6. 物業通道，避免繁忙大路。corner block和multi access (前後園都有通道）優先。
7. 佔地前面向外的寬度，越闊越好。因為未來有更多擴建的可能性。即使你沒有打算擴建，越多可能性等於越多隱藏價值，為了未來升值。
8. 佔地斜坡度，越平坦越好，山頂位置優先，避免凹位。前後傾斜較左右傾斜好。前園低後園高較前高後低好。越傾斜未來改建成本會越高，在設計上又有限制。越傾斜又越難處理排水問題，甚至可造成威脅。前高後低本地人稱之為low side，較不受買家歡迎，排水方法又有限制。
9. 位置，近交通工具優先，近商店優先，但不要正正在旁邊。避開厭惡性商店例如油站，車房，回收，電䌫，變壓器等。留意小變壓器在每條街道都有一個，可能就在物業側邊。
10. 屋型，floor plan 是主觀的判斷。但和出租價值有莫大關係，這個決擇需要累積經驗。
11. 物業狀況，裝修等，可從網上相片中目測，也是要憑經驗。

筆者建議上網用以上方程式篩走九成樓盤，只追蹤視察剩下的一成。當你已經對以上瞭如指掌，可開始研究zoning，easement，回報等，之後再篩選從十揀五（見另文）。

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