用一球買墨爾本東區校區房(八月更新,只有一間賣得出)

一球除了是一個整數 ,對香港人,墨爾本人,都有特別意義。

一球即是一百萬。初次接觸這個量詞是因為筆者老婆懷孕了,需要找產科醫生。當年山頂醫院是筆者工作上的客人,其高層介紹了一位名醫,據說醫院內大部份護士都找他接生,又有傳他一星期可以賺到一球(港元),所以又稱之為星球人。工作上的醫療保險當然不包括這個價錢的醫生服務,因為客人介紹的關係,該醫生給了一個優惠。

一球(港元)net worth ,又是不少兩袖清風的香港年青人,投入社會之後第一個目標,我亦不例外。

於澳洲,價值一球(澳元)的物業,可能是墨爾本內最常見的銀行貸款申請。一球(澳元)高過全市物業的中位價,代表自住買家進佔城市裏較好的社區,使用較好的社會配套,小朋友入讀較好的校區,為未來向上流提供更好的土壤。大部份備受熱捧的公立學校都以自住地址作為唯一收生條件。一球買名校區房,生活空間質素可能較非名校區有取捨,但家長希望日後子女成材,連本帶利賺回來。

不少家長的想法是,投資房產不是最重要,但投資下一代便絕對不能妥協。最近很多墨爾本中產階級都抱怨,用一球作預算選擇不多。如果要入住較好的校區,生活質素上難免要有取捨。

所以筆者以一球作預算,搜尋在東區較受歡迎校區內的物業,再親自踩單車到該區及樓盤了解一下。執筆之時是2020年6月,第二波疫情之前。利申這是一個獨立介紹,筆者沒有接受任何形式的贊助,亦因為其實選擇不多,並沒有為每個介紹的物業作仔細研究。用一球作預算,買到校區獨立屋 或townhouse 真的不容易,所以其實是樓揀買家,如果跟足前文提及的篩選方程式,可能全部都不合格。

走勻大街小巷,踩足七十公里。

另外筆者對追捧名校教育一向有保留,有態度,前文雙校區 East Doncaster亦有提過。求分數只是教育一部份。病毒可傳染,但分數不可以,名校考大學平均分的確高,但每個學生還是要靠自己努力。

本文搜尋校區範圍及其標誌性:

Glen Waverley ,Box Hill等都是很受歡迎的,但因時間,篇幅關係,及因和Balwyn,McKinnon 等相似類同,所以本文不會談及。所謂標誌性好簡單,這些地區的經紀刊登樓盤廣告,即使是破舊不堪的房屋,廣告第一句便是大字標題"In Zone”。當然每個家長對選擇學校都有自己的一把尺,本文只從物業地產角度出發。

標價搜尋上限:一球。在2020年之前,是沒有買家會理會標價的,只出標價一定買不到。經過這次疫情,賣方理性了很多,所以最近標價更貼地了(即接近現實市場價值),但是請讀者留意這些始終只是標價,必須再消化衡量。另外當然未計入其它買入成本例如印花稅,裝修費等。

本文搜尋校區範圍及其考大學(VCE)分數之中位數。 Source: Better Education

Ringwood Secondary校區

四個校區中樓價最低,考大學分數亦是最低(見上圖),家長永遠都是現實和寸土必爭的。

賣點:一公里範圍內有新裝修的Eastland Shopping Center ,Costco,Bunnings,大公園,新裝修游泳池,健身俱樂部,中外食材店,火車站連特快列車到city。經親腳測試,由出門口至進入辦公室只需一小時,全區大致平坦,老人家出入方便。近M3高速公路,四通八達。

不理想的地方:三四十年前是草根階層的上車區,還未翻新的房屋通常都破舊不堪,市容景觀不太好,除了個別已翻新的街道。另外區內還有很多老人家,及因爲投資者為儲地買入舊屋,但把它們空置,令到翻新速度較慢。近年又受大陸投資者垂青寵幸,性價比低。此區的gum trees 被保護,斬不得。Gum tree 又高又大,如有一棵在後園,未來分契將會分少一間屋。

26A Heathmont Road Ringwood VIC 3134

叫價:750k 起,本文中最平。

目測速評:雖然是分契物業,但經過目測(未檢查合約及契),和鄰居並沒有共享結構,日常生活和住在獨立屋無異。佔地面積細小,不過以一球賣價算是合理。可步行至學校。但距離火車軌只隔一間屋的距離,星期日早上都可聽到火車聲,但未覺震動。可以接受的裝修,可即刻入住。樓盤廣告標榜單層細屋容易打理,其實同區有大量相似的供應。

2020年8月更新:未賣出。

40 Greenwood Avenue, Ringwood VIC 3134

叫價:850k 起

目測速評:六百平方米地,本文中最大。又是本文的唯一獨立屋。斜對面是大公園連游泳池運動中心,距離火車站只隔約二十間屋,橫越火車軌之後便是Eastland Shopping Center,本文中位置最佳。三房一廁,設計不太理想,沒有套房。地形方正但前後兼左右傾斜,增加未來重建或改建成本。可接受的裝修,可即時入住。筆者留意Greenwood Avenue 一段時間,這條街連接火車站至游泳池大公園。有很多投資者已經入場儲下不少舊屋,尤其是在接近火車站的頭段,希望儲起幾塊相連地作合併發展。頭段單數門牌一千平方米地的舊屋,上年拍賣遇到內地買家以土豪搶地之勢,以一百四十幾萬成交。基於這個成交價,以單一塊地以不同方式發展,都幾乎沒有利潤。

2020年8月更新:此物業的拍賣以流標結束,並沒有買家出價。原業主在2016年以92萬買入,現在封盤中。

McKinnon Secondary 校區

街道及市容都較齊整,較多高檔中產進駐,平均物業保養較佳。受到白人,中國人,日本人追捧,較其他華人區多元,街坊中各行各業也有。客觀事實是有錢白人區通常市容較齊整,花園常打理好,不會鋪滿石屎泊滿車。不過校區是亞洲人攝石,市容遲早變。

有火車,但是沒有特快列車。Door to door至市中心 辦公室約五十分鐘。距離freeway 相對遠,往city 主幹線North Road 及Dandenong Road 經常塞車。向北行主要靠Warringal Road,又是超繁忙路段。亞洲人食材及餐廳,及大商場要誇區才有較多選擇。

3/5 Adelaide Street McKinnon VIC 3204

叫價:950k起。

目測速評:可能是區內唯一叫價一球或以下的排屋(townhouse)。曾經叫價球二,疫情後曾作下調。雖然有對街前門,但停車場位於地庫,出入似公寓。高密度設計排屋,採光及空氣流通一般。三層高(未計地庫停車場),上落不太方便。半新屋,用料只算平實。儲物空間少,日常生活和公寓無異。

2020年8月更新:未賣出。

另外有留意到,如果加預算至百一萬,可買獨立屋,舊但企理裝修,地細大約四五百平米。

Balwyn High 校區

不計選擇性收生嘅學校(如Melbourne High),墨爾本市區以外學校,及少數族裔學校(如猶太人學校),公立學校之中,Balwyn High 長期排名第一。校區房中的龍頭,家長如果用錢買(或租用)地址就可以得到學位之中的首選。

M3高速公路出入口旁,也是未來North East Link 交滙之處,通車後行車線會增加一倍,Balwyn North 近freeway 物業,無論車聲和癈氣都會增加。沒有火車線,只有從Doncaster Park n Ride 開出行走專線的巴士。Park n Ride 停車場平日早上7:45已經泊滿,到市中心辦工室 door to door 約需四十五分鐘,繁忙時間巴士上只有企位。大商場在鄰區Westfield Doncaster 和Box Hill Central,亞洲食材及餐廳齊備。有電車前往Box Hill,Richmond,City,班次相對少,路程長。

1/2 Hughes Street Balwyn North VIC 3104

叫價:1M起

目測速評:可能是區內唯一叫價一球的排屋(townhouse)。屋後Unit 2 可一併購入,一統江湖。目測樓齡約三十年,從相片中看到保養還可以,進行少量裝修可入住。現場見到瓦頂還未翻新,連同廚廁,十年內需要進行大裝修。可步行至學校,另外小公園只是一街之隔。房細廳細,儲物空間少。相對同樣由七百平方米分契成兩間townhouse 的物業,沒有地盡其用。

2020年8月更新:6月中以117萬賣出。

East Doncaster Secondary 校區

第一代香港人移民集中落腳點,同聲同氣。前文雙校區East Doncaster 曾詳細介紹,不重覆。筆者三十年前開始住在此區,主觀覺得係本文中綠化最多,居住環境最好,請各位讀者再自行判斷。沒有火車及電車線服務,應該以後都不會有。North East Link 高速公路延長線會盡用原本預留給新火車線的空間。經巴士前往市中心辦工室door to door 約需一小時,塞車每條街都停一停,嗆一嗆,搖到頭暈。

和Ringwood 相似,以一球預算除townhouse 之外,獨立屋都有放盤。但最近有兩間本來叫價一球的,都剛剛以百一萬成交,約七百平米地,三十年原裝裝修。

2 & 3/135 Beverley Street Doncaster East VIC 3109

未落成全新townhouse,Unit 2 及3 都叫價1M 起。未有公開平面設計圖。但這兩間應該是逼在中間的高密度排屋。位置好,可步行至Tunstall Square 購物及光顧餐廳,又可步行至大路上乘搭前往巿中心的巴士。

2020年8月更新:未賣出。

移民澳洲,當然想改善居住環境,但追求校區房,又可能會本末倒置。雖然有增加,但其實今天大部份澳洲人也不是名校追隨者。澳洲除了環境好,新移民亦應該嘗試了解本地慢活,不會吋土必爭的文化。這種文化又是澳洲山明水秀的原因之一。

後記:我理解到好多家長覺得入名校係重中之重,小弟對名校追捧係有態度,但無意冒犯。我覺得寫網誌要有態度,太四平八穩嘅網誌已經有很多。提出實例又預左會有批評,歡迎大家比意見,普通吹水文唔想寫,所以花時間寫較深入報導。

如果你喜歡呢嗰網誌,請你幫手subscribe,亦可add我Facebook,下面有連結。謝謝!

Published by Lok

Middle-aged entrepreneur who is always looking for inspirations to create. 中年有機, 好戲在後頭! 小弟一把年齡,驚覺中年先有機,生活無可避免改變,現在誠實面對 。每日繼續打拼,尋找靈感,堅持去創造。

2 thoughts on “用一球買墨爾本東區校區房(八月更新,只有一間賣得出)

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s

%d bloggers like this: