寫實戰報告給筆者一個反思的機會，珍貴無價。對比當日的初心和假切，究竟今天還成立嗎？
在工作生涯中，差不多每年都要參加公司舉行的年度計劃大會，大家都要入大房交待來年的計劃，給大夥兒指指點點。雖說是正能量給予意見，但無論是在美國，澳洲或香港的辦公室文化，也不能避免地變成集體批鬥。經過最少幾天的高壓折磨，宏觀目標及計劃便終於出爐，之後由上司帶到上一層再重複一次過程，由下而上，整個公司都會折騰幾個星期。大家辛苦了要發洩一下，整個大會高潮部分通常是大吃大喝大醉一場，有時還有明星樂隊助興，跑車獎品等。如此勞師動眾，但之後執行效果如何，從來沒有檢討，每年多是用空洞的口號以新大話掩飾過往過失。
現在扣好安全帶，進入時光隧道，再重新分析一次。
Richmond物業投資項目初心及要求：
- 時間：2019年10月
- 風險要求：中級風險，如果買入，整個投資組合的風險程度會被提高。
- 投資預算：1.3M，六成半按揭 （中級風險不用盡槓桿）
- 最壞打算：改為自用，筆者的女兒可升級轉校往Melbourne Girls College（下稱MGC）。
- 現金流回報期望：中等，盡量平衡物業升值與租值。
- 投資年期：七年以上，先收租養息，之後彍建增加租值。
選擇原因（地區）－Richmond
- 誘因是喜歡傳統Victorian，Edwardian single front 小屋。先收租，待租金上升，或政府再放寬保育規劃條例之後，彍建成摩登家庭四房小屋，既保留原有歷史風格，又能照顧現代需要。彍建前目標租客是單身優皮一族，彍建後對象是為方便上學的家庭客。
- 相比同樣充斥這些傳統小屋的Brunswick ，Fitzroy區等，Richmond一樣文化氣息濃厚，交通方便，但多了家庭校區概念。雖然樓價中位數多了十萬以上，但家庭客是彍建後帶來增值的基礎。
- 近十年Richmond升值跑輸外區校區房，但租值高，又近市中心，有潛質追落後。
選擇原因（地段）－MGC 校區
- 全新的Richmond High School ，及之前MGC的成立，另到整個校區被重新劃分。MGC明顯是政府偏心的項目，其位置，設備不是一般學校能及。
- MGC 校區只佔Richmond區的一小角，其它部分在一街之隔的豪宅區Hawthorn和Kew，此地段價錢低一截，但居住環境接近，亦有豪宅區延伸的升值概念。
- 此地段除了MGC之外，亦非常靠近多間名私校。
- 遠離同區的新移民區。
在線篩選考慮因素及確定目標物業
筆者沿自己設計的《樓盤篩選方程式》，經篩選後頭號目標是 382 Highett Street Richmond。
- 獨立屋，freehold title，受到政府保育令保護，但council的擴建規管可算寬鬆，通常只需保留facade（屋前面部分）便可。
- 戰前舊屋，Victorian風格。
- 兩房一廁。
- 原業主出租用，持有約十三年，買入價是五十五萬。
- 優點
- 有rear access，擴建後半部可有獨立出口。
- 在線相片顯示建築物內部裝修企理，可立即出租。
- 門前車位多，方便訪客。
- 壞處
- Rear access非常峽窄，只容許小車出入。
- 緊貼鄰居建築物。
- Highett Street車流多，有少許噪音。
此物業的可能投資做法是先收租，後擴建發展。當時擴建後最少值百五萬。
在線分析
當時同一條街同樣的Victorian成交價是1.4M，但有新裝修及與隔壁的建築物之間有隙地。
買入成本假切：
- 買入價：1,200,000
- 印花稅：66,000
- 律師等成交費用：4,000
- 出租用清潔費：2,540
- 總支出：1,272,540
清潔費包括噴殺蟲劑，handyman執漏（一個工作天），及內部清潔（一個工作天）。
每年支出假切：
- 利息（@3.5%）：27,300
- 雜費（根據銷售合約資料計算）：3,799
每年收入假切：
- 租金：32,400
- 以每星期620計算，是此區兩房中位價。
七年計總支出及租金回報：
- 現金總支出（成交支出包括35%首期＋本金供款＋利息）：786,754
- 租金收入（扣除雜費，計入假切CPI遞增，未扣除稅及折舊）：217,928
- 七年後貸款餘額：676,886
- 每年租金回報（扣除雜費，未計稅及折舊）：2.23%
七年後樓價假切（前十年每年平均升幅5.39%，現在假設為6%）：
- 擴建成四房後獨立屋成交價：2.26M（當時成交價格約1.5M）
- 現金總支出（成交支出包括首期＋本金供款＋利息＋跟隨假切CPI遞增的擴建費）：971,235
- 擴建後每年租金收入：63,953（計入假切CPI遞增）
- 註意建築需時半年，未計入分析之中。
睇樓前短評及要注意風險
租金收入貼近墨爾本中位數，考慮到內區的升值潛力便算吸引。計劃中的擴建會大大增加租金收入，中至長線都照顧到。
拍賣現場睇樓報告
- 實際狀況良好，出租上沒有問題。
- 買家多，決定即時提高拍賣叫價上限至一百二十五萬。
- 當日是所謂超級星期六拍賣日，即有超過一千個拍賣進行，現場剛巧有電視台新聞採訪，並要求訪問，筆者拒絕，但拍賣過程被拍下。
結果及總結
拍賣輸了。筆者遇上難纏的對手，經過十幾口叫價後，只剩下筆者和對手二人，每次出價，對手都想也不想便再加一千元，另筆者覺得對方是志在必得的，決定於1,224,000放棄。不戰鬥到既定的上限價錢因為，除了仍然會輸之外，還會抬高未來的成交價。
- 今天在疫情之下，租金大約下降了一成。
- 新想法
- 今天政府為推動建築業，放寬於後院建造第二間獨立屋的申請，並在四個council試行簡易申請程序，最快可十天批出。這樣除了擴建之外，更多了可能性，而且租金回報率會再提高。筆者相信在經濟衰退之下，這個趨勢將會漫延至每一區。對於有rear access的Victorian房屋，新增加的獨立屋有自己的出入門口，便如虎添翼。
- 同樣發展套路應用於內區繼續值得投資。筆者會選擇更優質的區例如Kew，Kew East等，並尋找rear access較闊，和與鄰居之間有隙地的Victorian風格房屋，未來勝算較高。
筆者在現場拍賣後，亦向成功購入的買家握手道賀。
未來有機會再分享筆者分析用的試算表，詳列所有細項，支出預算等。
延伸閱讀：《樓盤篩選方程式﹝之一﹞一百揀十》
主題圖片：本文目標物業由經紀提供的放盤圖片（Biggin Scott）。
這個網誌的Facebook Page 成立了，希望大家能like 及follow 一下。亦歡迎大家分享給朋友。謝謝。
The Emboldening Blog 