實戰報告:Richmond,電視台報導拍賣。新想法。

寫實戰報告給筆者一個反思的機會,珍貴無價。對比當日的初心和假切,究竟今天還成立嗎?

在工作生涯中,差不多每年都要參加公司舉行的年度計劃大會,大家都要入大房交待來年的計劃,給大夥兒指指點點。雖說是正能量給予意見,但無論是在美國,澳洲或香港的辦公室文化,也不能避免地變成集體批鬥。經過最少幾天的高壓折磨,宏觀目標及計劃便終於出爐,之後由上司帶到上一層再重複一次過程,由下而上,整個公司都會折騰幾個星期。大家辛苦了要發洩一下,整個大會高潮部分通常是大吃大喝大醉一場,有時還有明星樂隊助興,跑車獎品等。如此勞師動眾,但之後執行效果如何,從來沒有檢討,每年多是用空洞的口號以新大話掩飾過往過失。

現在扣好安全帶,進入時光隧道,再重新分析一次。

Richmond物業投資項目初心及要求:

  • 時間:2019年10月
  • 風險要求:中級風險,如果買入,整個投資組合的風險程度會被提高。
  • 投資預算:1.3M,六成半按揭 (中級風險不用盡槓桿)
  • 最壞打算:改為自用,筆者的女兒可升級轉校往Melbourne Girls College(下稱MGC)。
  • 現金流回報期望:中等,盡量平衡物業升值與租值。
  • 投資年期:七年以上,先收租養息,之後彍建增加租值。

選擇原因(地區)-Richmond

  • 誘因是喜歡傳統Victorian,Edwardian single front 小屋。先收租,待租金上升,或政府再放寬保育規劃條例之後,彍建成摩登家庭四房小屋,既保留原有歷史風格,又能照顧現代需要。彍建前目標租客是單身優皮一族,彍建後對象是為方便上學的家庭客。
  • 相比同樣充斥這些傳統小屋的Brunswick ,Fitzroy區等,Richmond一樣文化氣息濃厚,交通方便,但多了家庭校區概念。雖然樓價中位數多了十萬以上,但家庭客是彍建後帶來增值的基礎。
  • 近十年Richmond升值跑輸外區校區房,但租值高,又近市中心,有潛質追落後。

選擇原因(地段)-MGC 校區

  • 全新的Richmond High School ,及之前MGC的成立,另到整個校區被重新劃分。MGC明顯是政府偏心的項目,其位置,設備不是一般學校能及。
  • MGC 校區只佔Richmond區的一小角,其它部分在一街之隔的豪宅區Hawthorn和Kew,此地段價錢低一截,但居住環境接近,亦有豪宅區延伸的升值概念。
  • 此地段除了MGC之外,亦非常靠近多間名私校。
  • 遠離同區的新移民區。

在線篩選考慮因素及確定目標物業

筆者沿自己設計的《樓盤篩選方程式》,經篩選後頭號目標是 382 Highett Street Richmond

  • 獨立屋,freehold title,受到政府保育令保護,但council的擴建規管可算寬鬆,通常只需保留facade(屋前面部分)便可。
  • 戰前舊屋,Victorian風格。
  • 兩房一廁。
  • 原業主出租用,持有約十三年,買入價是五十五萬。
  • 優點
  • 有rear access,擴建後半部可有獨立出口。
  • 在線相片顯示建築物內部裝修企理,可立即出租。
  • 門前車位多,方便訪客。
  • 壞處
  • Rear access非常峽窄,只容許小車出入。
  • 緊貼鄰居建築物。
  • Highett Street車流多,有少許噪音。

此物業的可能投資做法是先收租,後擴建發展。當時擴建後最少值百五萬。

在線分析

當時同一條街同樣的Victorian成交價是1.4M,但有新裝修及與隔壁的建築物之間有隙地。

買入成本假切:

  • 買入價:1,200,000
  • 印花稅:66,000
  • 律師等成交費用:4,000
  • 出租用清潔費:2,540
  • 總支出:1,272,540

清潔費包括噴殺蟲劑,handyman執漏(一個工作天),及內部清潔(一個工作天)。

每年支出假切:

  • 利息(@3.5%):27,300
  • 雜費(根據銷售合約資料計算):3,799

每年收入假切:

  • 租金:32,400
  • 以每星期620計算,是此區兩房中位價。

七年計總支出及租金回報:

  • 現金總支出(成交支出包括35%首期+本金供款+利息):786,754
  • 租金收入(扣除雜費,計入假切CPI遞增,未扣除稅及折舊):217,928
  • 七年後貸款餘額:676,886
  • 每年租金回報(扣除雜費,未計稅及折舊):2.23%

七年後樓價假切(前十年每年平均升幅5.39%,現在假設為6%):

  • 擴建成四房後獨立屋成交價:2.26M(當時成交價格約1.5M)
  • 現金總支出(成交支出包括首期+本金供款+利息+跟隨假切CPI遞增的擴建費):971,235
  • 擴建後每年租金收入:63,953(計入假切CPI遞增)
  • 註意建築需時半年,未計入分析之中。

睇樓前短評及要注意風險

租金收入貼近墨爾本中位數,考慮到內區的升值潛力便算吸引。計劃中的擴建會大大增加租金收入,中至長線都照顧到。

拍賣現場睇樓報告

  • 實際狀況良好,出租上沒有問題。
  • 買家多,決定即時提高拍賣叫價上限至一百二十五萬。
  • 當日是所謂超級星期六拍賣日,即有超過一千個拍賣進行,現場剛巧有電視台新聞採訪,並要求訪問,筆者拒絕,但拍賣過程被拍下。

結果及總結

拍賣輸了。筆者遇上難纏的對手,經過十幾口叫價後,只剩下筆者和對手二人,每次出價,對手都想也不想便再加一千元,另筆者覺得對方是志在必得的,決定於1,224,000放棄。不戰鬥到既定的上限價錢因為,除了仍然會輸之外,還會抬高未來的成交價。

  • 今天在疫情之下,租金大約下降了一成。
  • 新想法
    • 今天政府為推動建築業,放寬於後院建造第二間獨立屋的申請,並在四個council試行簡易申請程序,最快可十天批出。這樣除了擴建之外,更多了可能性,而且租金回報率會再提高。筆者相信在經濟衰退之下,這個趨勢將會漫延至每一區。對於有rear access的Victorian房屋,新增加的獨立屋有自己的出入門口,便如虎添翼。
    • 同樣發展套路應用於內區繼續值得投資。筆者會選擇更優質的區例如Kew,Kew East等,並尋找rear access較闊,和與鄰居之間有隙地的Victorian風格房屋,未來勝算較高。

筆者在現場拍賣後,亦向成功購入的買家握手道賀。

未來有機會再分享筆者分析用的試算表,詳列所有細項,支出預算等。

延伸閱讀:《樓盤篩選方程式﹝之一﹞一百揀十

主題圖片:本文目標物業由經紀提供的放盤圖片(Biggin Scott)。

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Published by Lok

Middle-aged entrepreneur who is always looking for inspirations to create. 中年有機, 好戲在後頭! 小弟一把年齡,驚覺中年先有機,生活無可避免改變,現在誠實面對 。每日繼續打拼,尋找靈感,堅持去創造。

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