不少讀者看完前文，覺得筆者對多層大廈公寓或在城市邊緣的新樓有偏見。無錯作為純投資工具，這些房産品近年表現未必名列前矛。但這些房屋的確滿足了人生中階段性的某些自住需要。筆者都曾經買過此類房屋自住，只是建議準備移民的朋友，應先了解當地生活文化才買外國房產，不要單憑香港的認知，或樓盤的市場推廣資訊做決定，買入可能不適合自己長住的物業。發展商基於香港人對多層住宅大廈一貫的期望和要求，在外國複製之後推銷給香港人，這是慣常做法，並且得到成功。
另外，如果一個家庭因擁有自己的物業而感到幸福，每天回家時摸著口袋裡的門匙感覺到實在，吃在後園種植的水果覺得開心滿足，這也是很合理的。而且這正正是澳洲人多年來享往追求的澳洲夢（Australia Dream）。
不過近年樓價上升，房屋擁有權的代價開始拋離純住權的，負責一家大小生活的筆者，必須要小心審視自住房屋的隱藏投資功能，為應付未來可見的困難和機遇。
在外國買樓的人生旅程
隨著人生不同階段的需要及經濟能力，配對上不同地區地段的各種房產品作自住用途，是一個本來很普遍的概念。
不過近年香港開始偏向興建豪宅，加上額外印花稅增加買賣成本，房產流動性減少了。年輕人置業階梯上的第一步，選擇可能只有細面積的豪宅。而且在同一間屋住到老，在香港很普遍。
在澳洲房產品的光譜還是寬闊的。平實的，豪華的，在市中心的，在鄉郊的，由高密度大廈至可以在後園種菜的獨立屋也有。
二十多年前，澳洲年輕人上車的選擇可以是城市外圍的二手舊獨立屋。隨著樓價上升，交通擠塞加長上班車程時間，近市中心多層大廈公寓開始成為上車之選。較高供款能力的會選擇低密度公寓或小排屋（townhouse)。
當年輕人開始組織家庭便需要換樓，因為近市中心公寓面積細，亦欠缺社區設施如育兒中心，公園，學校等。無論從人生角度，或經濟負擔計算，這一躍是置業階梯內相對最闊最困難的一步。對於不少人這簡直有如要跳過大峽谷，更可能因此而放棄組織家庭，但在澳洲未算普遍。
這一躍換樓通常又會耗盡資金，沒有剩餘現金作裝修之用。除非這年輕家庭自己是裝修能手，否則會較喜愛買入城市邊緣的新獨立屋，或外圍排屋，亦要習慣每天披星戴月的上班旅程。
筆者第一次買獨立屋就是位於二線城市的House and Land 套餐。成交之後銀行戶口結餘少於一千大洋。每日長時間駕駛上班，前七舊車終於不支倒地報銷。慶幸當時流行零首期低利息供車，才有錢買新車代步。
回望當年，買樓之後自己的確處於一個不堪一擊的境地。雖然坐擁有潛力物業，但現金不足，典型趁後生打死罷就格局。幸運之後工作上遇到新機遇，因搬遷賣樓賺錢套現鬆綁。更用同一筆資金再換樓滾大。筆者認真計算過，其實風險及回報率等如連勝三至四盤買大細。除了眼光，膽識，時間及槓桿之外，運氣功勞不少。好運在於畢業於牛市周期之初。筆者跟很多人做法沒有分別，讀完書做事一儲夠錢就買樓。如果於下行周期出發，人生可能不一樣，筆者本來一躍而過的小山谷，可能變成壯闊海洋，還有鯊魚游走。了解到運氣助攻的建樹比例，就更能尋找能夠複製的部份，部署餘下人生旅程。
有種物業投資方法叫做不買
澳洲樓市連升二十幾年，期間只有小回吐。如果你有感處於周期轉角位，大可不買。筆者不懂風水命理，不會作出預測。只堅持最草根街坊理論，所謂「有強姦， 冇焗賭」。現在為了維持一家人生計，所能承受的風險大大減低。已由打死罷就型，轉為分折型，雖然出手一剎那仍然需要靠直覺。
買樓上車不是向上流的唯一途徑。樓宇按揭的發明，變相強迫業主養成儲蓄習慣，不會貿貿然去消費。擁有自住房享有安穩幸福，但不應單純地把成功歸咎於物業升值，忽略因避免了任性消費及其它投資失敗的功勞。
另外對於一個有儲蓄習慣的金融投資能手，跟本不會投資不動產物業，為自己買入一個責任（liability）。這種人通常心理質素高，可承受每日買買賣賣的衝擊，所以未必會追求有瓦遮頭的安穩。他們當然也可以成功向上流動致富。
中年的考慮
以上是筆者人生上半場的體會。下半生的考慮，不外乎尋找足夠收入把子女養大，為自己和伴侶的退休生活安排間接收入。在這階段對房產的要求就由高速增長轉為以製造現金流為主。人老了沒有工作能力，不能把磚頭當飯食。如果單單以有瓦遮頭作為生命中唯一任務，筆者覺得是不智的。嬰兒潮過後人口老化已成事實，就算是資源豐富的福利國家如澳洲，筆者也不敢把退休生活原全押注於澳洲政府的退休制度，或倚賴退休金滾存升值。
香港人常說「三宅一生」，即擁有三套房產，一套自住，兩套收租，便可有足夠收入養老。但今日租金回報越來越低，可能要四五宅先足夠，尤其你想間中出外旅行消費。倘若你患上重病，更可能要賣一間物業去醫病。雖然澳洲公共醫療水準出色，但某些特效藥或療法是不在醫保範圍之內的。
退休大屋換細屋，最緊要有路可退。
在澳洲主要因為傾斜的稅制，賣出自住房不用支付升值稅，所以當人們仍然有工作收入的時候，不少人會重注投入自住房。就算有能力買入三，四，甚至五宅，其自住房價值比例一定不少。除了一家人能住得舒舒服服之外，退休時賣大屋換細屋套現再投資賺取被動收入是一個可行的方案。
筆者在退休之前，選擇物業的條件，尤其是自住物業，必須：
- 除了跟隨經濟環境的有機升值之外，要有其他人為升值的可能性，例如擴建，未來重建，甚至分契發展的可能性。
- 不要貪圖新樓享受及方便，避免折舊貶值侵蝕辛辛苦苦賺回來的財富。成就了別人去享受升值的成果，自己承受貶值之苦。
- 要有空間去進行優化裝修工作，這也是替物業升值及提高生活水準一途。但決定裝修之前，必須要為其一次性開支，經常性保養開支和折舊尋找能作抵銷的應課稅收入。還要在完全折舊之前賣出換樓。澳洲稅制複雜，下文將會再深入解釋。
如是這般重複買賣自住房，做增值工作，賺取免稅的賣樓差價，再連本再買，直至退休。相比香港，在澳洲買物業也是給自己一份營運工作，除了保養打理勞動之外，心思策劃也是工作量的一部分。
關於自住房種類，基於以上條件，選擇多數是獨立屋。但世事無絕對，最近了解一個真實事例，在紐約的名貴地段，公寓小業主集體賣出其大廈的「領空權」給接連空地的發展商。發展商可結合兩塊地的可建地積比率，發展出一棟高樓出售。小業主可保留家園，但又可套現支持生活。這個方法在澳洲未有實例，但亮點是選擇地點的重要性。就算你的資金只夠購入公寓，也要留意。
筆者每日為以上籌謀，頭髮已剩下不多。相信接近禿頭之時便可退休。
如果經濟上容許，能夠在自己家中終老是幸福的，不少澳洲人也會盡量住到最後一刻。但更多人會選擇大屋換細屋，除套現維持生活外，也為方便。如果仍然有自理能力，退休自住之選通常是小獨立屋，排屋或公寓。留意公寓有兩個不同市場，為本地而設計的，和為遷就開外買家口味的。退休自住之選是前者，其實價錢又差別不大。無一個退休人士會喜歡住在年青留學生，或服務遊客的公享公寓旁邊。
而為支持生活提供收入的投資房，退休人士會比較喜愛全新排屋及公寓，因為租金回報較高，又不需為保養煩惱。對於折舊問題，留給下一代吧！
相關閱讀：
這個網誌的Facebook Page 成立了，希望大家能like 及follow 一下。亦歡迎大家分享給朋友。謝謝。
The Emboldening Blog 
4 thoughts on “澳洲人一生中的買樓，換樓，賣樓”