樓盤篩選方程式﹝之二﹞自住十揀五

為樓盤進行篩選一百揀十之後，便可再從十揀五。本文聚焦篩選自住房，其困難在於個人感情因素的考慮。嘗試從理性角度篩選，減少需主要主觀判斷的事項。

這個方程式有較多技術性的要求，及對物業市場的深入認識。新手可能需要再深入研究，或者尋求專業意見。

當篩走左百分之九十之後，為什麼要從十揀五，而不是四，三或二呢？一百之中頭兩位，通常是人見人愛的優質盤，除非你準備以獅子撲兔之勢，一擲千金買心頭好，否則應考慮多幾個樓盤。

前設及原則：

一）確定自住要求，如果到這地步竟然還未攪清楚，便需要鎖定對自住房的要求，和家人達成共識。再為大家的要求由最重要至最無所謂排列好。例如一定要有套房，排到火爐這些可有可無要求。

二）不可因為單一問題或缺陷篩走十間之中任何一間。因為錢可解決好多問題，例如，「哇，大廳油咗粉紅色好核突。」，「有游泳池咪搞。」，「天花板有漏水痕跡。」

三）嘗試預測及定下未來五年，十年，甚至退休後對自住物業的要求。例如，「幾年後我希望喺後花園加建granny flat 作養老用。」。或無要求，「我小朋友一畢業我就會賣樓會返香港。」

所需時間及工具：

• Google map ，Google street view。有時間最好親身睇樓。
• 平板電腦，手機。
• Excel 或Google Sheet，手機或平板電腦程式版本更好，因為可於現場即時更改數據。建議沿以下篩選清單做一個預算報表，睇樓的時候再即場更新數據，想做決定便可快人一步。
• 下載地區Council 為該 zone 之前定下的planning rules 。方便快速參考及搜尋。
• 在維州，下載樓盤的Statement of Information，或經紀為放盤所做的專業估價。
• 該物業買賣合約。如果經紀未準備好，預先找出該區council planning 網站有關排水排污設施，水浸及山火區域之資料庫。
• Council planner 的聯絡電話電郵，方便查詢。
• 相熟保險公司網站報價系統連結。
• 每個樓盤需時十至三十分鐘。

篩選方程式大致是：

1. 越達到越多既定自住要求就越好。
2. 越多衍變能力越好，即是該物業能夠隨著你一家人生活方式的轉變，不斷適應及提供空間。例如，一個樓上偏廳，小朋友年幼時候可以做遊戲空間，到上中學之後可轉做自修教室。下層書房可以在退休時改成套房，避免上落樓梯。自住物業是一個超長遠投資，你一家人活得齊齊整整的根基，最好應該能照顧到你生老病死。
3. 如果該物業不能滿足一些最重要，沒有妥協空間的要求，便研究可不可以用錢解決問題，這筆預算越少越好。例如，家人的唯一興趣是下廚，一定同時備有蒸爐和焗爐，預計這筆廚房裝修費用，和所需時間及其利息支出，加入預算之中 。
4. 如果該物業有一些你不能接受的缺陷，又是要研究可不可以用錢解決，同上。例如你不願打理游泳池，所以加入其拆卸填平費用。
5. 預計裝修費用，越少越好。如果你有本事透過目測（無論從相片中或親自檢查）發現結構上，白蟻，或石棉等問題，把解決問題的成本加入裝修費用。如果不懂，便應找專家提供意見。對於資深投資者，通常可從物業樓齡及位置，大約估算到以上問題，及其修復所需時間及支出。
6. 查明該物業地理上及council規劃中對其衍變能力的限制，越少越好。例如easement ，即是該物業佔地之中不可建築的範圍。通常是地下管道的維修用入口。又例如保育管制（heritage protection），阻止你未來進行改建。最常見是environmental overlay，即是監管及阻止斬樹。
7. 查明該物業是否位於水浸或者山火高危區，上網可得到一個參考性的保險報價，加入預算之中，越低越好。另外山火高危區對未來物業改建或加建，政府會有對用料及建築方法的相對要求，增加未來該物業衍生需要的成本。
8. 查明該物業互聯網連線，供電，供水，天然氣及排污是否齊全。越齊越好。其實有不少物業還在使用化學化糞缸，尤其在郊區。
9. 計算總預算（即物業叫價加以上優化費用）最低及乎合最多要求的優先。
10. 對於鄰居質素，律師查契，專業驗樓，買賣條文的篩選做法，看下文樓盤篩選之五揀二。

如果你跟足一百揀十，之後十揀五嘅步驟，你應該篩選剩最優質，在市場上最乎合你自己自住條件最佳百分之五的物業。並且應該避免了有問題的物業。以上步驟牽涉很多技術性要求和工作量，單單是查看council規劃文件已經有百幾頁，多加練習便可提升效率。另外，必須和council planner保持良好關係，對你了解其規劃事半功倍。planner 每個council 只有幾名，而且流動性不大，所以溝通上必須要以尊業及禮貌的態度，因為他們掌握你物業未來改動的生殺大權。如果你未曾接觸過以上提及的大部份考慮點，你應該先花時間學習，或直接尋求專業意見。想買得比別人精明便要花時間研究資料。尤其是新移民及海外買家，人生路不熟，買物業始終是一個重大投資，相對買物業所需，找專家的成本只是九牛一毛。坊間有buyer advocate，可全程照顧你直到交易完成，市價收費約成交價的2%。如果你覺得費用高，請先反省自己的物業投資戰積。筆者曾目睹不少海外買家，既不請人幫手，連花錢花時間親自來澳洲一看也不願。那麼輸錢就不要怨天怨地。合適的物業，除了可安居樂業之外，其增值更應該跑贏大市。如果物業表現欠佳，你一定買了另外的百分之九十五。

請留意下集自住最後五揀二（見另文）。

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