樓盤篩選方程式﹝之二﹞自住十揀五

為樓盤進行篩選一百揀十之後,便可再從十揀五。本文聚焦篩選自住房,其困難在於個人感情因素的考慮。嘗試從理性角度篩選,減少需主要主觀判斷的事項。

這個方程式有較多技術性的要求,及對物業市場的深入認識。新手可能需要再深入研究,或者尋求專業意見。

當篩走左百分之九十之後,為什麼要從十揀五,而不是四,三或二呢?一百之中頭兩位,通常是人見人愛的優質盤,除非你準備以獅子撲兔之勢,一擲千金買心頭好,否則應考慮多幾個樓盤。

前設及原則:

一)確定自住要求,如果到這地步竟然還未攪清楚,便需要鎖定對自住房的要求,和家人達成共識。再為大家的要求由最重要至最無所謂排列好。例如一定要有套房,排到火爐這些可有可無要求。

二)不可因為單一問題或缺陷篩走十間之中任何一間。因為錢可解決好多問題,例如,「哇,大廳油咗粉紅色好核突。」,「有游泳池咪搞。」,「天花板有漏水痕跡。」

三)嘗試預測及定下未來五年,十年,甚至退休後對自住物業的要求。例如,「幾年後我希望喺後花園加建granny flat 作養老用。」。或無要求,「我小朋友一畢業我就會賣樓會返香港。」

所需時間及工具:

  • Google map ,Google street view。有時間最好親身睇樓。
  • 平板電腦,手機。
  • Excel 或Google Sheet,手機或平板電腦程式版本更好,因為可於現場即時更改數據。建議沿以下篩選清單做一個預算報表,睇樓的時候再即場更新數據,想做決定便可快人一步。
  • 下載地區Council 為該 zone 之前定下的planning rules 。方便快速參考及搜尋。
  • 在維州,下載樓盤的Statement of Information,或經紀為放盤所做的專業估價。
  • 該物業買賣合約。如果經紀未準備好,預先找出該區council planning 網站有關排水排污設施,水浸及山火區域之資料庫。
  • Council planner 的聯絡電話電郵,方便查詢。
  • 相熟保險公司網站報價系統連結。
  • 每個樓盤需時十至三十分鐘。

篩選方程式大致是:

  1. 越達到越多既定自住要求就越好。
  2. 越多衍變能力越好,即是該物業能夠隨著你一家人生活方式的轉變,不斷適應及提供空間。例如,一個樓上偏廳,小朋友年幼時候可以做遊戲空間,到上中學之後可轉做自修教室。下層書房可以在退休時改成套房,避免上落樓梯。自住物業是一個超長遠投資,你一家人活得齊齊整整的根基,最好應該能照顧到你生老病死。
  3. 如果該物業不能滿足一些最重要,沒有妥協空間的要求,便研究可不可以用錢解決問題,這筆預算越少越好。例如,家人的唯一興趣是下廚,一定同時備有蒸爐和焗爐,預計這筆廚房裝修費用,和所需時間及其利息支出,加入預算之中 。
  4. 如果該物業有一些你不能接受的缺陷,又是要研究可不可以用錢解決,同上。例如你不願打理游泳池,所以加入其拆卸填平費用。
  5. 預計裝修費用,越少越好。如果你有本事透過目測(無論從相片中或親自檢查)發現結構上,白蟻,或石棉等問題,把解決問題的成本加入裝修費用。如果不懂,便應找專家提供意見。對於資深投資者,通常可從物業樓齡及位置,大約估算到以上問題,及其修復所需時間及支出。
  6. 查明該物業地理上及council規劃中對其衍變能力的限制,越少越好。例如easement ,即是該物業佔地之中不可建築的範圍。通常是地下管道的維修用入口。又例如保育管制(heritage protection),阻止你未來進行改建。最常見是environmental overlay,即是監管及阻止斬樹。
  7. 查明該物業是否位於水浸或者山火高危區,上網可得到一個參考性的保險報價,加入預算之中,越低越好。另外山火高危區對未來物業改建或加建,政府會有對用料及建築方法的相對要求,增加未來該物業衍生需要的成本。
  8. 查明該物業互聯網連線,供電,供水,天然氣及排污是否齊全。越齊越好。其實有不少物業還在使用化學化糞缸,尤其在郊區。
  9. 計算總預算(即物業叫價加以上優化費用)最低及乎合最多要求的優先。
  10. 對於鄰居質素,律師查契,專業驗樓,買賣條文的篩選做法,看下文樓盤篩選之五揀二。

如果你跟足一百揀十,之後十揀五嘅步驟,你應該篩選剩最優質,在市場上最乎合你自己自住條件最佳百分之五的物業。並且應該避免了有問題的物業。以上步驟牽涉很多技術性要求和工作量,單單是查看council規劃文件已經有百幾頁,多加練習便可提升效率。另外,必須和council planner保持良好關係,對你了解其規劃事半功倍。planner 每個council 只有幾名,而且流動性不大,所以溝通上必須要以尊業及禮貌的態度,因為他們掌握你物業未來改動的生殺大權。如果你未曾接觸過以上提及的大部份考慮點,你應該先花時間學習,或直接尋求專業意見。想買得比別人精明便要花時間研究資料。尤其是新移民及海外買家,人生路不熟,買物業始終是一個重大投資,相對買物業所需,找專家的成本只是九牛一毛。坊間有buyer advocate,可全程照顧你直到交易完成,市價收費約成交價的2%。如果你覺得費用高,請先反省自己的物業投資戰積。筆者曾目睹不少海外買家,既不請人幫手,連花錢花時間親自來澳洲一看也不願。那麼輸錢就不要怨天怨地。合適的物業,除了可安居樂業之外,其增值更應該跑贏大市。如果物業表現欠佳,你一定買了另外的百分之九十五。

請留意下集自住最後五揀二(見另文)

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Published by Lok

Middle-aged entrepreneur who is always looking for inspirations to create. 中年有機, 好戲在後頭! 小弟一把年齡,驚覺中年先有機,生活無可避免改變,現在誠實面對 。每日繼續打拼,尋找靈感,堅持去創造。

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