實戰報告:一個不化算的校區房投資

這可以說是一個投資的反面教材。先帶返個頭盔,這個不是本人的投資,不過觀察了這個放盤一段長時間,原業主可能會笑我看不懂,看不透,或只是他們眾多投資的冰山一角,泊錢用的物業。本文指出這個實盤中,筆者看到的機會,及解決不了的困難。另外執筆之時,業主封盤了。

校區房受歡迎,學校周邊的物業更是用家必爭。正正坐落學校四邊街道的物業,常受學校鐘聲(通常已改為輕音樂),及家長接送的車龍所滋擾,投資不作考慮。但於一街之隔,仍然方便上學,便非常適合。

Doncaster Garden Primary School(DGPS),算是區內最受家長歡迎的小學,規模細收生少,校區相對細小,所屬舊社區放盤也少。6 Belinda Crescent Doncaster East,由投資者持有,一直放租,近年幾次以暗盤或連租約拍賣,都沒有賣出成交。

筆者留意該盤時間:2018年至2019年

  • 物業優勢:
  • DGPS 校區,一街之隔。
  • 連租約,以筆者日常觀察,租客用心保養。
  • 單層屋,小農舍別致風格,不愁客路。
  • 物業缺點:
  • 租金回報低,每月只收$1,825。
  • 地勢前高後低,不是太受市場歡迎,斜度亦增加未來擴建或重建成本。
  • 非主流座向,打斜角而建,日常起居空間向南,日照採光不理想。
  • 則細,屬於細三房一厠,只適合退休人士或小家庭。
  • 地勢及座向減少擴建時的設計選擇,重建較適合。
  • 剛剛在中學EDSC校區之外,少了一個客源。
非主流座向,打斜角而建,日常起居空間向南,日照採光不理想。

短評,雞肋只宜低吸。

在線分析

業主2017年以超過百二萬購入,是市場高價,但收租情況明顯不理想。2019年同一個校區曾有舊屋以低至近1M成交,筆者想試探業主會否割價出售。如果一百萬以下會考慮,目標是儲下位置理想物業留日後發展。這不是進取的投資,筆者會另備資金進行其他較高租金回報物業,平衡整個組合。

後話

2019年尾該物業進行拍賣,經紀放消息業主要求百二萬以上達至帳面平手離場,當然是流拍收場。2020年疫情第一波之後兩街之隔,除了是三十年原裝裝修舊屋,沒有此物業的缺點,更是DGPS + EDSC雙校區及court位,只以百一萬成交。同地段現有放盤,一向被改裝成醫務所的住宅物業,租金回報較正常住宅高,但因疫情而沒有被承租。座落corner block,大路旁,有利先收高租之後建成排屋出售。現在叫價百二萬,筆者會繼續留意。

未來有機會再分享其它高租物業。

延伸閱讀:《樓盤篩選方程式﹝之一﹞一百揀十

主題圖片:本文目標物業由經紀提供的放盤圖片(Biggin Scott)。

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Published by Lok

Middle-aged entrepreneur who is always looking for inspirations to create. 中年有機, 好戲在後頭! 小弟一把年齡,驚覺中年先有機,生活無可避免改變,現在誠實面對 。每日繼續打拼,尋找靈感,堅持去創造。

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