實戰報告：一個不化算的校區房投資

這可以說是一個投資的反面教材。先帶返個頭盔，這個不是本人的投資，不過觀察了這個放盤一段長時間，原業主可能會笑我看不懂，看不透，或只是他們眾多投資的冰山一角，泊錢用的物業。本文指出這個實盤中，筆者看到的機會，及解決不了的困難。另外執筆之時，業主封盤了。

校區房受歡迎，學校周邊的物業更是用家必爭。正正坐落學校四邊街道的物業，常受學校鐘聲（通常已改為輕音樂），及家長接送的車龍所滋擾，投資不作考慮。但於一街之隔，仍然方便上學，便非常適合。

Doncaster Garden Primary School（DGPS），算是區內最受家長歡迎的小學，規模細收生少，校區相對細小，所屬舊社區放盤也少。6 Belinda Crescent Doncaster East，由投資者持有，一直放租，近年幾次以暗盤或連租約拍賣，都沒有賣出成交。

筆者留意該盤時間：2018年至2019年

• 物業優勢：
• DGPS 校區，一街之隔。
• 連租約，以筆者日常觀察，租客用心保養。
• 單層屋，小農舍別致風格，不愁客路。
• 物業缺點：
• 租金回報低，每月只收$1,825。
• 地勢前高後低，不是太受市場歡迎，斜度亦增加未來擴建或重建成本。
• 非主流座向，打斜角而建，日常起居空間向南，日照採光不理想。
• 則細，屬於細三房一厠，只適合退休人士或小家庭。
• 地勢及座向減少擴建時的設計選擇，重建較適合。
• 剛剛在中學EDSC校區之外，少了一個客源。

短評，雞肋只宜低吸。

在線分析

業主2017年以超過百二萬購入，是市場高價，但收租情況明顯不理想。2019年同一個校區曾有舊屋以低至近1M成交，筆者想試探業主會否割價出售。如果一百萬以下會考慮，目標是儲下位置理想物業留日後發展。這不是進取的投資，筆者會另備資金進行其他較高租金回報物業，平衡整個組合。

後話

2019年尾該物業進行拍賣，經紀放消息業主要求百二萬以上達至帳面平手離場，當然是流拍收場。2020年疫情第一波之後兩街之隔，除了是三十年原裝裝修舊屋，沒有此物業的缺點，更是DGPS + EDSC雙校區及court位，只以百一萬成交。同地段現有放盤，一向被改裝成醫務所的住宅物業，租金回報較正常住宅高，但因疫情而沒有被承租。座落corner block，大路旁，有利先收高租之後建成排屋出售。現在叫價百二萬，筆者會繼續留意。

未來有機會再分享其它高租物業。

延伸閱讀：《樓盤篩選方程式﹝之一﹞一百揀十》

主題圖片：本文目標物業由經紀提供的放盤圖片（Biggin Scott）。

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