樓盤篩選方程式﹝之三﹞自住五揀二

呢嗰post係三部曲之最終回，樓盤篩選方程式﹝之1﹞一百揀十 最主要為左篩走唔適合嘅物業，收窄搜尋範圍，每週需時大約一小時。樓盤篩選方程式﹝之二﹞自住十揀五 幫你確定親身睇樓目標，每週需時大約三小時。呢次目的係喺最後五強中選擇兩個值得出手，出價嘅物業。澳洲賣樓因為多數喺週末拍賣嘅關係，研究樓盤以一星期作週期。

﹝1﹞心法及原則

• 堅守市場價，即同區同類物業最近的成交價。除非你要一擲千金追價買心頭好，或者你有獨家有利消息。
• 如果篩選剩的物業不能滿足一些最重要，沒有妥協空間的要求，寧願不出手及再作等待。在適當時候從新再由十揀五，甚至一百揀十開始搜尋。

﹝2﹞所需工具同時間

• 電腦，手機。
• 上網站 realestate.com.au 或者 domain.com.au。
• Google Map。
• 每個樓盤大約一至二小時。
• Excel 或Google Sheet，手機或平板電腦app 版本更好，因為可於現場即時更改資料。
• 物業Sales Contract，Title。
• 相熟Building Inspector，或Builder。律師，或conveyancer。

篩選步驟：

1. 必須一睇再睇。除了open for inspection之外，再去該物業現場觀察最少兩次，最好三次。早上看鄰居質素，交通情況。留意日照角度，因為會影響起居室和花園的光線充足程度。在晚上探訪應留意鄰居噪音，交通聲浪，和街上停泊的車輛。例如如果你看見很多工程車，你便知道你未來鄰居所從事的行業。感覺上不佳就不買，全憑直覺主觀決定。
2. 查契。除了政府planning之外，地契都可能有條款規限物業用途。如果看不懂，便應請律師幫手。值不值得花錢請律師就要你自己衡量你能成功買入的可能性和該律師的費用。
3. 風險評估。對於自住物業，撇開大圍經濟及自身付擔能力（因為與篩選物業無關），風險主要來自該物業的結構本身。了解風險主要透過building Inspection。當你花錢請building inspector之前，可以先以目測及常識去做成本預算和風險管理。值不值得再花錢請inspector便要你自己衡量你買能入的可能性，相對風險和費用。以下是常見的風險項目：
   • 四十年以上舊樓：石棉風險。在墨爾本四十年以上舊樓超過九成都有石棉，悉尼的百分比大約是一半。最簡單的風險管理辦法便是忍。只要含有石綿物料的建材沒有裂開，你又沒有鑽開或者鎅開石綿板，石綿粒子不會飄浮於空氣中。如果你真的很擔心，你可以請inspector去檢查及為未來清理工程作報價，將報價計算入成本。
   • 三十年以上舊樓，以下是常見需要更換的物料，如果賣方未更新或者保養不佳，其裝修費便需要計算入成本之中：
     • 屋頂，簷蓬及eaves。
     • 窗及木窗框。有時候業主會用油漆遮蓋掩人耳目，用手指可一戳即破。
     • 木料Stumps。如果未換石屎stumps，就算情況良好不需要即刻更換，都需要計算入更換成本。木料stumps留不得，更換只是時間上的問題。
     • 主結構。如果地台沒有傾斜，內外牆沒有裂痕，所有門開關暢順，又沒有因傾斜程度被地心引力打開，便應該沒有問題。如果擔心可請building inspector檢查。
     • 主供電電箱，如果還未更新，或沒有smart meter，需要計入其更換成本。
4. 白蟻。如果屋主打掃乾淨，沒有留下木糠痕跡，地台是石屎slab，目測又沒有結構問題，白蟻就只可以請專家檢查。另外所謂專家，你花幾百元他們只會檢查二十分鐘左右之後便作簡報，但免責聲明就很詳細。所以白蟻是一個很難管理的風險。
5. 調查同區同類物業最近成交價。如果你只是剛剛投入市場，這是最花時間的一步。在維州經紀一定要提供Statement of Information，即是以最近三個接近物業賣價作為基礎的正式估價。但因為經紀代表賣方，這估價有時不夠全面。但如果你每星期跟足一百揀十，十揀五方程式照做，出席open for inspection和拍賣會，你便會對市場非常了解。另外 realestate.com.au 同 domain.com.au都有附近物業的成交價。最準最實時的數據可以在RPData找到，這是一個付費服務。如果你和銀行正進行按揭申請，他們多會免費為你上RPData下載物業報價報告。至於本地買家，出席拍賣，和經紀保持聯絡是非常重要的，這是為了清楚知道某成交價的背後因素及買家資料。有時遇到一些非理性的成交，例如有志在必得的校區買家一擲千金買心頭好，你便可知己知彼。
6. 為最後五強物業作出性價比及風險評估。性價比即是叫價相對成本的比例。成本包括買入價，為達到你既定要求的裝修成本，及風險管理成本等。
7. 以性價比，風險評估，來決定是否值得出手，能夠買入的可能性，同出席拍賣會的次序。

祝大家好運！自住樓盤篩選方程式三部曲《完》

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