新移民追價買樓(下)

上文分析了新移民追價買樓的可能心理。

買什麼也一樣,如果同一時間、同一放盤、有著多名買家、有著接近要求又無人肯妥協,要買入便要較別人付出更多,值不值得是另一回事。如果能力可負擔,多付點去完成移民複雜過程其中重要一步,放下心頭大石,之後又住得開心,我自己不會這樣做,但樂見其成。

我最不想見到的,便是香港人在不知情或不完全知情情況之下,通常是因為對本地情況不夠了解,買入本地人覺得不理想的物業,甚至以不理性價錢買入。

換了是投資者,在知情情況下追價,以高出市價買入投資項目,可能是以下一個或多個原因:

  • 投資者知道一些內幕消息,例如政府規劃藍圖。
  • 投資者有過人的本事,例如他/她本人已是有經驗的建築師、或有本事爭取興建更多可售面積。
  • 投資者能做到人棄我取。例如位處繁忙馬路邊本來無人問津的物業,但他/她熟悉政府規劃條例,並可改造成醫務所,手頭上又有租客正在求盤中。
  • 投資者需要泊錢,為外地多餘閒資找出路。
  • 投資者將會投資失敗。

所以坊間常指責投資者推高樓價,並非全是事實,因為正常投資者是無寶不落的。

不過,利好消息的確不少,客觀觀察是大部分人也覺得樓市會升。就算租金人工等沒有上升,只要市場齊心去搶購,升市就形成,同賭場開大開細一樣,沒什麼合理不合理(可不可以持續是另一題目)。但即使基於利好因素,究竟追價多少才算不理性?一成?兩成?三成?如何才可負責任地去調查和去買?

重點是要把情緒關掉。買貴了,不是因為追價追了幾多成,是因為原本可以用較少成本買入差不多的物業。返回上文例子,Doncaster East, EDSC校區,步行十多分鐘到學校、商店及往返市中心巴士站,光潔但不是新裝修,佔地面積六百多米,香港新移民以165萬買入。在已經公布的同區買賣紀錄內,除了四塊可用作中高密度發展(其中三塊是DD08)的地皮之外,此賣價是一個月內的最高價成交。上一個周末拍賣日便有兩個接近樓盤只以百三萬左右成交,分別是:

  1. 27 Polaris Drive, Doncaster East。139萬。652m2 地,同樣EDSC校區,舊裝修,十多分鐘步程去上學,巴士站及商店餐廳。
  2. 6 Grimsby Court, Doncaster East。134萬。766m2 地,背靠大公園,同樣EDSC校區,舊裝修,十分鐘步程去上學,巴士站及商店餐廳。

它們之間一定有分別,但是不是價值廿幾三十萬、或樓價兩成的分別?肯定不是。這也証明了一個重點,市場未到雞犬皆升的局面,不少仍處於2017年的高峰價,未需要恐慌性搶購。

如要避免追價買入:

  1. 做足功課。清楚最近成交價和中位價等統計資料。
    • 前文個案奇怪之處是該香港人請buyer agent 代表出價,照理是應該淸楚市況。
  2. 避開志在必得買家。知價便莫追。人見人愛位置好的物業一定多人爭,例如學校附近的。
    • 考慮租,甚至把原來擁有的物業租給人,自己再租住更理想的物業。
    • 考慮人棄我取,舊屋舊裝修往往可低於市價購入。視乎你願不願意花功夫去翻新。
  3. 擴大搵樓範圍,這是新移民人生路不熟的困難和弱點。
  4. 把情緒關掉。這對於任何人也困難,但必要。住權是不決的,不要為擁有權付出不合理代價。投資增值的門路也有很多。退一步便海濶天空,因為害怕居無定所而十萬八萬咁追是不該的,在墨爾本十萬元足夠租一般獨立屋三年。

上年寫過一個實戰報告,關於Doncaster East一個雞肋盤。投資者高追校區房,跟學校只一街之隔,2017年126萬買入。結果收租又少(每月只收$1,825),2019年想甩手,拍賣只一百萬之下pass in。最近趁市況熱烈才以122萬賣出,賠了夫人又折兵。

追得到,未必好。三十萬可以做甚麼?送兩名小孩讀私立中學?買波子911?

Published by Lok

Middle-aged entrepreneur who is always looking for inspirations to create. 中年有機, 好戲在後頭! 小弟一把年齡,驚覺中年先有機,生活無可避免改變,現在誠實面對 。每日繼續打拼,尋找靈感,堅持去創造。

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