上車的決擇,沿火車線搵樓套路

筆者都上過車,明白終於擁有屬於自己的地址那種喜悅,幸福和存在感。亦了解很多家庭對改善居住環境,實實在在建立自己家園的執著。所以真心恭喜別人成為業主,只要一家人住得開心,經濟上又負擔得起,樂見其成。相對於生活滿足快樂,對自住物業未來的升值作考慮和安排,是個人的選擇,可以理可以不理。

物業除了居住還有投資功能。筆者自己很看重自住物業的投資表現,由部署,購買,保養,裝修彍建,都會加入升值考慮,講求未來的回報。我對最大化回報有著近乎偏執的堅持,對自己苛刻,而且不經不覺把一家人的生活安排配合投資部署。但這只是我個人的選擇,原因當然很多,除要求自己精益求精,未來退休後的保障也是考慮因素。

如果你也看重上車物業的投資功能,這文章的觀點可能值得你參考。

在城市邊陲上車,小心選擇起步點

筆者和很多人一樣,畢業後工作一段時間,一儲夠首期便上車買樓。因資金非常有限,上車地區上的選擇不外乎是價錢較低的城市邊陲地帶。另外比較喜歡新的獨立屋物業,因為freehold title 土地較保值,另外千金散盡上車之後,已沒有閒資進行裝修優化。城市邊陲顧名思義,遠離市中心的就業機會,娛樂,社區設施,樓價升幅通常跑輸近市中心地區,但不爭是一般上車人士的唯一選擇。負面的看法是天水圍城,把上車人士困在邊緣一角自生自滅。正面的看法是向上流的踏腳石,除心理外,分析應對最實際。

從城市邊緣走向市中心的置業階梯,有如爬上金字塔。邊陲地帶地緣廣闊,越近市中心的供應便越少,每個起步點社區的發展也不同。除非你工作收入突飛猛進,否則選擇一個有潛質,風險較低的地區上車,向上爬便事半功倍。

糖衣陷阱

在墨爾本不同區的房屋居住環境分別可能不大,但價格升幅卻可以南轅北轍。地點始終是最重要的升值因素。傳媒研究報告(1)指出同是獨立屋,在1995至2015的二十年之間,環境優美的Greenvale中位樓價由23萬升至54萬,平均每年上升4.4%,遠低於墨爾本8%的平均升幅,是該硏究中表現最差的地區。基於政府RBA數據,同期CPI每年平均增長率2.61%,這代表Greenvale區物業只跑贏通貨膨脹少少。

當然一家人在良好環境中快樂生活是無價的。但如果業主工作生涯中只供完一個自住物業,之後想套現維持退休生活,無論是賣出之後租屋住,或大屋換細屋,Greenvale的業主便可能發覺不足夠,或需要靠政府age pension幫助,而且生活質素難免改變。筆者在外國長大,鼓勵兒女離家外闖,更不希望他們困在長大的地方,只為了有瓦遮頭及供養自己退休。所以非常著重自住物業相對整體的升值表現。

同期表現最好的地區是Box Hill,當年較Greenvale 平,中位價只是14萬,但平均年升幅高達12.3%。Box Hill受惠於中國人移民,及火車站,購物商場之便,和Greenvale同是極端的例子。但同樣是位於城市邊陲的Coolaroo,由九萬升至三十萬,平均升幅達5.9%,比Greenvale多1.5%。不要小看這1.5%的威力,以十年計,同樣一百萬物業的投資回報便相差二十萬,還未計入按揭槓桿效果,到時為再搬近市中心,資金增加不少。

在2020年Coolaroo繼續跑贏Greenvale,中位樓價是1995年的4.4倍,比較Greenvale的3.2倍。當然這只是樓價升幅的比較,生活水準的確有不同。兩區都距離市中心(city)大約20公里,之間只隔了一個區(Meadow Heights),之間距離只有7公里。

盡量選擇火車站步行距離之內的物業

Coolaroo的轉捩點是2007年火車線電器化,及2010年新火車站的落成,乘客前往市中心再不需要轉車,新火車站亦有近500個泊車位。所以筆者認為,純投資考慮,撰擇上車地區的原則及套路是:

  1. 避免和近市中心樓價升幅越拋越遠。
  2. 以有限的預算,沿火車線搜尋。
  3. 物業距離火車站越近越好,步行距離之內的物業優先。
  4. 高收入地區優先。

根據以上套路,筆者搜尋了以下獨立屋作參考之用(見下圖)。今天大墨爾本區(Melbourne Metropolitan Area)的獨立屋中位價是86萬,租金回報是2.8%。筆者沿四條不同鐵路向邊陲地區,搜尋近火車站,中位價以下的物業。

Melbourne 邊陲地區四條火車線近火車站獨立屋放盤(2),該區近五年及十年平均升幅,租金回報,收入,及車程資料。

根據以上資料,作出以下觀點:

  • 東區,無論是內區,外區,以至邊陲的上車盤增長都較其它地區快。
  • 近五年各邊陲地區,只要有火車線連接,增長強勁,達48%以上,更勝中圈熱門中產華人區,只跑輸傳統豪宅區。而且從中位收入顯示有高收入置業人士進駐。尤其在西區Point Cook及北區,樓價及樓齡較低,前往市中心火車車程又短。
  • 西區Point Cook是一個新區,之前十年的升值落後大市,因新樓供應太多。現在發展商又差不多售罄,所以近五年收復不少失地。新樓溢價幅度被貶值抵銷,但樓齡還算新,被受高薪上車客歡迎並不意外。其居民中位入息是邊陲地區之冠,這些墮入稅網及政府統計數據的人士,多數是職業相對穩定的一群。
  • 北區邊陲地帶近五年升值幅度大,樓價低,租值高,但居民平均收入低,相信不少是資金不夠上車的租客,因火車之便。
  • 東區由外區至邊緣地區居民收入都較高,除了追逐較佳的社區設施,東區有較多工作機會。所以投資風險應較低。另外東區物業較舊,但佔地較多。

上車重要,轉車更重要

人們會不斷追求較佳的社區設施,校區及工作機會。所以當邊陲地區樓價及升幅追近,內區自然會再抽升。所以置業者上車之後一段時間,按揭槓桿把物業升幅倍增,便是時機轉車,鎖定利潤重新投資在中圈甚至內區物業。除追逐更佳回報,邊陲地區物業始終風險較高,尤其近日疫情會帶來的不明朗因素。

例如中圈的熱門華人社區Glen Waverley 及Balwyn,近十年升值表現和同樣在東區的邊陲地區差不多(見上圖),上車人士不致被拋離,只是需要更多資金做首期。另外如果你不斷轉車滾大利潤,便終有一日有足夠資金,參與豪宅區的投資,追逐例如Hawthorn 區更高的升值潛力。

在其他區的上車人士,其物業升值幅度較東區慢,更是轉車快,好世界。

另外看東區近五年的走勢,邊陲地區更勝中圈物業,而且樓價還有大折讓,但是交通時間不是多太多。假切情況維持,已上車人士可暫時忍辱負重,如有多餘資金甚至可多投資一間邊陲地區物業,不用急於轉換中圈物業。

以上所介紹的其實是行之已久的小學雞套路。筆者花時間引用數據只為證明其可行性,各位讀者可從數據自己再下結論,及選擇入市時機。筆者十七年前上車,之後不斷轉車,把利潤重新投資。今天的物業資產淨值,是當日首置首期資金的最少二十七倍,平均每年升值21.5%。同期恆生指數最低位是8,600點,今天只是24,500點,就算歷史高位也只是接近33,000點。但我肯定無論是金融或物業投資者之中,表現更好的大有人在。但作為一個低風險,自住投資兩相宜的做法,我對結果非常滿意。雖然幸運因素的確存在,但我做得到,任何人都做得到。

本文是《打造澳洲新家園》系列最後一篇。請繼續留意下一系列《投資房產,為退休做準備》,多謝大家支持!

後記之一:寫這篇網誌之時維州進入了疫情災難級狀態,禁足令加強了。筆者不便和之前一樣親身視察及拍照,希望未來有機會後補。

後記之二:升值數據會不斷變化,尤其在未來後疫情環境的大洗牌。筆者會繼續更新及提供分折,請繼續留意本網誌。

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(註1) 來源:Domain Group網站,https://www.domain.com.au/news/rich-and-poor-how-melbournes-property-divide-has-widened-in-past-20-years-20161003-gru7d6/

(註2) 本文是筆者獨立分折,並沒有接受任何形式贊助。

Published by Lok

Middle-aged entrepreneur who is always looking for inspirations to create. 中年有機, 好戲在後頭! 小弟一把年齡,驚覺中年先有機,生活無可避免改變,現在誠實面對 。每日繼續打拼,尋找靈感,堅持去創造。

4 thoughts on “上車的決擇,沿火車線搵樓套路

  1. 本人正準備到Melbourne生活,最近有了解Ray White在西區近Werribee附近新開發地皮。但始終人在香港,不太了解當地情緒,久不久都有人說西區治安很差,交通不方便,所以有所卻步。
    想了解一下你對西區land & house的看法🙏🏻
    Thanks

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    1. 假切你有澳洲身份可以買二手樓。Land and house 好處是新,保養較少,新移民可専心適應。但新樓收樓也要小心驗樓,比香港apartment 可出錯地方多好多。
      新樓比二手有溢價,頭幾年有貶值,如果要賣樓周轉仲要同發展商競爭。
      只從投資考慮,一定是買二手。其實五至十年樓仍然幾新,文中介紹Point Cook 近火車站物業會較Werribee 好。
      不少Melbourne 人對西區有偏見,就算西區人生活改善都會搬去東區。西區相對多新移民同草根階層。但有例外,如文中提到point cook 每星期平均收入高達$2000。好需要親身感受一下。

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