上車的決擇，沿火車線搵樓套路

筆者都上過車，明白終於擁有屬於自己的地址那種喜悅，幸福和存在感。亦了解很多家庭對改善居住環境，實實在在建立自己家園的執著。所以真心恭喜別人成為業主，只要一家人住得開心，經濟上又負擔得起，樂見其成。相對於生活滿足快樂，對自住物業未來的升值作考慮和安排，是個人的選擇，可以理可以不理。

物業除了居住還有投資功能。筆者自己很看重自住物業的投資表現，由部署，購買，保養，裝修彍建，都會加入升值考慮，講求未來的回報。我對最大化回報有著近乎偏執的堅持，對自己苛刻，而且不經不覺把一家人的生活安排配合投資部署。但這只是我個人的選擇，原因當然很多，除要求自己精益求精，未來退休後的保障也是考慮因素。

如果你也看重上車物業的投資功能，這文章的觀點可能值得你參考。

在城市邊陲上車，小心選擇起步點

筆者和很多人一樣，畢業後工作一段時間，一儲夠首期便上車買樓。因資金非常有限，上車地區上的選擇不外乎是價錢較低的城市邊陲地帶。另外比較喜歡新的獨立屋物業，因為freehold title 土地較保值，另外千金散盡上車之後，已沒有閒資進行裝修優化。城市邊陲顧名思義，遠離市中心的就業機會，娛樂，社區設施，樓價升幅通常跑輸近市中心地區，但不爭是一般上車人士的唯一選擇。負面的看法是天水圍城，把上車人士困在邊緣一角自生自滅。正面的看法是向上流的踏腳石，除心理外，分析應對最實際。

從城市邊緣走向市中心的置業階梯，有如爬上金字塔。邊陲地帶地緣廣闊，越近市中心的供應便越少，每個起步點社區的發展也不同。除非你工作收入突飛猛進，否則選擇一個有潛質，風險較低的地區上車，向上爬便事半功倍。

糖衣陷阱

在墨爾本不同區的房屋居住環境分別可能不大，但價格升幅卻可以南轅北轍。地點始終是最重要的升值因素。傳媒研究報告⁽¹⁾指出同是獨立屋，在1995至2015的二十年之間，環境優美的Greenvale中位樓價由23萬升至54萬，平均每年上升4.4%，遠低於墨爾本8%的平均升幅，是該硏究中表現最差的地區。基於政府RBA數據，同期CPI每年平均增長率2.61%，這代表Greenvale區物業只跑贏通貨膨脹少少。

當然一家人在良好環境中快樂生活是無價的。但如果業主工作生涯中只供完一個自住物業，之後想套現維持退休生活，無論是賣出之後租屋住，或大屋換細屋，Greenvale的業主便可能發覺不足夠，或需要靠政府age pension幫助，而且生活質素難免改變。筆者在外國長大，鼓勵兒女離家外闖，更不希望他們困在長大的地方，只為了有瓦遮頭及供養自己退休。所以非常著重自住物業相對整體的升值表現。

同期表現最好的地區是Box Hill，當年較Greenvale 平，中位價只是14萬，但平均年升幅高達12.3%。Box Hill受惠於中國人移民，及火車站，購物商場之便，和Greenvale同是極端的例子。但同樣是位於城市邊陲的Coolaroo，由九萬升至三十萬，平均升幅達5.9%，比Greenvale多1.5%。不要小看這1.5%的威力，以十年計，同樣一百萬物業的投資回報便相差二十萬，還未計入按揭槓桿效果，到時為再搬近市中心，資金增加不少。

在2020年Coolaroo繼續跑贏Greenvale，中位樓價是1995年的4.4倍，比較Greenvale的3.2倍。當然這只是樓價升幅的比較，生活水準的確有不同。兩區都距離市中心（city）大約20公里，之間只隔了一個區（Meadow Heights），之間距離只有7公里。

盡量選擇火車站步行距離之內的物業

Coolaroo的轉捩點是2007年火車線電器化，及2010年新火車站的落成，乘客前往市中心再不需要轉車，新火車站亦有近500個泊車位。所以筆者認為，純投資考慮，撰擇上車地區的原則及套路是：

1. 避免和近市中心樓價升幅越拋越遠。
2. 以有限的預算，沿火車線搜尋。
3. 物業距離火車站越近越好，步行距離之內的物業優先。
4. 高收入地區優先。

根據以上套路，筆者搜尋了以下獨立屋作參考之用（見下圖）。今天大墨爾本區（Melbourne Metropolitan Area）的獨立屋中位價是86萬，租金回報是2.8%。筆者沿四條不同鐵路向邊陲地區，搜尋近火車站，中位價以下的物業。

根據以上資料，作出以下觀點：

• 東區，無論是內區，外區，以至邊陲的上車盤增長都較其它地區快。
• 近五年各邊陲地區，只要有火車線連接，增長強勁，達48%以上，更勝中圈熱門中產華人區，只跑輸傳統豪宅區。而且從中位收入顯示有高收入置業人士進駐。尤其在西區Point Cook及北區，樓價及樓齡較低，前往市中心火車車程又短。
• 西區Point Cook是一個新區，之前十年的升值落後大市，因新樓供應太多。現在發展商又差不多售罄，所以近五年收復不少失地。新樓溢價幅度被貶值抵銷，但樓齡還算新，被受高薪上車客歡迎並不意外。其居民中位入息是邊陲地區之冠，這些墮入稅網及政府統計數據的人士，多數是職業相對穩定的一群。
• 北區邊陲地帶近五年升值幅度大，樓價低，租值高，但居民平均收入低，相信不少是資金不夠上車的租客，因火車之便。
• 東區由外區至邊緣地區居民收入都較高，除了追逐較佳的社區設施，東區有較多工作機會。所以投資風險應較低。另外東區物業較舊，但佔地較多。

上車重要，轉車更重要

人們會不斷追求較佳的社區設施，校區及工作機會。所以當邊陲地區樓價及升幅追近，內區自然會再抽升。所以置業者上車之後一段時間，按揭槓桿把物業升幅倍增，便是時機轉車，鎖定利潤重新投資在中圈甚至內區物業。除追逐更佳回報，邊陲地區物業始終風險較高，尤其近日疫情會帶來的不明朗因素。

例如中圈的熱門華人社區Glen Waverley 及Balwyn，近十年升值表現和同樣在東區的邊陲地區差不多（見上圖），上車人士不致被拋離，只是需要更多資金做首期。另外如果你不斷轉車滾大利潤，便終有一日有足夠資金，參與豪宅區的投資，追逐例如Hawthorn 區更高的升值潛力。

在其他區的上車人士，其物業升值幅度較東區慢，更是轉車快，好世界。

另外看東區近五年的走勢，邊陲地區更勝中圈物業，而且樓價還有大折讓，但是交通時間不是多太多。假切情況維持，已上車人士可暫時忍辱負重，如有多餘資金甚至可多投資一間邊陲地區物業，不用急於轉換中圈物業。

以上所介紹的其實是行之已久的小學雞套路。筆者花時間引用數據只為證明其可行性，各位讀者可從數據自己再下結論，及選擇入市時機。筆者十七年前上車，之後不斷轉車，把利潤重新投資。今天的物業資產淨值，是當日首置首期資金的最少二十七倍，平均每年升值21.5%。同期恆生指數最低位是8,600點，今天只是24,500點，就算歷史高位也只是接近33,000點。但我肯定無論是金融或物業投資者之中，表現更好的大有人在。但作為一個低風險，自住投資兩相宜的做法，我對結果非常滿意。雖然幸運因素的確存在，但我做得到，任何人都做得到。

本文是《打造澳洲新家園》系列最後一篇。請繼續留意下一系列《投資房產，為退休做準備》，多謝大家支持！

後記之一：寫這篇網誌之時維州進入了疫情災難級狀態，禁足令加強了。筆者不便和之前一樣親身視察及拍照，希望未來有機會後補。

後記之二：升值數據會不斷變化，尤其在未來後疫情環境的大洗牌。筆者會繼續更新及提供分折，請繼續留意本網誌。

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(註1) 來源：Domain Group網站，https://www.domain.com.au/news/rich-and-poor-how-melbournes-property-divide-has-widened-in-past-20-years-20161003-gru7d6/

(註2) 本文是筆者獨立分折，並沒有接受任何形式贊助。