同一筆資金買一間還是兩間屋

1990年港產笑片《賭俠》,周星馳只做劉德華之後的第二男主角那一部,電影開埸講述劉德華(劉華)剛從師傅賭神那裡學滿師,一展身手賭廿一點。廿一點玩法有一個規矩,容許閒家分牌,即是如有一對相同點數啤牌,便可選擇分成兩門牌繼續和莊家對賭。

劉華施展睹術,獲得一對煙士(廣東話,即是Ace,又稱尖頭),之後分牌,又再各獲發煙士,再分牌,之後全部都獲得煙士,共分了十多門牌。之後莊家當然是爆煲(廣東話,即超過廿一點,莊家需要賠錢),劉華全部十幾門牌也贏了。

其實閒家要以多門牌同一時間和莊家對賭,幾時也可以,只需在派牌前多下幾門注碼便可。莊家也歡迎之至,因為機會率對賭場有利,閒家多買賭場多賺。分牌的吸引力,在於對閒家有利時才選擇多賭一門。例如獲發一對煙士,或一對八(因為十六點容易輸)。相反不利情況之下便不要分了,例如一對十,一對四,或一對五。

一個買樓時常聽到的問題,同一筆注碼應該買一間還是兩間屋呢?尤其是進取的上車族,不介意居住面積小了及質素差了,反而希望多買一間屋收租。這個問題的答案跟廿一點分牌一樣,不是所有情況也適合。犧牲部分生活質素換取租金收入這個初心動機,對尤其是單身人士或年輕伴侶,不難理解,好處非常明顯。但除了出發點之外,實行上必須考慮回報及風險。

風險及回報

先談買賣及營運成本,這是最能量化分折的部分。如果資料搜集做得充足,數字永遠不會説謊,投資者只要能面對現實便可。

  • 有利。印花稅,樓價越高,稅率越高。另外首置買家因為分開兩間購買,其中一間可能在政府優惠計劃的既訂樓價上限之內。
  • 有弊。買賣交易費用倍增,如律師費。投資房部分亦沒有增值稅豁免(Capital Gain Tax exemptions)。如果透過拍賣出售,拍賣費用倍增。Council fees垃圾費,水電煤服務費等倍增。投資房每年也要繳付地稅(land tax)。保險費用增加。保養,管理費用增加,除典型的間接費用(overhead cost),兩間屋便有雙倍的貶值和消耗,尤其是㕑厠電器。
  • 分析重點:租金淨收入能否抵消日後的自住房增值稅。淨收入即是租金扣除入息稅及營運成本之餘數。投資者必須有清晰的計劃藍圖,投資假切年期,基於往積的預計回報才能較準確地去分析判斷。

風險:

  • 有利。如果投資者分別於不同地區甚至不同城市買這兩間樓,便可分散投資風險。
  • 有弊。如果分散投資亦會失去協調效應,例如分折的工作量倍增,維修工作也要由不同的人負責。

筆者最擔心的風險情況,就是投資者為了完成分開投資的硬任務,將貨就價買入劣質房產品。相對回報高,風險又低的投資,通常所需金額門檻較高,否則這個世界便沒有窮人。以墨爾本上車人士處境為例,該市中位樓價約七十萬澳元(下同),一個典型中產人士首次置業,如果把所有可投資資金一分為二,可以負擔的便只有在城市邊陲的物業。如前文《上車的決擇,沿火車線搵樓套路》所提到,除了部分地區受恵於政府一次性政策,例如交通基建投資,邊陲地區物業始終風險較高,尤其近日疫情會帶來的不明朗因素。另外平均回報又較在中圈或內區物業低。所以如果硬要分開兩個投資項目,但資金又不足夠購買該地區的優質物業,投資者便應放眼其它城市。例如Adelaide 及Hobart的中位樓價便只是四十幾萬,同一筆資金,選擇更多。不過投資者便要多花時間做資料搜集及分析。

剛剛進入物業投資市場的人,究竟買一間還是兩間樓,是必定會遇到的問題。世上沒有絕對的答案,只有不斷做資料搜集分折工作。所謂分折是實實在在地於試算表上下功夫,並不只是茶餘飯後的情緒化辯論。這是入門級的基礎分析,未來更大更複雜投資的第一步,下文再談。

跟據網上資料,賭場常見遊戲百家樂,廿一點,輪盤,賭場平均獲利百份點(house edge,以賭客投入賭注的百份比計算)分別為1.06,2.27,5.26。廿一點及輪盤不止贏面高,而且賭局進行速度快,能同時服務的賭客又多。所以不難理解賭場最常見的賭枱便是廿一點及輪盤。大家羨慕劉華分牌分得有型,也最好有其角色的精湛賭術。不少細價樓盤,其產品設計對準小型投資者資金,而利潤可能比豪宅更高,大家要計算清楚,究竟進行中的投資項目是什麼遊戲,對手是誰。

主題圖片:玩廿一點考慮分牌,一對煙士與一對四,大家都是"尖頭"但勝算差天共地。

延伸閱讀:《上車的決擇,沿火車線搵樓套路

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Published by Lok

Middle-aged entrepreneur who is always looking for inspirations to create. 中年有機, 好戲在後頭! 小弟一把年齡,驚覺中年先有機,生活無可避免改變,現在誠實面對 。每日繼續打拼,尋找靈感,堅持去創造。

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