無論谷友之間的討論，以至主流傳媒分析都對樓價看升。筆者沒有水晶球不作預測，只覺澳洲人團結、務實、勤力，即使疫情肆虐，仍覺社會充滿動力。從香港讀者們之中常聽到，就算人還在香港，都考慮預先購入澳元投資產品，尤其房地產，以保障自己日後來澳的購買力。這種做法的考慮因素是什麼？
我不是專業經紀，只以一般投資者身分去分析回答。一些有趣或常見的問題會再寫成網誌分享，也是這個網誌誕生的原因之一。
先假設無論移民申請進度如何，該投資者假以時日必會來澳定居。（筆者曾經分析過，很多人只口裏說移民，其實很愛香港的生活。）
考慮一：澳元波幅會否侵蝕預期樓價升幅
澳洲政府統計處墨爾本住宅房價指數（Residential Property Price Index ; Melbourne）（註1 ）
一年計算（比較3月份，下同）升5.9%，同期澳元升19%，價滙皆升。
三年計算，升6.0%，同期澳元微跌1%。
五年計算，升27.7%，同期澳元升4.5%。
十年計算，升61.3%，同期澳元跌30.8%。
概論：房價低水時澳元高，澳元回落後樓市已經相當飽和，平貨難求。但以滙率周期計，現在以港元買澳洲樓時機不錯。
考慮二：用什麼投資來對沖預期升幅
根據自從2003年以來墨爾本住宅房價指數，最高升幅為2010年第二季，一年升幅達22-25%，其次是2008年第一季，升幅達21%。最差表現為2011年第四季，一年跌幅5.4%。近十年的一年計波幅在-5.4%至13.8%之間，主升浪在16-18年之間。
如果樓市如人們預期般上升，為了保障日後的購買力，基於以上數據，如要追平五至十年往積升幅，投資組合每年需要升值5.5%左右。其實有很多低至中風險的金融股票投資也可辦到。
概論：房屋投資交易及營運開支相對高，今天預先買入澳洲樓必是（一）睇好澳元（對港元），（二）睇好未來幾年澳洲樓會高速上升，即起碼高過前十年的平均年升幅5.5%（複式計算）。
如果你覺得以上兩個基礎假設成立，澳洲樓值得考慮。
考慮三：收租回報及海外居民稅務考慮
要達到5.5%以上的年升幅，獨立屋較公寓勝算大很多。買公寓收租較可觀，可保障有瓦遮頭，但不能保障未來購買力，因為一向跑輸獨立屋。以今天墨爾本獨立屋中位價約100萬計，年收租約3萬。扣除放租傭金（5%）1,500，地租、地方政府年費（council fees）、水電雜費、保險、簡單維修約8,500，剩下約2萬。如果有做按揭，假設利息3%，借八成連利息也不夠支付。
即使日後租金上升能抵消全部支出帶來入息，澳洲公民長居香港，稅務上也算是海外居民，12萬收入以下打稅32.5%（註2）。
概論：執行上不要期望有任何被動收入，可能還要每年「科水」。投入資金後，只能等待升值，如果有。
考慮四：買新或舊獨立屋
前文《在澳洲買新舊樓之間的決擇和日常保養》詳細解釋新舊樓分別。基於新樓結構及內籠的龐大貶值壓力，要達到本文之保障日後購買力目的，必選舊樓。（另外為什麼要買一間新屋去租給別人，舊了自己才入住？）
考慮五：要買究竟買那裹？
The Australian6月30日報導的獨立屋部分數據，較受香港人注意的區域：
Balwyn ，3 個月升 7.6%，12 個月升 9.3%，中位價 2.7M。
Balwyn North, 7.4%, 7.7%, 2.1M
Box Hill, 6.7%, 8.1%, 1.8M
Doncaster, 7.8%, 6.5%, 1.5M
Doncaster East, 6.7%, 9.1%, 1.5M
Glen Waverley, 5.7%, 10.5%, 1.6M
McKinnon, 6%, 8.4%, 1.9M
Point Cook, 3%, 5.4%, 740k
Ringwood, 7.2%, 11.8%, 1M
Vermont, 7.1%, 12.6%, 1.3M
Templestowe, 8.6%, 12.7%
邊陲區
Berwick, 5%, 11.7%, 847k
Tarneit, 1.8%, 3.8%, 619k
Officer, 3.1%, 8.8%, 701k
雖然往積未必代表未來，但保障日後來澳的購買力本身是一個防守動作，加上身處香港的投資者隔山買牛，要在西區獨具慧眼選中明日之星談何容易。還是在傳統東區比較容易達到目的。
保守中的保守便是沿著鐵路去找，輸的機會更少。墨爾本的Belgrave 及Lilydale線大部分路段有三條車軌重疊，容許較密班次及特快列車，保守派可集中研究沿線地區物業。
我有一個多年朋友，一樣自小在墨爾本讀書長大，學成回流香港。他們希望一天能回墨爾本居住，為了可住回當年長大的地區，害怕被上升樓價「迫遷」，於三年前預先購入了一間舊townhouse （排屋）傍身。到今天為止是達到目標的。
不過有時候我懷疑，他們買樓其實只是給自己一個回來（或移民）的原因。
延伸閱讀：《你真的想移民嗎？你會達到目的嗎？》，《在澳洲買新舊樓之間的決擇和日常保養》，《上車的決擇，沿火車線搵樓套路》
（註1 ）澳洲政府統計處墨爾本住宅房價指數（Residential Property Price Index ; Melbourne ）－https://www.abs.gov.au/statistics/economy/price-indexes-and-inflation/residential-property-price-indexes-eight-capital-cities/mar-2021/641601.xls
（註2）澳洲2021-22年度稅率：https://www.ato.gov.au/rates/individual-income-tax-rates/
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