隔山買牛對沖預期升幅做法的考慮,如要買墨爾本樓買什麼?

無論谷友之間的討論,以至主流傳媒分析都對樓價看升。筆者沒有水晶球不作預測,只覺澳洲人團結、務實、勤力,即使疫情肆虐,仍覺社會充滿動力。從香港讀者們之中常聽到,就算人還在香港,都考慮預先購入澳元投資產品,尤其房地產,以保障自己日後來澳的購買力。這種做法的考慮因素是什麼?

我不是專業經紀,只以一般投資者身分去分析回答。一些有趣或常見的問題會再寫成網誌分享,也是這個網誌誕生的原因之一。

先假設無論移民申請進度如何,該投資者假以時日必會來澳定居。(筆者曾經分析過,很多人只口裏說移民,其實很愛香港的生活。)

考慮一:澳元波幅會否侵蝕預期樓價升幅

澳洲政府統計處墨爾本住宅房價指數(Residential Property Price Index ; Melbourne)(註1 )

一年計算(比較3月份,下同)升5.9%,同期澳元升19%,價滙皆升。

三年計算,升6.0%,同期澳元微跌1%。

五年計算,升27.7%,同期澳元升4.5%。

十年計算,升61.3%,同期澳元跌30.8%。

概論:房價低水時澳元高,澳元回落後樓市已經相當飽和,平貨難求。但以滙率周期計,現在以港元買澳洲樓時機不錯。

考慮二:用什麼投資來對沖預期升幅

根據自從2003年以來墨爾本住宅房價指數,最高升幅為2010年第二季,一年升幅達22-25%,其次是2008年第一季,升幅達21%。最差表現為2011年第四季,一年跌幅5.4%。近十年的一年計波幅在-5.4%至13.8%之間,主升浪在16-18年之間。

如果樓市如人們預期般上升,為了保障日後的購買力,基於以上數據,如要追平五至十年往積升幅,投資組合每年需要升值5.5%左右。其實有很多低至中風險的金融股票投資也可辦到。

概論:房屋投資交易及營運開支相對高,今天預先買入澳洲樓必是(一)睇好澳元(對港元),(二)睇好未來幾年澳洲樓會高速上升,即起碼高過前十年的平均年升幅5.5%(複式計算)。

如果你覺得以上兩個基礎假設成立,澳洲樓值得考慮。

考慮三:收租回報及海外居民稅務考慮

要達到5.5%以上的年升幅,獨立屋較公寓勝算大很多。買公寓收租較可觀,可保障有瓦遮頭,但不能保障未來購買力,因為一向跑輸獨立屋。以今天墨爾本獨立屋中位價約100萬計,年收租約3萬。扣除放租傭金(5%)1,500,地租、地方政府年費(council fees)、水電雜費、保險、簡單維修約8,500,剩下約2萬。如果有做按揭,假設利息3%,借八成連利息也不夠支付。

即使日後租金上升能抵消全部支出帶來入息,澳洲公民長居香港,稅務上也算是海外居民,12萬收入以下打稅32.5%(註2)。

概論:執行上不要期望有任何被動收入,可能還要每年「科水」。投入資金後,只能等待升值,如果有。

考慮四:買新或舊獨立屋

前文《在澳洲買新舊樓之間的決擇和日常保養》詳細解釋新舊樓分別。基於新樓結構及內籠的龐大貶值壓力,要達到本文之保障日後購買力目的,必選舊樓。(另外為什麼要買一間新屋去租給別人,舊了自己才入住?)

考慮五:要買究竟買那裹?

The Australian6月30日報導的獨立屋部分數據,較受香港人注意的區域:

Balwyn ,3 個月升 7.6%,12 個月升 9.3%,中位價 2.7M。
Balwyn North, 7.4%, 7.7%, 2.1M
Box Hill, 6.7%, 8.1%, 1.8M
Doncaster, 7.8%, 6.5%, 1.5M
Doncaster East, 6.7%, 9.1%, 1.5M
Glen Waverley, 5.7%, 10.5%, 1.6M
McKinnon, 6%, 8.4%, 1.9M
Point Cook, 3%, 5.4%, 740k
Ringwood, 7.2%, 11.8%, 1M
Vermont, 7.1%, 12.6%, 1.3M
Templestowe, 8.6%, 12.7%

邊陲區

Berwick, 5%, 11.7%, 847k
Tarneit, 1.8%, 3.8%, 619k
Officer, 3.1%, 8.8%, 701k

雖然往積未必代表未來,但保障日後來澳的購買力本身是一個防守動作,加上身處香港的投資者隔山買牛,要在西區獨具慧眼選中明日之星談何容易。還是在傳統東區比較容易達到目的。

保守中的保守便是沿著鐵路去找,輸的機會更少。墨爾本的Belgrave 及Lilydale線大部分路段有三條車軌重疊,容許較密班次及特快列車,保守派可集中研究沿線地區物業。

我有一個多年朋友,一樣自小在墨爾本讀書長大,學成回流香港。他們希望一天能回墨爾本居住,為了可住回當年長大的地區,害怕被上升樓價「迫遷」,於三年前預先購入了一間舊townhouse (排屋)傍身。到今天為止是達到目標的。

不過有時候我懷疑,他們買樓其實只是給自己一個回來(或移民)的原因。

延伸閱讀:《你真的想移民嗎?你會達到目的嗎?》,《在澳洲買新舊樓之間的決擇和日常保養》,《上車的決擇,沿火車線搵樓套路

(註1 )澳洲政府統計處墨爾本住宅房價指數(Residential Property Price Index ; Melbourne )-https://www.abs.gov.au/statistics/economy/price-indexes-and-inflation/residential-property-price-indexes-eight-capital-cities/mar-2021/641601.xls

(註2)澳洲2021-22年度稅率:https://www.ato.gov.au/rates/individual-income-tax-rates/

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Published by Lok

Middle-aged entrepreneur who is always looking for inspirations to create. 中年有機, 好戲在後頭! 小弟一把年齡,驚覺中年先有機,生活無可避免改變,現在誠實面對 。每日繼續打拼,尋找靈感,堅持去創造。

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