剛移民到步先租屋安定下來

香港近年有不少澳洲房產展銷會,針對香港人投資外國房產的心理,通常是:

  • 移民的幻想。(澳洲政府今天沒有所謂買樓便可移民的政策。)
  • 為有限的資金提供投資出路,通常標榜以香港的車位價錢便可買屋,所需首期少,借貸易。
  • 為未來移民,退休,子女留學預設一個居所。

尤其是最後一點,是一個很常見的看法,但筆者覺得這個看法充滿盲點。當然每人的情况也不一樣,預早隔山買牛可能因為害怕未來情況轉變而不能向銀行借錢,家庭或經濟原因,甚至先把積蓄停泊在外國房產分散投資再算。如果一定要先買屋後移民,筆者建議買近以經落地生根的親朋戚友。

先以非投資角度分析這個做法的期望落差。就算你曾經在外國居住,已留在香港多年的你移民時,對外國環境的認識及假設可能已經不成立。至於從未在外國生活的香港人,便有如一位第一次去飲茶的老外,預訂點心,之後看到一枱牛雜鳳爪,哭笑不得。

換轉在香港生活,有人喜歡住在港鐵上蓋大屋苑,貪其方便,樓下商場一應俱全。有的喜歡住在舊區的老香港情懷,街坊鄰居感情。又有人住在新界村屋,方便養寵物,又可親親大自然。人生有選擇是幸福的事情。千辛萬苦執行移民計劃,當然希望能營造一個理想生活環境。無錯物業可以買賣轉換,但計及稅款及經紀費用,改變主意成本高昂。

筆者經過觀察别人及反醒自己經驗,覺得一般人應該以移民第一個三年,去了解新國家環境,更重要是從新認識自己的生活方式及喜好。外國不同地區,不同屋形,房子大細可以是完全不同的生活體驗。另外還有考慮就業,讀書校區及交通。

第一年由蜜月期開始,什麼事情也是甜的,新奇有趣事物,去旅行嘗美食。緊接是大反差的適應期,小朋友水土氣候不服大病一場,日常生活上遇困難,親人遠在香港,叫天不應,大人工作上遇到限制挫折,一家人心理上走過高山低谷,可能默默地吸收認識了當地人情,但可以整合幫助置業的有限。

第二年,如果你能堅持沒有跑回香港,該可以投入各方面了,新工作環境開始入局,熟習駕駛來往生活所需之地方,小朋友習慣新學習環境,一家人認識了新朋友。

第三年,你開始實實在在營運一個新家園,遇過,解決過,體驗過外國生活的挑戰和問題。處理過第一次冰雹破壞,暖氣系統失靈,駕駛交通意外,家中被爆竊。學識了處理蟲害,嘗試家居簡單維修又曾弄到一塌糊塗,清除花園雜草弄得你腰酸背痛。在後園舉行了第一場夏天派對,可能還加入了教會,了解更多當地社會問題,甚至投過票表達意見。

真正比較移民前的期待及現實

你不享受園藝工作,又不想花錢請人解決,還是選擇細面積戶型的房子吧。你經過幾次命懸一線,險象環生的馬路上意外,所以決定住近公共交通工具或市中心。原來你還是想忠於移民初心,追逐綠色空間,藍天白雲,放棄勉強擠進熱門校區,落戶近郊低密度大屋。

香港人習慣高速生活,期望有一本通識大全可跟隨,瞬間成立理想家園。但筆者覺得經過血汗涙水及時間才可以透徹了解。有了這個了解才可作最適合自己的置業決定。時間又可以容納犯錯的機會,總好過勉強支撐。

移民到步後先租屋住提供犯錯的機會和復原力,省卻來自一擲千金買屋的壓力。外國業主有責任替租客進行維修工作,新移民可以旁觀學習處理。租住校區房也可得到學位,如果搬家之後也可繼續就讀。發現自己不喜歡所住的社區或戶型,可搬屋轉租再嘗試。如上文建議,移民初期維持少量家當,每次轉身更容易。澳洲大城市空置率不太低,住權是不缺的,但追求擁有權便要付出代價。

財政上的考慮

「我不想交租幫助別人供屋呀!」

這個是單純直接的假切,如果你能夠宏觀地計算所有成本,這個說法未必成立。例如在澳洲墨爾本,一間價值一百萬澳元的新裝修房子,每星期租金約六百五十元,一年支出$33,800。同一間屋如果做八成按揭,每年利息已經接近三萬元,還有地方政府每年收費,排污費,維修費,保險,總和比租金高。如果在近市中心的高地價地區,或熱門校區,買樓年支出是租金的雙倍並不是天方夜談。如果一個有儲蓄紀律的投資者,把原本可用作置業的現金作低至中風險投資滾存,對沖租金支出,以至升值都其實不難。相比起因爲人生路不熟買錯樓,延遲安居樂業的風險,這個對沖投資的風險是非常值得考慮比較的。

移民前多年就預先買入房子財政負擔更重。如果沒有澳洲永久居留資格,便不可以買二手房,租金收入也需要付較高的稅率。如果買全新房,租客享受提高了,留下貶值成本給你。買入二手房也要不斷負責維收支出,當你終於搬進去時,便要面對一個裝修工程,可大可小。

投資上唯一先買房後移民的原因是一,你看後市必升無疑,二,你有利用按揭槓桿把這個升值最大化。如果這是你的看法,你便要小心計算現金流及風險成本。要知道澳洲房子維收費用,針對外國人的稅率都對投資者不利,早期能做到正現金流的少之又少。為了你對升值的期望,你還要額外每月供款。

不少外國的房產品,正正就是對準以上心理,及不懂外國環境的盲點而設計的。很多還遷就了亞洲人生活口味,移民買家容易接受,但又不受當地人喜愛而欠缺二手市場。令到一個可能錯誤的決定更難復元,下文再詳談。

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Published by Lok

Middle-aged entrepreneur who is always looking for inspirations to create. 中年有機, 好戲在後頭! 小弟一把年齡,驚覺中年先有機,生活無可避免改變,現在誠實面對 。每日繼續打拼,尋找靈感,堅持去創造。

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