剛移民到步先租屋安定下來

香港近年有不少澳洲房產展銷會，針對香港人投資外國房產的心理，通常是：

• 移民的幻想。（澳洲政府今天沒有所謂買樓便可移民的政策。）
• 為有限的資金提供投資出路，通常標榜以香港的車位價錢便可買屋，所需首期少，借貸易。
• 為未來移民，退休，子女留學預設一個居所。

尤其是最後一點，是一個很常見的看法，但筆者覺得這個看法充滿盲點。當然每人的情况也不一樣，預早隔山買牛可能因為害怕未來情況轉變而不能向銀行借錢，家庭或經濟原因，甚至先把積蓄停泊在外國房產分散投資再算。如果一定要先買屋後移民，筆者建議買近以經落地生根的親朋戚友。

先以非投資角度分析這個做法的期望落差。就算你曾經在外國居住，已留在香港多年的你移民時，對外國環境的認識及假設可能已經不成立。至於從未在外國生活的香港人，便有如一位第一次去飲茶的老外，預訂點心，之後看到一枱牛雜鳳爪，哭笑不得。

換轉在香港生活，有人喜歡住在港鐵上蓋大屋苑，貪其方便，樓下商場一應俱全。有的喜歡住在舊區的老香港情懷，街坊鄰居感情。又有人住在新界村屋，方便養寵物，又可親親大自然。人生有選擇是幸福的事情。千辛萬苦執行移民計劃，當然希望能營造一個理想生活環境。無錯物業可以買賣轉換，但計及稅款及經紀費用，改變主意成本高昂。

筆者經過觀察别人及反醒自己經驗，覺得一般人應該以移民第一個三年，去了解新國家環境，更重要是從新認識自己的生活方式及喜好。外國不同地區，不同屋形，房子大細可以是完全不同的生活體驗。另外還有考慮就業，讀書校區及交通。

第一年由蜜月期開始，什麼事情也是甜的，新奇有趣事物，去旅行嘗美食。緊接是大反差的適應期，小朋友水土氣候不服大病一場，日常生活上遇困難，親人遠在香港，叫天不應，大人工作上遇到限制挫折，一家人心理上走過高山低谷，可能默默地吸收認識了當地人情，但可以整合幫助置業的有限。

第二年，如果你能堅持沒有跑回香港，該可以投入各方面了，新工作環境開始入局，熟習駕駛來往生活所需之地方，小朋友習慣新學習環境，一家人認識了新朋友。

第三年，你開始實實在在營運一個新家園，遇過，解決過，體驗過外國生活的挑戰和問題。處理過第一次冰雹破壞，暖氣系統失靈，駕駛交通意外，家中被爆竊。學識了處理蟲害，嘗試家居簡單維修又曾弄到一塌糊塗，清除花園雜草弄得你腰酸背痛。在後園舉行了第一場夏天派對，可能還加入了教會，了解更多當地社會問題，甚至投過票表達意見。

真正比較移民前的期待及現實。

你不享受園藝工作，又不想花錢請人解決，還是選擇細面積戶型的房子吧。你經過幾次命懸一線，險象環生的馬路上意外，所以決定住近公共交通工具或市中心。原來你還是想忠於移民初心，追逐綠色空間，藍天白雲，放棄勉強擠進熱門校區，落戶近郊低密度大屋。

香港人習慣高速生活，期望有一本通識大全可跟隨，瞬間成立理想家園。但筆者覺得經過血汗涙水及時間才可以透徹了解。有了這個了解才可作最適合自己的置業決定。時間又可以容納犯錯的機會，總好過勉強支撐。

移民到步後先租屋住提供犯錯的機會和復原力，省卻來自一擲千金買屋的壓力。外國業主有責任替租客進行維修工作，新移民可以旁觀學習處理。租住校區房也可得到學位，如果搬家之後也可繼續就讀。發現自己不喜歡所住的社區或戶型，可搬屋轉租再嘗試。如上文建議，移民初期維持少量家當，每次轉身更容易。澳洲大城市空置率不太低，住權是不缺的，但追求擁有權便要付出代價。

財政上的考慮。

「我不想交租幫助別人供屋呀！」

這個是單純直接的假切，如果你能夠宏觀地計算所有成本，這個說法未必成立。例如在澳洲墨爾本，一間價值一百萬澳元的新裝修房子，每星期租金約六百五十元，一年支出$33,800。同一間屋如果做八成按揭，每年利息已經接近三萬元，還有地方政府每年收費，排污費，維修費，保險，總和比租金高。如果在近市中心的高地價地區，或熱門校區，買樓年支出是租金的雙倍並不是天方夜談。如果一個有儲蓄紀律的投資者，把原本可用作置業的現金作低至中風險投資滾存，對沖租金支出，以至升值都其實不難。相比起因爲人生路不熟買錯樓，延遲安居樂業的風險，這個對沖投資的風險是非常值得考慮比較的。

移民前多年就預先買入房子財政負擔更重。如果沒有澳洲永久居留資格，便不可以買二手房，租金收入也需要付較高的稅率。如果買全新房，租客享受提高了，留下貶值成本給你。買入二手房也要不斷負責維收支出，當你終於搬進去時，便要面對一個裝修工程，可大可小。

投資上唯一先買房後移民的原因是一，你看後市必升無疑，二，你有利用按揭槓桿把這個升值最大化。如果這是你的看法，你便要小心計算現金流及風險成本。要知道澳洲房子維收費用，針對外國人的稅率都對投資者不利，早期能做到正現金流的少之又少。為了你對升值的期望，你還要額外每月供款。

不少外國的房產品，正正就是對準以上心理，及不懂外國環境的盲點而設計的。很多還遷就了亞洲人生活口味，移民買家容易接受，但又不受當地人喜愛而欠缺二手市場。令到一個可能錯誤的決定更難復元，下文再詳談。

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