買入Display Home 樣板屋的考慮

在香港周末，飲茶後逛新樓盤示範單位，是不少人的家庭節目。發展商慣常在旗下的商場搭建示範單位，豪宅盤金雕玉砌，名師設計訂造傢俬。更時有聽聞配上迷你牀，視覺上更寬敞。

在澳洲，獨立屋和排屋(townhouse)常見以現樓做樣板屋，尤其是大發展商。小規模的只用組件式臨時辦公室展覽設計圖、室內外廚廁等選用的樣板建材，可能連模型也欠奉。受上車家庭歡迎的house and land 套餐盤，不少會在地盤先建幾間樣板屋，亦用作銷售辦公室。準買家除了可一窺未來之家外，亦可從樣板中挑選升級裝修建材。有看過的朋友一定知道，交樓標準非常down to earth (我覺得貼地也不夠傳神翻譯)。在廿一世紀連嵌入天花射燈(downlight)也不包括在標準之內，只有吊線加燈膽一個。

當樓盤銷售接近尾聲時，發展商便會把樣板屋出售。有時會更早，但銷售協議內常包括租回條款，讓發展商繼續做生意。

為了俘虜買家，樣板屋裝修靚仔，成本可以是一般買家做升級配置的以倍數計。例如一間50萬house and land，一般人花5萬升級，樣板屋可以花上10萬、15萬，尤其在園藝方面特別燒錢。除了室內名牌電器智能家居用品、花園園林綠化、泳池、甚至有wood fired pizza oven。

Over-Capitalise

必須留意係：玩到咁大，通常over-capitalise了該物業。例如一個邊陲區50萬house and land獨立屋，如區最值錢的物業才賣60萬，花15萬升了級的樣版屋，便未必可收回成本價。所以發展商會睇餸食飯，在傳統豪宅區才會重錘建樣板屋。幾個月前Balwyn一間樣板屋便賣出了400萬以上，即使位於大路邊，仍然高過今年六月份中位價紀錄的270萬很多。

裝修會貶值

另外，裝修會貶值，設計風格會過時。樓齡低時是賣點，十幾年樓就冇人再提，好似港姐友誼小姐嫁完生完。除非是名師得獎設計，最好曾被報紙雜誌報導過的。本文的主題圖片，便是一間在Templestowe區30年前的樣板屋，來自當年幾受歡迎的一個樓盤。今天仍覺雅緻，但如果不是陀地老街坊，很難知道是當時樣板屋。

如果是我自己想買入，而該樣板屋只較市價賣貴少少，又喜歡其設計風格，可買來自住，享受一下，炫耀一下滿足虛榮。至於建築商的高價租回條件，除了可能滿足到銀行按揭的壓力測試要求之外、貴賣貴租只是羊毛出自羊身上，興趣不大。放租給正常長租租客更加不理想，着數係租客住靚屋。投資者只會化裝間舊屋租出，新屋是自用的。名校區便有大量舊屋租盤，投資者先收租養地，留待日後翻新自用或放賣。

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題外話：平價裝修師傅不懂設計，需再花錢劃則比佢跟住做。所以樣板屋其中一種用法就係帶師傅上去叫佢照抄，甚至帶埋色板、材料樣板上去配對。

題外話二：有些樣板屋執行上沒有留意細節。例如家庭影院，有齊銀幕梳化，但冇做隔音冇拉線裝還回立體聲喇叭、wine cellar冇做隔熱等。

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