準/新移民買樓的可能期望落差(之二):城市邊陲獨立屋

首次置業,除非有父蔭,城市邊陲的獨立屋價錢較可接受。其中的新樓示範屋魅力又沒法擋,尤其是house and land package,因為新手需要了解,分析及學習處理的問題較舊樓少。筆者雖然自小被灌輸買屋盡量買舊獨立屋的想法,但首次置業時,仍然選擇了package 。而且還遠離大城市三藩市,去到二線城市Sacramento的邊陲。

Sacramento的邊陲,筆者所買package外面。Sacramento人口大約五十萬,圖片左上角的高樓是市中心。

那個地區原本只是一片黃土,一棵樹也沒有。炎夏時大風會刮起塵土,猛烈太陽加上混凝土地面釋出的熱能射線,焗爐一樣。距離三藩市兩小時車程,朋友很少來探望,我自己一個人住,獨守大屋,周末冇局,唯一消遣便是home improvement。雖然是新屋,可(要)做的仍有很多。首次買屋,發展商的升級佈置及裝修選項當然負擔不了,廚廁用具只是平實貨色,所有牆壁也是白色,像住在一個乒乓球裏面。花少少錢買罐油漆自己油牆,為自己的生活空間及寂寞周末添加色彩。

另外買美國的Package和今天澳洲一樣,少有包前後花園landscaping,入伙後無論屋苑外圍,或自己間屋前後都繼續被黃土包圍。收樓後荷包乾硬化,又係要自己揸鏟種花草樹木。

社區設施

新盤樓書一定會提購物中心一應俱全。穩賺的生意點會冇吖?但文娛康樂,體育娛樂設施就一定不會多,甚至沒有。後生仔想有夜生活,或上名店吃餐好,只有出市中心。

不過,每天下班去看地盤,親眼看著自己的首置物業從地面升起,感覺很實在和滿足。

以上是入住的個人感受。雖然是差不多廿年前在美國的事,但今天開車經過墨爾本新區,感覺如一。

旁人目光

無論買新屋或舊屋,如果預算有限,選擇便只有舊區殘屋或公寓,貪該區資源及設施豐富。要住獨立屋,便要去城市邊陲新區。

今天新移民較八十年代年輕化,加上受到內地資金追捧,未必有財力可擠進熱門華人區。

其實香港老移民聚居東區如Doncaster 及Glen Waverley,三十年前移民潮時也算是外圍近邊緣,例如當時M3公路盡頭正是Doncaster,區內又沒有什麼名校。今天水鬼升城隍,除了是區內人努力,更是受惠於人口暴升的紅利。所以只是天時地利,比較是無謂的。

交通時間及費用

墨爾本塞車情況嚴重,但住得三五七年,你會發現交通時間與距離是不成正比的。同樣是要在繁忙時間入市中心,內區和邊陲區的塞車痛苦程度可以頗為接近。因為內區的道路狹窄,人,車,單車及電車爭路,燈位又多。外區車流不少也要經內區才能進入市中心,做成癱瘓。筆者體能好的時候,曾經特意踩單車和同事乘巴士比賽,下班後鬥快從市中心回Doncaster,結果單車贏。

但住邊陲區開車養車開支的確較高。除非你住近火車站,否則家中每一位成人也要有一部車,是必須品。傳媒引述學者報告,邊陲地區汽車有關開支可高達每星期六百澳元(1)。這情況當然也加劇了社會階層之間的不公現象,但不是本文探討範圍。

物業升值考慮

如前文《墨爾本住屋市場獨立分析》所引述數據,除了個別近海及近火車站地區,內區通常跑贏邊陲區。貴區除了佔用了較好的社區資源設施,也沾手了較好的投資機會。

另外就算時光倒流,不是所有近邊緣區也會像Doncaster 般上升,同期的Greenvale便望塵莫及。要知道墨爾本曾多年榮登全球最宜居城市,環境優美幾乎是本等的,未必是升值主因。

隨著城市直徑延伸,圓周擴大,邊陲區選擇更多,離市中心更遠。投資者要眾裏尋她,要考慮的便更多。前文《上車的決擇,沿火車線搵樓套路》便建議以同樣預算沿火車線揾樓,盡量找尋火車站步程之內的物業,增加勝算。

例如如果二十年前住在Doncaster的香港移民下一代,因負擔不了該區,而跟以上套路買入Cranbourne二手房,今天便賺住又賺價。今天發展商推廣新樓,經紀介紹二手樓,也較少提及以上觀點。好的事實樓書已經提出了,大家可以再參考本文,減少期望落差。

另外我懷疑今天不少買了邊陲區物業的本地人,是在該區附近工作的,不用長途跋涉入市中心,不過我未找到數據支持。最後,如果大家同意筆者的睇法,你有冇覺得今天墨爾本面積已經太大,無論交通擠塞或是基建滯後都變得不合情理。解決方法可能只有再增加密度,居住質素難免下跌。如果樓價再升,可能會成為駱駝背上的最後一根稻草,墨爾本人將會加速搬遷到較細的二線城市。筆者從四年前已經開始投資Mornington Peninsula地區的物業,而且暫時回報不錯。今年將會繼續主力研究二線城市物業投資情況,有機會再分享。

請繼續留意下一篇,墨爾本買樓的可能期望落差(之三):Docklands

上一篇《準/新移民買樓的可能期望落差(一):華人化社區公寓

後記之一:上述Cranebourne的例子其實是筆者朋友的真人真事。我從他身上學到很多。

後記之二:如果我嘗試代入新區house and land package推廣人士心態,相信我做法也會大同小異。揾食啫,買家始終有責任去查證。

後記之三:當年美國所買的首置新樓入住後年半便賣了。雖然幸運地賺了一筆,但決定與投資無太大關係。而且可以說是bitter sweet,有機會再談美國的生活。

(註1) https://www.abc.net.au/news/2020-04-18/forced-car-ownership-hurting-families-in-melbourne-outer-suburbs/12151702

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Published by Lok

Middle-aged entrepreneur who is always looking for inspirations to create. 中年有機, 好戲在後頭! 小弟一把年齡,驚覺中年先有機,生活無可避免改變,現在誠實面對 。每日繼續打拼,尋找靈感,堅持去創造。

6 thoughts on “準/新移民買樓的可能期望落差(之二):城市邊陲獨立屋

  1. Hello Lok 我想問二線城市,GEELONG算唔算係?我自己好鍾意GEELONG,只係怕「會唔會真係太遠」,長遠既投資回報你又覺得點呢?謝謝

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    1. Hi Annie, 我覺得Geelong算二線城市。我最近親身去左幾次,有好感。亦親自坐火車坐船。感覺方便,雖然班次幾密同一小時到市中心,但仍然覺得番Melbourne工唔make sense 。買Geelong等如買Melbourne人搬入去概念。

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