墨爾本買樓的可能期望落差(之三):Docklands 區

眼利的讀者會留意到這篇文章的標題稍為改動了。因為買入Docklands物業後遇上期望落差的不止準或新移民,也有不少墨爾本本地人。這包括用家,投資者,和商户。

事後孔明,Docklands是典型坐冷氣房規劃官員所製造出來的怪物。Docklands顧名思義,原本是船塢,即修理船隻及貨船上落貨的地方。新的貨櫃碼頭後來取代了Docklands,在九十年代更接近被荒廢棄置。州政府於是決定重建改造Docklands,變成今天現代化建築風格的商住娛樂社區。原本的規劃藍圖還未完成,但經過二十年的發展,今天Docklands的人口已超過一萬人,昨日的港口只原址保留了舊帆船,一個船廠及少量運貨車軌。

這個項目令我聯想到香港數碼港,兩地有不少相同之處。始終是臨海地段用家必爭,先講Docklands的問題。

位置吊腳及天氣

雖然位處市中心,但被多條平行火車軌分隔開。只有幾條街道能進入該區,而且燈位多,開車進入極不便。香港接近的吊腳位是大角嘴(被西九龍走廊分隔,多單程路)、誇張點可比較港島區登龍街,只有經驗豐富司機才懂從總統戲院一邊駛過去。

南北兩端是接連Fisherman Wharf及近Footscray Road 一帶的工業區,船塢及貨櫃碼頭等。重型車輛車水馬龍,在區內一些豪宅公寓背後穿梭。

海邊(較正確說法是Yarra River 入海位置)經常刮大風,又欠缺建築物及樹木遮擋。區內規劃鼓勵人步行,汽車往往不能駛至門口。經常暴露於戶外,即使不少本地人也受不了。這令到商户欠散客,街上人跡罕至又減少社區互動,辦公室下班後便靜如死城。

每況愈下,生意經營困難,索性倒閉賣盤或只做預約生意,有食肆只招待旅行團或婚宴。而且功能種類多重複,例如outlet特賣場便有三個(如計入剛剛位於Docklands 邊界外的DFO South Wharf),惡性競爭,死場死鋪更多。

其中的摩天輪便因為人為設計出錯,加上人流少又令資金短缺阻止重修,這個屹立區內的地標便曾經停用停轉多年,令到墨爾本人尷尬非常。

在該區正中心,原本是賣點的六萬座位體育館,一星期只兩天左右有節目或比賽,使用率低。日間及非比賽日便是水盡鵝飛的冰冷石屎龐然大物,分隔開附近小社區,令其更覺支離破碎。香港朋友可聯想到紅館對面的商場,只有看演唱會前才會入去幫襯醫肚。

樓書內所形容的願景往往有海景襯托萬人場館、商場和火車大站,但實情是有如東拼西湊娛樂元素的失敗商業片。

但這個願景令到本地人和海外投資者都如痴如醉。

也要一提該區的優點。高度規劃,齊集一流建築設計。街道齊整漂亮,又有環境保育意識,單車徑步行徑四通八達。獲得大銀行及誇國公司進駐並建立澳洲總辦公室,鄰近火車轉乘大站,機場巴士站,又有免費電車出入市中心。

誰會適合住在Docklands?

  • 於該處辦公的高層,住豪宅,孩子就讀市中心的私校(附近欠缺學校)。
  • 於市中心及Docklands辦公的單身白領,多為租客,習慣步行上班。
  • 不開車的退休人士或downsizer,住豪宅嘆海景,日常生活也在市中心進行。
  • 遊客或經常穿梭澳洲大城市的企管人員,入住服務式公寓,Airbnb房東便是區內的大租客。
  • 極少量為炫耀而建立行官的富有人士,買入高層penthouse或近海邊排屋(部份外面可泊私人遊艇)。

如果你是以上人士,尤其是租客,筆者非常羨慕你們住在租廉物美的地方。短線投資者所失是你們所得。

Docklands是可以成功的,但可能需要大量社區改造工程,多數要留給愛環保不開車的千禧嬰兒一代解決。

本系列第一篇《準/新移民買樓的可能期望落差(一):華人化社區公寓

第二篇《準/新移民買樓的可能期望落差(之二):城市邊陲獨立屋

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Published by Lok

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