眼利的讀者會留意到這篇文章的標題稍為改動了。因為買入Docklands物業後遇上期望落差的不止準或新移民，也有不少墨爾本本地人。這包括用家，投資者，和商户。
事後孔明，Docklands是典型坐冷氣房規劃官員所製造出來的怪物。Docklands顧名思義，原本是船塢，即修理船隻及貨船上落貨的地方。新的貨櫃碼頭後來取代了Docklands，在九十年代更接近被荒廢棄置。州政府於是決定重建改造Docklands，變成今天現代化建築風格的商住娛樂社區。原本的規劃藍圖還未完成，但經過二十年的發展，今天Docklands的人口已超過一萬人，昨日的港口只原址保留了舊帆船，一個船廠及少量運貨車軌。
這個項目令我聯想到香港數碼港，兩地有不少相同之處。始終是臨海地段用家必爭，先講Docklands的問題。
位置吊腳及天氣
雖然位處市中心，但被多條平行火車軌分隔開。只有幾條街道能進入該區，而且燈位多，開車進入極不便。香港接近的吊腳位是大角嘴(被西九龍走廊分隔，多單程路)、誇張點可比較港島區登龍街，只有經驗豐富司機才懂從總統戲院一邊駛過去。
南北兩端是接連Fisherman Wharf及近Footscray Road 一帶的工業區，船塢及貨櫃碼頭等。重型車輛車水馬龍，在區內一些豪宅公寓背後穿梭。
海邊(較正確說法是Yarra River 入海位置)經常刮大風，又欠缺建築物及樹木遮擋。區內規劃鼓勵人步行，汽車往往不能駛至門口。經常暴露於戶外，即使不少本地人也受不了。這令到商户欠散客，街上人跡罕至又減少社區互動，辦公室下班後便靜如死城。
每況愈下，生意經營困難，索性倒閉賣盤或只做預約生意，有食肆只招待旅行團或婚宴。而且功能種類多重複，例如outlet特賣場便有三個（如計入剛剛位於Docklands 邊界外的DFO South Wharf），惡性競爭，死場死鋪更多。
其中的摩天輪便因為人為設計出錯，加上人流少又令資金短缺阻止重修，這個屹立區內的地標便曾經停用停轉多年，令到墨爾本人尷尬非常。
在該區正中心，原本是賣點的六萬座位體育館，一星期只兩天左右有節目或比賽，使用率低。日間及非比賽日便是水盡鵝飛的冰冷石屎龐然大物，分隔開附近小社區，令其更覺支離破碎。香港朋友可聯想到紅館對面的商場，只有看演唱會前才會入去幫襯醫肚。
樓書內所形容的願景往往有海景襯托萬人場館、商場和火車大站，但實情是有如東拼西湊娛樂元素的失敗商業片。
但這個願景令到本地人和海外投資者都如痴如醉。
也要一提該區的優點。高度規劃，齊集一流建築設計。街道齊整漂亮，又有環境保育意識，單車徑步行徑四通八達。獲得大銀行及誇國公司進駐並建立澳洲總辦公室，鄰近火車轉乘大站，機場巴士站，又有免費電車出入市中心。
誰會適合住在Docklands?
- 於該處辦公的高層，住豪宅，孩子就讀市中心的私校(附近欠缺學校)。
- 於市中心及Docklands辦公的單身白領，多為租客，習慣步行上班。
- 不開車的退休人士或downsizer，住豪宅嘆海景，日常生活也在市中心進行。
- 遊客或經常穿梭澳洲大城市的企管人員，入住服務式公寓，Airbnb房東便是區內的大租客。
- 極少量為炫耀而建立行官的富有人士，買入高層penthouse或近海邊排屋(部份外面可泊私人遊艇)。
如果你是以上人士，尤其是租客，筆者非常羨慕你們住在租廉物美的地方。短線投資者所失是你們所得。
Docklands是可以成功的，但可能需要大量社區改造工程，多數要留給愛環保不開車的千禧嬰兒一代解決。
本系列第一篇《準/新移民買樓的可能期望落差（一）：華人化社區公寓》
第二篇《準/新移民買樓的可能期望落差（之二）：城市邊陲獨立屋》
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