雙校區 East Doncaster

原文喺小香港Whatsapp Group 15/02/2020 上載過。短短兩個幾月,世界已經經歷翻天覆地變化,加上五月中各位小六學生家長準備報名升中學,重新update再post。

係中國,傳播得最快,一定唔係CoVID-19,而係對教育嘅迷信。傳播途徑係人傳人,宿主係喺飲茶時高談闊論嘅家長。

唔計中國香港,世界數一數二(冇三)多華人嘅地方我都住過。無一幸免,中國人對校區嘅追求有如蜜蜂見蜜糖。喺open for inspection,見到準媽媽對住校區筍盤,雙眼發光。上次佢喺咁,應該係喺街度撞到吳彥祖。

呢個可能係國難問題,中國人生活坎坷多年,期望一朝翻身。我生於教師家庭,已經仙遊嘅老豆正係溫總話,「知識改變命運。」嘅一代。所以我當然係呢個遊戲一份子,而且係一個小學霸,眾家長垂涎欲滴嘅所謂名校,我都留過腳毛。名校對我幫助不少,但比到我嘅,同當初家長嘅期望,其實相差很大。呢個誤差源自對名校嘅不了解。

我廿幾年前幫住Kew啲有錢人補習,已經收A$60一小時。幸運我老豆個朵夠,有錢人又天生對幫到手嘅人有嗅覺,我搵到畢業旅行嘅盤川。連續四年幫十二班嘅同學做搶手敎考試,總算冇誤人子弟,起碼一個入醫,一個入law,一個engine 。當然之後洗手不幹。

就係呢啲經驗,見到好多家長只執著於硬件,講到尾只係一張證書。而好多時候呢張證書嘅入場卷,就係校區學位。最吊詭嘅係,呢啲家長重會出錢出力出時間,做埋教師個份,又補習又興趣班。所以名校區學校啲分點會唔高。

用投資角度睇,即係家長先當左條底褲買校區,再每月賣血幫個區增值,點會唔升。作為投資者,校區一定係考慮,就算你冇生子女。

不過迷信還迷信,家長投資觸角還是有的。只從錢銀同考試分數出發,校區政府學校比私校嘅分別係,子女畢業後你賣樓攞得番啲錢。私校呢,校董攞哂你啲血汗錢。

今天家長追求校區物業重唔夠,要雙校區先滿足。即係小學同中學都要係心儀嘅學校,缺一不可,一次搞掂十三年嘅需要。

投資校區物業我會揀一班尾,二班頭,有上升空間,樓價同考大學分都係,值搏率高。喺Melbourne 家長八掛流行榜數一數二爭崩頭嘅校區,例如Balwyn High, Glen Waverley 等,唔同佢癲啦。呢兩間學校校服重用孖襟校褸,同Melbourne High,私校等睇齊,真巴閉。

但喺守住內欄追貼入大直路嘅學校,可以一試(小弟曾經熱愛賽馬)。例如DGPS + EDSC 雙校區。DGPS以經係一缐,成間學校七成中國人,我又叫佢深圳international。EDSC相比Balwyn High,最多係一缐尾。你小朋友剛出世,今天買,到佢上中學時,EDSC應該坐隱一缐。始終中國人會額外補習硬谷。今天DGPS小學生,明日EDSC考高分。DGPS + EDSC 雙校區交叉感染區域,有好多三四十年舊樓,重幾好租㗎。雖然製造現金流不算最高,如有閒資land bank 左先,未來收成必可觀。

五月更新,三房以上,DGPS+EDSC 雙校區最平叫租$480,獨立屋,大路邊,三十年以上原裝裝修,662平米地,2017年高峯成交1.3M。今天貴租在於DGPS校區,因為收生相對少,校區更細。投資雙校區可用此區做膽,配EDSC校區。他朝EDSC發力追前,前境一流。

Sweet spot 我個人覺得係George St, Blackburn Rd 附近in zone 物業。呢一帶獨立屋樓齡較舊,一球至球二可能有商量。搵間光鮮少少嘅先放租或自住幾年,儲到錢再裝修擴建,甚至分契重建,贏學位又贏升值,不過頭幾年現金流麻麻。上面提過之出租物業正正就係George St,亦可分契,相信買家想法同我接近,先搵個租客幫手比利息。

從Serpells Primary School望向oval

1.3M以上買家可留意Serpells+EDSC雙校區。Serpells 同DGPS喺家長之間叮噹馬頭,各有擁躉。Serpells 較大學生更多。貴啲主因喺因為位處Templestowe 地大屋大。收租回報更低,但自住質素較好。曾經見過Serpells 範圍之外,只隔一個oval 球場,背靠公園網球場,1000平米,court 位尾,平地,可分契最少三間,半新裝修,上年叫1.5M。如果budget負擔得起,小朋友畢業之後,呢間屋呢塊地前景無可限量。

從Serpells Primary School望向oval

教育係澳洲第三大出口,CoVID-19 阻止十萬中國學生開學,可能就係咁部分人會戒掉迷信。嗱,我開門見山張我諗嘅講哂比大家聽啦。利申我有校區物業,重係行到返學個隻,雙校區。有一朝有家長接我貨,我抬佢價心安理得。

望子成龍?唔知得唔得,但係校區物業持有者銀包一定漲左。我相信我有生之年都係,冇中國人迷信,重有印度,東南亞。

最後請莘莘學子繼續努力,幫我荷包增值,多謝,哈利路亞。

後記:剛剛睇完Netflix 劇集Dracula。(小心劇透)原來吸血僵屍嘅知識同樣貌視乎被吸血者嘅質素。” You’re what you’ve eaten”。有啟發,的確朋友質素及良知影響仔女成長。令我考慮喺中學最後幾年,送仔女去私校讀吓,吸吓啲藍血人。

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Published by Lok

Middle-aged entrepreneur who is always looking for inspirations to create. 中年有機, 好戲在後頭! 小弟一把年齡,驚覺中年先有機,生活無可避免改變,現在誠實面對 。每日繼續打拼,尋找靈感,堅持去創造。

5 thoughts on “雙校區 East Doncaster

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