筆者十六年前便開始買樓收租投資。當時香港剛剛步出沙士及金融風暴衰退，政府放鬆租管，並出孫九招救市，投資氣氛理想。篩選優質樓盤作投資並不困難，和選擇自住樓盤差不多，好住便好租，短短幾年租金便夠供樓支出。除了樓盤升值，還有少許額外的被動收入。因為幸運搭上漫長升浪的順風車，投資成敗主要只是入市的早着先機，選盤功夫，營運及推廣不太重要。
大升浪養懶人，筆者曾單純假切，隨著租金及被動收入繼續增加，滾存並重複投資，遲早一間變成兩間。所謂三宅，甚至四宅一生必會降臨。在2010年，筆者更豪言就算以保守的七成按揭，平均每十二年左右，即使沒有額外人力財力的投入，投資物業的累積被動收入就可再買多一個物業收租。如此類推，單靠這種懶人投資術，無論升市跌市都可以在退休之時有幾個收租物業養老。這也的確是嬰兒潮老一輩人士的真實經歷，正所謂儲樓好過儲錢。
2008年金融海嘯之後，美國聯儲局展開了量化寬鬆，此一風氣更蔓延全球。開動印鈔機可解決社會燃眉之急，但資金泛濫有如用過期春藥催谷市場。不少人放棄提升原來的生產力，反而去用借來的便宜錢去收購別人的生產力去增加收入，造成資產價格發狂飆升。世上那有那麼多優良資產及生產力去應付來自熱錢的購入需求。市場便不斷複製這些所謂＂優質＂產品應市。
以上是筆者的個人觀察及解讀。客觀事實是，今天房產租金回報少得可憐。縱使在超低息環境，仍然接近無利可圖。資產價格上漲了，但其所創造的價值及生産力反而減少，人口老化更加劇了這個問題。打個比喻，大家買了很多頭牛，但每頭牛可耕田的能力，所提供的牛奶比以前減少，還要每天吃大量穀物，穀價又每天上升。
量化寬鬆早期的確讓一群投資者富起來，但筆者這種慢慢等待房產有機成長，累積滾存的，便錯過了時機，只白白看著房產租金回報率不斷下跌。無錯房產組合的總值升了，但租金回報率低了，物價又上漲了。這種賬面升值對於大家的退休計劃反而幫倒忙，每天看到身家上升，但又換不到更多食物和消費。
今天的境況是進退兩難的。就算再進取地狂買物業，期望房產價格再飊升，銀行對收入的壓力測試非常苛刻嚴謹，一頭牛揸出奶水有限，不會支持貸款。就算銀行水浸，生意不好裁員，也只會借錢給人購買生產力已經成熟的資産。投資者計算機會成本後，只追逐租金理想，升值潛力佳的物業，而不會冒風險投資新産能去創造新價值。這也多少解釋了今天結構性的社會問題。
房產投資不可沒有銀行貸款。為了得到銀行支持，投資者除了眼光，勇氣，還要有創意，製造價值增加租金收入的本事。銀行把這個責任推卸給投資者，貸款審核過程根本是揀人不是楝樓。只要你有眼光，可看到便人看不到的可能性，創造價值，另到銀行相信你可帶來回報，銀行必定會支持。
其實很久以前，香港以經有房產投資者自製相連單位豪宅，或相反間出套房增加租值等板斧，就算在雞犬皆升的時代，亦可跑贏大市，更勝一籌。除非市場大調整，今天已經再沒有順風車可搭，房產投資者必須多動腦筋，硏究各種可能性，讓銀行貸款審批員能給其上司一個完美的故事作解釋。
和一個國家開動印鈔機自己借錢給自己相似，欠債多少，赤字多少並不是最重要，最緊要有實力創造價值，另人相信你有還款的能力。本系列文章會介紹分析今天除傳統收租以外的經營及投資做法，請大家繼續留意支持。
延伸閱讀：《投資澳洲房產等如投資在自己的未來》
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