後量化寬鬆時代的房產投資心態

筆者十六年前便開始買樓收租投資。當時香港剛剛步出沙士及金融風暴衰退,政府放鬆租管,並出孫九招救市,投資氣氛理想。篩選優質樓盤作投資並不困難,和選擇自住樓盤差不多,好住便好租,短短幾年租金便夠供樓支出。除了樓盤升值,還有少許額外的被動收入。因為幸運搭上漫長升浪的順風車,投資成敗主要只是入市的早着先機,選盤功夫,營運及推廣不太重要。

大升浪養懶人,筆者曾單純假切,隨著租金及被動收入繼續增加,滾存並重複投資,遲早一間變成兩間。所謂三宅,甚至四宅一生必會降臨。在2010年,筆者更豪言就算以保守的七成按揭,平均每十二年左右,即使沒有額外人力財力的投入,投資物業的累積被動收入就可再買多一個物業收租。如此類推,單靠這種懶人投資術,無論升市跌市都可以在退休之時有幾個收租物業養老。這也的確是嬰兒潮老一輩人士的真實經歷,正所謂儲樓好過儲錢。

2008年金融海嘯之後,美國聯儲局展開了量化寬鬆,此一風氣更蔓延全球。開動印鈔機可解決社會燃眉之急,但資金泛濫有如用過期春藥催谷市場。不少人放棄提升原來的生產力,反而去用借來的便宜錢去收購別人的生產力去增加收入,造成資產價格發狂飆升。世上那有那麼多優良資產及生產力去應付來自熱錢的購入需求。市場便不斷複製這些所謂"優質"產品應市。

以上是筆者的個人觀察及解讀。客觀事實是,今天房產租金回報少得可憐。縱使在超低息環境,仍然接近無利可圖。資產價格上漲了,但其所創造的價值及生産力反而減少,人口老化更加劇了這個問題。打個比喻,大家買了很多頭牛,但每頭牛可耕田的能力,所提供的牛奶比以前減少,還要每天吃大量穀物,穀價又每天上升。

量化寬鬆早期的確讓一群投資者富起來,但筆者這種慢慢等待房產有機成長,累積滾存的,便錯過了時機,只白白看著房產租金回報率不斷下跌。無錯房產組合的總值升了,但租金回報率低了,物價又上漲了。這種賬面升值對於大家的退休計劃反而幫倒忙,每天看到身家上升,但又換不到更多食物和消費。

今天的境況是進退兩難的。就算再進取地狂買物業,期望房產價格再飊升,銀行對收入的壓力測試非常苛刻嚴謹,一頭牛揸出奶水有限,不會支持貸款。就算銀行水浸,生意不好裁員,也只會借錢給人購買生產力已經成熟的資産。投資者計算機會成本後,只追逐租金理想,升值潛力佳的物業,而不會冒風險投資新産能去創造新價值。這也多少解釋了今天結構性的社會問題。

房產投資不可沒有銀行貸款。為了得到銀行支持,投資者除了眼光,勇氣,還要有創意,製造價值增加租金收入的本事。銀行把這個責任推卸給投資者,貸款審核過程根本是揀人不是楝樓。只要你有眼光,可看到便人看不到的可能性,創造價值,另到銀行相信你可帶來回報,銀行必定會支持。

其實很久以前,香港以經有房產投資者自製相連單位豪宅,或相反間出套房增加租值等板斧,就算在雞犬皆升的時代,亦可跑贏大市,更勝一籌。除非市場大調整,今天已經再沒有順風車可搭,房產投資者必須多動腦筋,硏究各種可能性,讓銀行貸款審批員能給其上司一個完美的故事作解釋。

和一個國家開動印鈔機自己借錢給自己相似,欠債多少,赤字多少並不是最重要,最緊要有實力創造價值,另人相信你有還款的能力。本系列文章會介紹分析今天除傳統收租以外的經營及投資做法,請大家繼續留意支持。

延伸閱讀:《投資澳洲房產等如投資在自己的未來

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Published by Lok

Middle-aged entrepreneur who is always looking for inspirations to create. 中年有機, 好戲在後頭! 小弟一把年齡,驚覺中年先有機,生活無可避免改變,現在誠實面對 。每日繼續打拼,尋找靈感,堅持去創造。

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