買屋唔只買磚頭

留家避疫，就算我平時少睇電視，煲吓劇難免。睇左向西聞記，其中一集叫《食女性地嘉亨灣》。內容影射賤男假扮豪宅住客呃貪慕虛榮少女。

我N年前睇太古城時，經紀都介紹過嘉亨灣。當時發展商向樓花買家提供六釐租金回報保證。我當時計過條數，除物業升值好難預計之外，如果講現金流，就算發展商包六釐，算及管理費等等，始終選擇老餅屋苑太古城。諗番當時我血氣方剛，竟然唔揀食女性地，確實出奇。你哋諗吓幾娘，同朋友上的士，「司機大佬太古城華山閣唔該。」華山論劍咩，乜嘢baby都走夾唔唞。

撇開虛榮自豪感，嘉亨灣水位唔多除因為發展商要賺錢之外，你買樓同時又買入很多附帶服務。銷售中間人服務，會所保養營運服務等等。

各行各業都存在中間人，我都做過，搵到兩餐。分別在於其價值高低，有冇之分，另外考慮點包括是否獨家嘅價值，或你需唔需要嘅價值。

每次睇樓，一大堆人招呼，每一個崗位都喺件貨嘅成本。澳洲都唔例外，買公寓會有strata body corporate management fees（即物業管理公司服務），另外service apartment，time share 營運等背後成本更多。所以你其實同時買入好多服務，養起好多＂人頭＂。

買入off the plan 亦有各層中介角色及其佣金，喜歡新樓呢啲成本慳唔到。

大家成日講買”磚頭”，其實點止。

根據澳洲政府數據，整個建築業僱用一百二十萬人，佔整個勞動人口接近十分之一。其中”落手落腳”嘅木工，電工，工頭，水喉師傅，油漆師傅，設計，測量，石屎，泥水工，重型機械操作等等只佔六十三萬，大約一半。其他人做啲乜？你買樓養樓其實喺養埋佢哋嘅服務。

我唔介意中間人存在，尤其價值高嘅。不過個人覺得喺網路時代，銷售各層中間人價值較低。唔係佢地個人冇用，只喺佢地角色所限，唯一價值就係佢知道件貨存在，所謂＂介紹＂比客。

呢層中介通常又唔會坐貨，又唔會承擔quota ，對買賣雙方價值都低。

如果買件貨被迫買埋佢地嘅服務，賣方要準備食哂顧客要求減價嘅差額。

同樣，物業管理公司管理不善，價錢都要折讓。

另外，同時買入物業管理公司服務亦都某程度上阻止你為物業增值，因為發球權喺其他人度。

因為以上，加上跑輸比獨立屋，公寓通常唔喺我杯茶。買佢不如買房產基金。我相信短至中期呢個睇法都唔會變。因為澳洲政府嘅海外人仕投資限制，正正就係促進建築業界人士開飯。

如果物業管理公司提供嘅服務超值，又有同時為我嘅物業增值，只遇過一次，就係香港太古城，不過我識唔到啲baby。

資料來源。

• Australia Government Labour Market Information Portal
• Australia Bureau of Statistics

PS: (16/04/2020)

御龍山。我每次喺斜對面馬場輸到仆直嘅時候，都會望樓輕嘆，又同豪宅距離遠左。最記得佢特色單位有個窒內蚊型泳池。同一時間如果你買駿景園，你可能有較高機會贏。

御龍山vs 駿景園，接近嘉亨灣vs太古城。一般人買信和樓，幾年想賺，較難。發展商出名賺得盡。不過信和樓裏裏外外真係好靚。駿景園對正馬場，不過感覺老土。

PPS:  (16/04/2020)

聞說咋，香港名牌發展商，有班鐵客每次開盤都入貨。除左硬食左首輪啲雞肋單位之外，有時重以高尺價入靚單位，樓盤即時熱鬧哂。

不過佢地有好多回贈之類巧立名目嘅折扣，所以每次都有肉食，繼續幫襯。

一般人係冇㗎。

喺細發展商我有朋友收過呢啲回贈，什麼裝修傢私保貼。因金管局𥄫實，呢啲係枱底口數，買家要對發展商及經紀行信任。

我朋友結果收足呢筆錢，持貨一兩年，有少斬獲。

當日成交前我問佢，經紀反口唔比筆回贈點算？

佢話，「搵蘋果日報囉。」

所以黃媒對炒家竟然有價值。大家不妨幫襯下。

PPPS: (16/04/2020)

信和樓雖然實用率不高，真係好靚。

2006年，年少無知嘅我竟然唔怕醜去睇畢架山峰，現樓獨立屋又睇，分層又睇。當時連同初出茅廬自己開室內設計所老死一齊上去混吉。經紀好脾氣好人，冇比臉色我地睇。後來我朋友越做越好，收左個一號銀海單邊向海大單位做，我又上去八掛。堅正。後生唔怕醜乜鬼都睇，攞啲向上流動力都好！