買屋唔只買磚頭

留家避疫,就算我平時少睇電視,煲吓劇難免。睇左向西聞記,其中一集叫《食女性地嘉亨灣》。內容影射賤男假扮豪宅住客呃貪慕虛榮少女。

我N年前睇太古城時,經紀都介紹過嘉亨灣。當時發展商向樓花買家提供六釐租金回報保證。我當時計過條數,除物業升值好難預計之外,如果講現金流,就算發展商包六釐,算及管理費等等,始終選擇老餅屋苑太古城。諗番當時我血氣方剛,竟然唔揀食女性地,確實出奇。你哋諗吓幾娘,同朋友上的士,「司機大佬太古城華山閣唔該。」華山論劍咩,乜嘢baby都走夾唔唞。

撇開虛榮自豪感,嘉亨灣水位唔多除因為發展商要賺錢之外,你買樓同時又買入很多附帶服務。銷售中間人服務,會所保養營運服務等等。

各行各業都存在中間人,我都做過,搵到兩餐。分別在於其價值高低,有冇之分,另外考慮點包括是否獨家嘅價值,或你需唔需要嘅價值。

每次睇樓,一大堆人招呼,每一個崗位都喺件貨嘅成本。澳洲都唔例外,買公寓會有strata body corporate management fees(即物業管理公司服務),另外service apartment,time share 營運等背後成本更多。所以你其實同時買入好多服務,養起好多"人頭"。

買入off the plan 亦有各層中介角色及其佣金,喜歡新樓呢啲成本慳唔到。

大家成日講買”磚頭”,其實點止。

根據澳洲政府數據,整個建築業僱用一百二十萬人,佔整個勞動人口接近十分之一。其中”落手落腳”嘅木工,電工,工頭,水喉師傅,油漆師傅,設計,測量,石屎,泥水工,重型機械操作等等只佔六十三萬,大約一半。其他人做啲乜?你買樓養樓其實喺養埋佢哋嘅服務。

我唔介意中間人存在,尤其價值高嘅。不過個人覺得喺網路時代,銷售各層中間人價值較低。唔係佢地個人冇用,只喺佢地角色所限,唯一價值就係佢知道件貨存在,所謂"介紹"比客。

呢層中介通常又唔會坐貨,又唔會承擔quota ,對買賣雙方價值都低。

如果買件貨被迫買埋佢地嘅服務,賣方要準備食哂顧客要求減價嘅差額。

同樣,物業管理公司管理不善,價錢都要折讓。

另外,同時買入物業管理公司服務亦都某程度上阻止你為物業增值,因為發球權喺其他人度。

因為以上,加上跑輸比獨立屋,公寓通常唔喺我杯茶。買佢不如買房產基金。我相信短至中期呢個睇法都唔會變。因為澳洲政府嘅海外人仕投資限制,正正就係促進建築業界人士開飯。

如果物業管理公司提供嘅服務超值,又有同時為我嘅物業增值,只遇過一次,就係香港太古城,不過我識唔到啲baby。

資料來源。

  • Australia Government Labour Market Information Portal
  • Australia Bureau of Statistics

PS: (16/04/2020)

御龍山。我每次喺斜對面馬場輸到仆直嘅時候,都會望樓輕嘆,又同豪宅距離遠左。最記得佢特色單位有個窒內蚊型泳池。同一時間如果你買駿景園,你可能有較高機會贏。

御龍山vs 駿景園,接近嘉亨灣vs太古城。一般人買信和樓,幾年想賺,較難。發展商出名賺得盡。不過信和樓裏裏外外真係好靚。駿景園對正馬場,不過感覺老土。

PPS:  (16/04/2020)

聞說咋,香港名牌發展商,有班鐵客每次開盤都入貨。除左硬食左首輪啲雞肋單位之外,有時重以高尺價入靚單位,樓盤即時熱鬧哂。

不過佢地有好多回贈之類巧立名目嘅折扣,所以每次都有肉食,繼續幫襯。

一般人係冇㗎。

喺細發展商我有朋友收過呢啲回贈,什麼裝修傢私保貼。因金管局𥄫實,呢啲係枱底口數,買家要對發展商及經紀行信任。

我朋友結果收足呢筆錢,持貨一兩年,有少斬獲。

當日成交前我問佢,經紀反口唔比筆回贈點算?

佢話,「搵蘋果日報囉。」

所以黃媒對炒家竟然有價值。大家不妨幫襯下。

PPPS: (16/04/2020)

信和樓雖然實用率不高,真係好靚。

2006年,年少無知嘅我竟然唔怕醜去睇畢架山峰,現樓獨立屋又睇,分層又睇。當時連同初出茅廬自己開室內設計所老死一齊上去混吉。經紀好脾氣好人,冇比臉色我地睇。後來我朋友越做越好,收左個一號銀海單邊向海大單位做,我又上去八掛。堅正。後生唔怕醜乜鬼都睇,攞啲向上流動力都好!

Published by Lok

Middle-aged entrepreneur who is always looking for inspirations to create. 中年有機, 好戲在後頭! 小弟一把年齡,驚覺中年先有機,生活無可避免改變,現在誠實面對 。每日繼續打拼,尋找靈感,堅持去創造。

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