分析NDIS概念投資物業

基於澳洲政府NDlS的物業投資項目在市場上已經出現了一段時間。有留意澳洲物業的人多數會聽過,通常以高租保證,低息貸款吸引客戶,在香港亦有路演推廣。筆者是一名普通投資者,移民澳洲超過30年,從未投資此類房地產,亦沒有和發展商有任何關係,本文以獨立身份、典型投資者角度分析這種投資,並會集中研究坊間的全新物業套餐項目。

什麼是NDIS?簡單來說是一個政府支援老弱傷殘的項目,受惠人包括其家人或照料者。詳情可參考政府網站,本文不重複。項目包括金錢贊助受惠人去接受NDIS服務供應商的留宿及照料服務,其家人甚至可分開出行放鬆一下。固此便有所謂NDIS物業的需求,而政府對服務供應商及其提供的留宿物業也有清晰的要求指引。

NDIS項目的標榜回報及其可持續性

坊間廣告標榜租金回報由每年8至15%也有聽聞。由讀者所提供的項目樓書可見,一座在維州Tarneit區標價$685k的全新house and land 套餐物業(註1),會有為期7年.每年最少7%的保證回報。數據顯示該區正常租金回報只是3.5%(註2)。

如果以7%回報率(即每年$47,950),假切有80%留宿率,在經營成本之上,每晚出租需貢獻最少$164純利潤。這幾乎等於Airbnb平均每晚房價(未除去成本。筆者有經營民宿,實際數據不便公開。)。另外80%留宿率應該是偏向樂觀的,因為每一區的傷殘人士有限。筆者認識一名NDIS服務供應商,他們每區只經營一個物業。

概論:回報遠高於普通市場長或短租,此等回報是政府政策及有關撥款的副作用,其持續性視乎未來政策,財政預算及政黨輪替。此為本投資的主要風險。

樓價之中的溢價及水份

套餐項目內的物業無論設計,戶型,以致該區城市規劃上也只是普通住宅,所以當然必須和同區同類住宅比較。該NDlS物業全是套房,方便獨立租出及照顧、有無障礙設計,方便輪椅客人、門窗加固等。維州的建屋條例本已包括不少無障礙考慮,例如通道闊度。筆者自己當日的民宿設計亦有考慮過傷殘人仕,其實所需的額外建築費不多,條例要求亦很清晰,只要花點時間了解,並不需要專業人士去設計。當然政府會請人去核實檢查的。

以上的實盤例子,叫價685k,該區中位樓價為572k (註2),同區同類物業叫價為$565k(註3),與發展商叫價相差$120k。該盤為達到經營NDIS的要求,最高的成本應是多出一個套厠,成本約$20k,但亦沒有正常住宅應有的升級配置。筆者認為實際溢價大約是$110k。該樓盤普通長租年收約為$19,775,NDIS年收是$47,950,多出$28k,即是其經營NDIS服務的額外貢獻。相對於同區同類新屋,為了做NDIS多投資了$110k,便要接近4年才回本。

筆者的考慮:這種產品接近生意買賣,因為租金保證期只有七年,無人又能預測四年後政府的政策,所以筆者認為溢價應該不高於一年的回報,否則只是羊毛出自羊身上。固筆者只會願意較市價多付$28k買這個物業,即是$593k。

物業及其地區升值的考慮

雖然服務供應商保證支付保養費用,為了做生意筆者亦相信他們會做到,但建築物本身是只會貶值的。而且這種套餐物業是量產型,建築商最看重是快,靚,平,而且同區房屋千篇一律,筆者對建築物本身沒有任何期望。

升值,如果有,主要會來自地價。市區樓價高,NDIS供應商要做到利潤必選城市邊陲,或鄉村區物業。這對於經營者亦是一把雙刃劍,物業不座落受恵人本區,或旅遊區,唯一賣點便只是讓客人出門「抖抖氣」。

所以物業地點會否升值,或最少不大幅落後市區,乃第二主要風險。發展商是現實的,讀者提供的實盤也有在Point Cook區的,該區相對Tarneit較成熟,升值能力亦看高一線,所以租金保證回報也較低,只有6.4%。

筆者的考慮:如果決定投資,我會在租金保證期一半之後做個評估,如果政府NDIS政策,市場供求,或地區升值不理想,便會趁著還有餘下保證期將物業賣出。所以在投資前的盡職調查中,必須查清楚物業轉讓會否影響未來買家的租金保證權利。

評估所謂租金回報保證的可靠性

順風順水,租金袋袋平安。相反呢?要評估風險,先了解這個投資項目的持份者。

外判NDIS服務承辦商:租用該投資物業提供服務賺取利潤。主要風險是若然未來供過於求,清潔費及人工支出上升,或違規釘牌。最壞打算是不交租不負責任離埸,有如餐廳經營失敗關門。

物業銷售及出租經紀:成交後消失於人間,沒有任何責任。

政府:制定政策及運作NDIS部門,在此投資及交易中沒有任何角色,義務與責任。

發展商:為求以更高利潤速銷同一個套餐樓盤,所以用NDIS 作招徠。筆者看過讀者所提供的一份租金保證合約。因為筆者沒有任何律師資格,只以普通市民身分去了解該合約。該合約只由兩方面同意去簽署,即提供保證的一方與投資者,政府與外判承辦商也沒有合約上的角色。讀者所提供的合約內沒有罰則,即沒有注明對方違背承諾的處理方法。若此情況發生,投資者便可能要由民事訴訟追討。筆者非專業律師,以平民貼地的了解,這個租金承諾只是一張沒有罰則,沒有利息和抵押的欠單、分7年交還33萬6。

筆者上政府網站查閱公司注冊資料,簽署租金回報承諾合約的公司,並不是簽署物業買賣合同的發展商。該公司只是上年十一月才成立的。筆者建議和一間歴史長一點的公司簽約,最好有多個樓盤項目正在進行中的。

筆者的考慮:

一個house and land套餐項目無可能全部用作NDIS服務。發展商花這麼多力氣攪NDIS速銷幾間,只為了提價兩成,生意難做。NDIS外判承辦商亦沒有理由以高於市值租金去租屋來營運,因為把普通住宅改裝成本不高。筆者認識的承辦商便是DIY的。

這種投資的主要利益考慮是以息差製造現金流,物業升值反而是其次。這是可能值得投資的,但不應成為整個投資組合的主要部份。

本文分析只是基於讀者提供的一個實盤。但其他讀者可以以同樣套路分析其它樓盤,其高租回報的可持續性、叫價中的水分、物業升值能力、發展商租金保證的可信度及投資風險等,再自行立論。

筆者歡迎留言,及發展商或經紀作補充,並會加進網誌之內。

主題圖片:發展商樓書圖片。

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註1:Lot xxxx, Hermosa Drive, Tarneit。三房三廁一車庫,170m2,佔地336m2。

註2:https://www.smartpropertyinvestment.com.au/data/vic/3029/tarneit

註3:1505 Tolhurst Street, Tarneit, VIC 3029。三房兩廁兩車庫(未建成),佔地336m2。

Published by Lok

Middle-aged entrepreneur who is always looking for inspirations to create. 中年有機, 好戲在後頭! 小弟一把年齡,驚覺中年先有機,生活無可避免改變,現在誠實面對 。每日繼續打拼,尋找靈感,堅持去創造。

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