基於澳洲政府NDlS的物業投資項目在市場上已經出現了一段時間。有留意澳洲物業的人多數會聽過，通常以高租保證，低息貸款吸引客戶，在香港亦有路演推廣。筆者是一名普通投資者，移民澳洲超過30年，從未投資此類房地產，亦沒有和發展商有任何關係，本文以獨立身份、典型投資者角度分析這種投資，並會集中研究坊間的全新物業套餐項目。
什麼是NDIS？簡單來說是一個政府支援老弱傷殘的項目，受惠人包括其家人或照料者。詳情可參考政府網站，本文不重複。項目包括金錢贊助受惠人去接受NDIS服務供應商的留宿及照料服務，其家人甚至可分開出行放鬆一下。固此便有所謂NDIS物業的需求，而政府對服務供應商及其提供的留宿物業也有清晰的要求指引。
NDIS項目的標榜回報及其可持續性
坊間廣告標榜租金回報由每年8至15％也有聽聞。由讀者所提供的項目樓書可見，一座在維州Tarneit區標價$685k的全新house and land 套餐物業（註1），會有為期7年．每年最少7％的保證回報。數據顯示該區正常租金回報只是3.5%（註2）。
如果以7％回報率（即每年$47,950），假切有80%留宿率，在經營成本之上，每晚出租需貢獻最少$164純利潤。這幾乎等於Airbnb平均每晚房價（未除去成本。筆者有經營民宿，實際數據不便公開。）。另外80%留宿率應該是偏向樂觀的，因為每一區的傷殘人士有限。筆者認識一名NDIS服務供應商，他們每區只經營一個物業。
概論：回報遠高於普通市場長或短租，此等回報是政府政策及有關撥款的副作用，其持續性視乎未來政策，財政預算及政黨輪替。此為本投資的主要風險。
樓價之中的溢價及水份
套餐項目內的物業無論設計，戶型，以致該區城市規劃上也只是普通住宅，所以當然必須和同區同類住宅比較。該NDlS物業全是套房，方便獨立租出及照顧、有無障礙設計，方便輪椅客人、門窗加固等。維州的建屋條例本已包括不少無障礙考慮，例如通道闊度。筆者自己當日的民宿設計亦有考慮過傷殘人仕，其實所需的額外建築費不多，條例要求亦很清晰，只要花點時間了解，並不需要專業人士去設計。當然政府會請人去核實檢查的。
以上的實盤例子，叫價685k，該區中位樓價為572k （註2），同區同類物業叫價為$565k（註3），與發展商叫價相差$120k。該盤為達到經營NDIS的要求，最高的成本應是多出一個套厠，成本約$20k，但亦沒有正常住宅應有的升級配置。筆者認為實際溢價大約是$110k。該樓盤普通長租年收約為$19,775，NDIS年收是$47,950，多出$28k，即是其經營NDIS服務的額外貢獻。相對於同區同類新屋，為了做NDIS多投資了$110k，便要接近4年才回本。
筆者的考慮：這種產品接近生意買賣，因為租金保證期只有七年，無人又能預測四年後政府的政策，所以筆者認為溢價應該不高於一年的回報，否則只是羊毛出自羊身上。固筆者只會願意較市價多付$28k買這個物業，即是$593k。
物業及其地區升值的考慮
雖然服務供應商保證支付保養費用，為了做生意筆者亦相信他們會做到，但建築物本身是只會貶值的。而且這種套餐物業是量產型，建築商最看重是快，靚，平，而且同區房屋千篇一律，筆者對建築物本身沒有任何期望。
升值，如果有，主要會來自地價。市區樓價高，NDIS供應商要做到利潤必選城市邊陲，或鄉村區物業。這對於經營者亦是一把雙刃劍，物業不座落受恵人本區，或旅遊區，唯一賣點便只是讓客人出門「抖抖氣」。
所以物業地點會否升值，或最少不大幅落後市區，乃第二主要風險。發展商是現實的，讀者提供的實盤也有在Point Cook區的，該區相對Tarneit較成熟，升值能力亦看高一線，所以租金保證回報也較低，只有6.4%。
筆者的考慮：如果決定投資，我會在租金保證期一半之後做個評估，如果政府NDIS政策，市場供求，或地區升值不理想，便會趁著還有餘下保證期將物業賣出。所以在投資前的盡職調查中，必須查清楚物業轉讓會否影響未來買家的租金保證權利。
評估所謂租金回報保證的可靠性
順風順水，租金袋袋平安。相反呢？要評估風險，先了解這個投資項目的持份者。
外判NDIS服務承辦商：租用該投資物業提供服務賺取利潤。主要風險是若然未來供過於求，清潔費及人工支出上升，或違規釘牌。最壞打算是不交租不負責任離埸，有如餐廳經營失敗關門。
物業銷售及出租經紀：成交後消失於人間，沒有任何責任。
政府：制定政策及運作NDIS部門，在此投資及交易中沒有任何角色，義務與責任。
發展商：為求以更高利潤速銷同一個套餐樓盤，所以用NDIS 作招徠。筆者看過讀者所提供的一份租金保證合約。因為筆者沒有任何律師資格，只以普通市民身分去了解該合約。該合約只由兩方面同意去簽署，即提供保證的一方與投資者，政府與外判承辦商也沒有合約上的角色。讀者所提供的合約內沒有罰則，即沒有注明對方違背承諾的處理方法。若此情況發生，投資者便可能要由民事訴訟追討。筆者非專業律師，以平民貼地的了解，這個租金承諾只是一張沒有罰則，沒有利息和抵押的欠單、分7年交還33萬6。
筆者上政府網站查閱公司注冊資料，簽署租金回報承諾合約的公司，並不是簽署物業買賣合同的發展商。該公司只是上年十一月才成立的。筆者建議和一間歴史長一點的公司簽約，最好有多個樓盤項目正在進行中的。
筆者的考慮：
一個house and land套餐項目無可能全部用作NDIS服務。發展商花這麼多力氣攪NDIS速銷幾間，只為了提價兩成，生意難做。NDIS外判承辦商亦沒有理由以高於市值租金去租屋來營運，因為把普通住宅改裝成本不高。筆者認識的承辦商便是DIY的。
這種投資的主要利益考慮是以息差製造現金流，物業升值反而是其次。這是可能值得投資的，但不應成為整個投資組合的主要部份。
本文分析只是基於讀者提供的一個實盤。但其他讀者可以以同樣套路分析其它樓盤，其高租回報的可持續性、叫價中的水分、物業升值能力、發展商租金保證的可信度及投資風險等，再自行立論。
筆者歡迎留言，及發展商或經紀作補充，並會加進網誌之內。
主題圖片：發展商樓書圖片。
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註1：Lot xxxx, Hermosa Drive, Tarneit。三房三廁一車庫，170m2，佔地336m2。
註2：https://www.smartpropertyinvestment.com.au/data/vic/3029/tarneit
註3：1505 Tolhurst Street, Tarneit, VIC 3029。三房兩廁兩車庫（未建成），佔地336m2。
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