養牛要擠奶

幾年前如果mortgage broker識你揸住件香港新樓,一定雙眼發光,因為好易按。應該係話按完再按再按x N。

即係所謂提款機。

炒家買左樓,多會先當件貨係提款機,即係喺升市中繼續持貨,但加按將佢變番生錢再炒。如果你堅持係咁炒幾轉,可以一變二,二變四。。。。。順風順水就係。

近排報導有居屋樓神就係咁"loop loop loop"炒到輸身家,就係因為不斷買不斷按。

蘋果日報10/4報導
蘋果日報10/4報導

根據蘋果日報10/4報導(見圖),呢位樓神由平凡筲箕灣居屋開始,再買入車位,豪宅。佢喺01年買入筲箕灣愛蝶灣上車,呢個物業應該係佢炒樓嘅"種子"。買入最平,升值比例最高,最好按。

如果將事情抽絲剝繭,樓神為佢呢個上車物業做嘅唯一增值工作,就係投入時間。時間加上大圍經濟發展,美國QE等因素,小小種子變大樹。呢個亦係大部分長期持有物業人士嘅經驗。但當我地業主自滿嘅時候,往往只歸咎成功在於自己嘅勇氣同埋眼光。

當你企圖複製自己成功嘅投資,要喺短時間內炒樓致富,時間就再唔係你嘅槓桿。一個地方能夠不斷進步,因為當地人民不斷奮鬥為佢哋嘅地方增值,為佢哋自己增值,為客人提供價值。呢啲價值累積起嚟,物業自然升值,因為住戶搵到兩餐。

如果大家只係翹埋雙手等升值,QE印幾多銀紙都冇用。

銀行不斷加強壓力測試,其實係測試緊你為你嘅投資增值左幾多。大佬,我借錢比你買隻牛,你都要出力去揸奶,最好再將奶水做芝士,做響埋個牌子,令到用同一隻牛比其他養牛人賺更多錢。

銀行最怕啲乜都唔做等坐上經濟順風車嘅人。你可能話,剛性需求啊,點都要住㗎啦。有剛性需求因為有人努力工作增值。如果一個人宅喺屋企,等老媽子煮三餸一湯,佢又點會搬出去,點有剛性需求。經濟一下行,呢啲乜嘢剛性需求即刻唔見哂,食春藥都剛唔起來。我啲租客就係咁走哂。

如果你用市價買樓收市值租金,你都只係隨波逐流。銀行收緊壓力測試,樓又升左,租又加唔到,回報越來越低,好快你就加按唔到。即係銀行兜口兜面笑你,冇鬼用,乜價值都冇。我上年走埋最後一間香港物業,買家收租回報少過2%。我都唔知佢買嚟做乜。我嘅民宿同shared apartment 都能夠收到多過傳統市值租金唔少,但係同銀行借錢都不斷遇到困難。睇貸款部阿姐面色都睇唔少,「先生,你借爆咗,你嘅新增收入都係service唔到個貸款喎。」前幾年銀行生意好,好多時重會加啲輕視嘅表情。

就係咁,坊間多咗好多財仔,甚至做假。上年澳洲政府搵欽差大臣查晒四大銀行,正正就係洗太平地。我個人不喜歡勉強,個市越爛,我越保守。原本我都諗住轉過嚟澳洲重新狠狠地再借鑊金買過,點知:銀行借貸繼續又難又苛刻,都算。每次拍賣都遇著呢啲樓神曬我冷。我冇本事同佢癲。因為以佢地嘅成交價都冇哂肉食。

結果拍賣拍到今年年初一決定暫時收手,睇定啲。

唔知算係我好彩,定係因為緊守左拍賣前計好嘅上限出價,喺呢個時期我繼續去左槓桿,保持現金。宜家唯有還原基本,想辦法增值。以前有位老闆日日都問,「你今日嘅工作,有冇為客人增值?」

Published by Lok

Middle-aged entrepreneur who is always looking for inspirations to create. 中年有機, 好戲在後頭! 小弟一把年齡,驚覺中年先有機,生活無可避免改變,現在誠實面對 。每日繼續打拼,尋找靈感,堅持去創造。

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