買入Display Home 樣板屋的考慮

在香港周末,飲茶後逛新樓盤示範單位,是不少人的家庭節目。發展商慣常在旗下的商場搭建示範單位,豪宅盤金雕玉砌,名師設計訂造傢俬。更時有聽聞配上迷你牀,視覺上更寬敞。

在澳洲,獨立屋和排屋(townhouse)常見以現樓做樣板屋,尤其是大發展商。小規模的只用組件式臨時辦公室展覽設計圖、室內外廚廁等選用的樣板建材,可能連模型也欠奉。受上車家庭歡迎的house and land 套餐盤,不少會在地盤先建幾間樣板屋,亦用作銷售辦公室。準買家除了可一窺未來之家外,亦可從樣板中挑選升級裝修建材。有看過的朋友一定知道,交樓標準非常down to earth (我覺得貼地也不夠傳神翻譯)。在廿一世紀連嵌入天花射燈(downlight)也不包括在標準之內,只有吊線加燈膽一個。

當樓盤銷售接近尾聲時,發展商便會把樣板屋出售。有時會更早,但銷售協議內常包括租回條款,讓發展商繼續做生意。

為了俘虜買家,樣板屋裝修靚仔,成本可以是一般買家做升級配置的以倍數計。例如一間50萬house and land,一般人花5萬升級,樣板屋可以花上10萬、15萬,尤其在園藝方面特別燒錢。除了室內名牌電器智能家居用品、花園園林綠化、泳池、甚至有wood fired pizza oven。

Over-Capitalise

必須留意係:玩到咁大,通常over-capitalise了該物業。例如一個邊陲區50萬house and land獨立屋,如區最值錢的物業才賣60萬,花15萬升了級的樣版屋,便未必可收回成本價。所以發展商會睇餸食飯,在傳統豪宅區才會重錘建樣板屋。幾個月前Balwyn一間樣板屋便賣出了400萬以上,即使位於大路邊,仍然高過今年六月份中位價紀錄的270萬很多。

裝修會貶值

另外,裝修會貶值,設計風格會過時。樓齡低時是賣點,十幾年樓就冇人再提,好似港姐友誼小姐嫁完生完。除非是名師得獎設計,最好曾被報紙雜誌報導過的。本文的主題圖片,便是一間在Templestowe區30年前的樣板屋,來自當年幾受歡迎的一個樓盤。今天仍覺雅緻,但如果不是陀地老街坊,很難知道是當時樣板屋。

如果是我自己想買入,而該樣板屋只較市價賣貴少少,又喜歡其設計風格,可買來自住,享受一下,炫耀一下滿足虛榮。至於建築商的高價租回條件,除了可能滿足到銀行按揭的壓力測試要求之外、貴賣貴租只是羊毛出自羊身上,興趣不大。放租給正常長租租客更加不理想,着數係租客住靚屋。投資者只會化裝間舊屋租出,新屋是自用的。名校區便有大量舊屋租盤,投資者先收租養地,留待日後翻新自用或放賣。

本文部份原是我在留言谷討論時寫下分享的。讀者間中也會私訊向我發問,我有空也盡量回。我不是專業經紀,只以一般投資者身分回答。一些有趣或常見的問題會再寫成網誌分享,也是這個網誌誕生的原因之一。

題外話:平價裝修師傅不懂設計,需再花錢劃則比佢跟住做。所以樣板屋其中一種用法就係帶師傅上去叫佢照抄,甚至帶埋色板、材料樣板上去配對。

題外話二:有些樣板屋執行上沒有留意細節。例如家庭影院,有齊銀幕梳化,但冇做隔音冇拉線裝還回立體聲喇叭、wine cellar冇做隔熱等。

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Published by Lok

Middle-aged entrepreneur who is always looking for inspirations to create. 中年有機, 好戲在後頭! 小弟一把年齡,驚覺中年先有機,生活無可避免改變,現在誠實面對 。每日繼續打拼,尋找靈感,堅持去創造。

One thought on “買入Display Home 樣板屋的考慮

  1. 哇,居然連樣板屋也可以拿來賣。想起以前大陸拍民初電影,那些傢具道具不是「道具」,是真的可以用的。某導拍完戲就拿了幾件回家,不用錢。

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