準/新移民買樓的可能期望落差(一):華人化社區公寓

華人化社區與華人聚居社區

所謂華人化社區是筆者為此討論而起用的形容詞,大家在售樓書上找不到的。這包括市場上本地華人用家倡導的設計,及特意針對海外買家之類的大廈發展項目等。華人化即是在外觀,建築風格,以致社區配套也不像主流澳洲社區的。相反華人聚居社區即普通澳洲社區,只是住進了許多華人。如果街上無人,開車駛過便不覺是華人區,最多小心眼的會看見花園較凌亂,保養一般。

在筆者多年澳洲及美國生活經驗之中,相比其他少數族裔,被華人化了的社區是最鶴立雞群的,其次是美國的墨西哥人社區,日本,和韓國人社區。華人是最喜歡(或最自豪地)在聚居的社區中宣揚自己文化,赤裸裸地嵌入了其設計風格之中。上至中式瓦頂牌匾,或土豪金色玻璃幕牆,下至中文字街名及廣告牌。相反同樣人數相當的印度人便較低調融入。筆者覺得這沒有對與錯,只是文化差異。華人化程度亦視乎該地方政府的開明程度,不少在社區規劃條例中便註明了必須維持原區設計風格。所以物以類聚,華人化社區並不是一朝一夕的。

華人化社區在熱門移民國家是常見的,美國加州,加拿大溫哥華,澳洲墨爾本和悉尼也有。另人聯想到的關鍵詞有,小香港、唐人街、方便、全中文溝通、抗拒融入等。

墨爾本的華人聚居社區包括Glen Waverley,Doncaster等。而華人化了的社區便有市中心唐人街一帶,及Box Hill。作為一個例子,本文討論聚焦Box Hill的公寓。

第一浪香港移民潮年代的Box Hill,即八十年代尾至九十年代中左右,筆者每天放學都會轉車經過。當時墨爾本很少公寓,大部分移民都住在獨立屋。Box Hill 當時雖然是火車大站,並滿佈唐人餐館及食材雜貨店,但香港人移民經濟條件較好,通常住在其他區,只是購物消費才去Box Hill。筆者主觀覺得原因是當時Box Hill 住屋通常又舊又欠維修,校區又未出名,所以被嫌棄。而且香港人之間羊群效應追逐所謂澳洲夢(Australian Dream),居所要大要有花園,即使後來適應不了打理工作。而且當年塞車程況沒有今天般差,所以大家只希望住近Box Hill,而不是住在其中。附近的Doncaster,Balwyn 等便很受香港人歡迎。

不過Box Hill 佔盡地利,社區配套好,在墨爾本人口快速增長(由八十年代不足三百萬至今天五百萬)的同時,怎會被用家及投資者忽視。加上該區物業多殘舊,地區政府樂見投資者更新活化舊屋,由設計以至增加居住密度規管都明顯相對很寛鬆。

根據2016年政府人口普查,Box Hill中國內地出生人口佔27%(香港出生的另外再佔3%),祖先是中國人的佔最大部分35%。不怪今天Box Hill住了很多中國人,而且社區外貌深度華人化。走進商場,大部分是服務華人口味的商鋪,就算大型澳洲品牌連鎖超市,貨品類別都為華人調整。周圍會聽到普通話,廣告招牌是簡體字。舊的房屋被高樓代替,高密度設計接近內地環境。不過又非常方便,大廈樓下,或只一兩條街之隔便是商店,更是電車,火車及巴士站交滙處。今天還有每日幾班特快列車由市中心,停Richmond一個站之後便飛站到Box Hill。如果是香港東涌綫,就接近由香港站直達青衣。

老移民聽見同是香港人今天買入Box Hill自住,「吓,大陸一樣喎!」這種負面感覺可能來自舊日Box Hill殘舊的印象,及在該區不再聽到廣東話的無奈。但對於今天準備移民的香港人,尤其習慣奔走中港兩地的,當然已經習以為常。

至於居住及社區環境像內地而不像澳洲,喜歡與否就見人見智。筆者一向提倡《剛移民到步先租屋安定下來》(見另文),了解澳洲之後才作置業決擇。不過每個移民都有自己困難及處境,難以一概而論。不過有幾種情況Box Hill可以是很適合的。

首先是喜歡高確定性的人。有些人去旅行喜歡探索,到步才安排住宿行程、但有些人卻喜歡參加遊行團,所有都安排好,食飯時間坐低有得食,點菜也不用。港式白話係「實食冇痴牙!」Box Hill 公寓住戶不用開車,在步程內有齊熟口熟面的生活所需。你喜歡吃廣東菜蒸游水魚一定買得到,不用捱老外炸雪藏魚柳。一句英文也不用說,就算教會,政府福利機構,托兒所,學校,以致圖書館也有華人員工。至於日後融入便可以睇餸食飯,自己控制進度,假以時日才離開安全網搬去典型澳洲社區。或永遠保留原狀,這是個人選擇。

另外一種是老人家,有時看見他們獨自拖著買餸籃,冒著寒風沿著冷青街道走去巴士站,撘車去逛街市,真是情何以堪。這是傳統澳洲低密度住宅區,新移民家庭中老人家不會開車,子女上班上學,悶了唯有自己出去。

住在高密度華人化社區中,街上有其它社區少見的:行人也。為了描寫深入,我故意在午間往Box Hill 某華人聚居的公寓樓下坐了半小時觀察。雖不至人來人往,但每分鐘也有行人經過,有的手持珍珠奶茶邊走邊啜,更多的是拿著買餸袋走過,又有送外賣的單車在街角隨時候命。對於一位一直住在香港的老人家,喜歡有「人氣」,正所謂嗌救命會有人聽到(雖然求救有更好方法)。閒時可以落街閒逛,累了可以坐下抽支煙,和路人搭訕聊一聊。

期望落差vs中伏

選不選擇華人化社區居住其實沒有必然答案。

重點是買家在知情的情況下做決定。如果華人化社區公寓真的較適合你,你並不需要理會其他香港移民的目光。同樣道理,你亦不需要因為一場搬到澳洲,而一定要買獨立屋或排屋居住。

要知情,除了最好親身來體驗一下之外,亦要了解社區的歴史和參考街坊消息。以上是我這位老街坊的主觀説法,你也應該聆聽其他人的版本。澳洲社區文化已經算是容易了解,因為只有兩百多年殖民歷史,相對英國歴史複雜程度便差天共地。

海外樓盤銷售手段中常見只放大某部份事實,但輕輕帶過其他觀點,尤其是本地人的睇法。買家如果了解不足便容易引致期望落差。最近樂見某地產公司請人拍片由物業位置開始,步行至區內各個地標設施及車站等,片中全程一刀不剪,讓遠在香港的朋友也可以了解更多。這算是好的轉變,比以前負責任,期待更多深入的介紹,筆者也會繼續花時間為大家分析。

投資回報

筆者於前文《墨爾本住屋市場獨立分析》就曾經分析,墨爾本公寓升值長期跑輸獨立屋,這亦包括華人化社區Box Hill。雖然長期得到華人用家支持,但如該區經紀口述,這些公寓租金回報相對獨立屋理想,但能賣出後賺錢的就少之又少。不過,不是所有買物業的人也緊張升值。筆者自己注重物業投資回報,但因寫網誌多了和讀者溝通,開始明白投資的選擇可以很多,買樓單純為安居樂業,並無不妥。

請留意準/新移民買樓的可能期望落差(之二):城市邊陲獨立屋。

後記:很久沒有寫地產物業及投資。雖然很費時,但希望今年寫多一點。

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Published by Lok

Middle-aged entrepreneur who is always looking for inspirations to create. 中年有機, 好戲在後頭! 小弟一把年齡,驚覺中年先有機,生活無可避免改變,現在誠實面對 。每日繼續打拼,尋找靈感,堅持去創造。

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