在澳洲買新舊樓之間的決擇和日常保養

無論是新移民或是買樓新手，通常會為選擇新樓還是舊樓去苦腦。簡單從經濟層面去看，新樓須可帶來即時的享受但買家要付出溢價及承受其後的貶值。而舊樓可給予増值的空間和機會，但過程繁瑣，成交前驗收又需要經驗。

香港新移民習慣居於公寓，對獨立屋或排屋（townhouse）保養，和舊樓的潛在問題一無所知，這些都是要處理的風險。除貶值問題之外，新樓建築商商譽，質素和用料參差，收樓時對執漏要求又屢見不負責任，所以亦非毫無問題。

舊樓的常見問題

一個建築物和人類的身體一樣，會隨著年齡不斷被消耗退化。就算是空置物業，也會飽受風雨侵蝕和蟲害。在香港的大型屋苑有業主立案法團所雇用的管理公司代為保養，包括在每月的管理費之中，但在澳洲這通常要業主親力親為處理。除非前業主做足定期所需的保養工作，以下列出購買舊屋可能遇到的問題和維修工作，當然每個人忍受能力，每個物業的情況也不同。

十年房屋可能出現的維修保養項目

1. 地毯大清洗或更換。
2. 木窗框番新。
3. 屋頂簷蓬及排水溝渠清理及維修。
4. 戶外木材建築大維修。

二十年房屋可能出現的維修保養項目

1. 更換廚房電器，爐具，廁所水龍頭，花灑等。
2. 冷氣及壓縮機，換雪種及喉管。
3. 更換更節能環保的暖爐和熱水爐。
4. 泳池水泵及沙缸。
5. 如果未更換，全屋LED燈膽，射燈。

三十年房屋可能出現的維修保養項目

樓齡三十年的房屋，大部分原來裝修及物料的使用壽命應該已完結。全面檢查之後應換則換，或者維修。

1. 屋頂，尤其是瓦頂，應該有不少已裂開的瓦片。需要徹底清洗，收補，甚至重鋪。今天這也是安裝太陽能板的好機會。
2. 內外牆番新油漆。
3. 窗框番新甚至更換。
4. 厠所，浴室及廚房重新裝修。
5. 主電箱檢查，更新保險絲斷路器，電錶。
6. 花園重新設計建造。
7. 更換邊界圍牆。

四十年房屋可能出現的維修保養項目

一間四十年的房屋必已達到拆卸重建的臨界點。除非一向保養得宜，否則除主結構之外也需要更換。另外在經濟上，整個建築物已經完全貶值，其價值其實是地價。如果一向保養不佳又決定保留，尤其是自主物業，建議拆剩主結構，更換所有水喉電線。因為當年的設計及建築標準一來無法滿足今天生活作風習慣，二來亦不會通過今天的安全及節能環保要求。

樁柱亦是困難之一，木材樁柱需要全部更換及做防白蟻工程。就算石屎樁柱亦可能有移位問題，需要重置，這視乎土質及排水能力。例如墨爾本西區不少地區遠古時代是河床，土質通常是粘土，會乾固裂開，增加樁柱移位風險。

另外石棉是四十年以上舊樓常見的用料，因為吸入微粒可以致癌症所以已經禁止使用。但民間曾經估算，墨爾本98%，悉尼52%的舊樓也有用石棉建材，通常用於天花板，外牆隔熱，廚房及廁所。澳洲對石棉的策略是傾向忍受，只避免其釋放飄於空氣之中。因石棉本身是較穩定的物料，除非被𠝹開，或鑽開石棉板產生微粒，否則相對上安全。所以舊樓房間天花板常見保留吊燈，並沒有換上時尚入牆射燈，電制開關也保留原來的。

如果因裝修要移除石棉，坊間有很多專業人士跟足環保條例處理，費用也算合理。經濟上，含有石棉的房屋價值亦不太受影響。有經驗的買家已會把處理成本計入，所以今天的成交價格已反映現實。

看見以上問題，讀者可能立刻付出溢價去購買新屋，但新屋又是否沒有問題呢？

樓花常見建築問題

大受歡迎的house and land套餐，通常是大型發展商的量產產品，流水式的建築過程，各個步驟施工可以各自為政，缺乏承擔溝通，所以其質素視乎地盤項目經理的本事和經驗，和發展商商譽及對問題的承擔。另外大發展商價低者得的採購原則亦間接造成質素可能強差人意。筆者曾目睹朋友入住半年後，建築商才完成處理所有問題。

小型建築商能提供較體貼的照顧服務，但現金流相對大發展商少，面對天災人禍，經濟困難的復元力較少。買家付出較高成本追求更多服務，非量產的個人風格設計，也要注意建築商的破產風險。解決方案是查清楚建築商專業登記及資格，和購買建築期保險。

驗樓

無論新樓或舊樓，驗樓成本及能力也是頭痛的問題。對於不少人買樓是人生中最大的投資，當然要驗清楚才心安理得。購買二手樓成交之前花錢驗樓，風險是被其他買家捷足先登，賠了夫人又折兵。一般驗樓師每次服務收費幾百澳元起，但只會實際上花半小時左右視察物業，很多結構上問題，或白蟻問題，也未必有足夠時間檢查清楚。正所謂一分錢一分貨，另外有經驗買家會自己目測收窄範圍，再請專家看清楚。

日常保養

保養房屋這頭生命體，對抗大自然威力破壞，和每日使用消耗，是一個一星期七天，全日二十四小時隨時候命的工作。對於在澳洲長大的人，這已經融入每天生活之中，但是對於新移民，這是一個艱辛的工作。以前週末消遣是行街食飯睇戲， 在澳洲可能完全是清潔保養工作。如果家人年紀老邁，或小朋友又年紀少未能幫忙，作為一家之主保養物業的時間可能比享受更多。

只要有氣有力，全家必須參與分擔責任。在澳洲自住房除了是一家人的安樂窩，大本營，更是未來的經濟保障和向上流的跳板。家中所有人要有付出，各自各做好自己崗位，不能對問題視而不見。

新移民欠缺所需技能，可上網看片學習，由簡單工作開始。複雜的項目可先請專人處理，在背後偷師。也不須被保養成本嚇怕，其實香港屋苑的管理費也不少。至於預算，假切一向保養得宜，筆者建議以自住房樓價的2%開始，多除少補。

• 1%作為council fees，排污費，保險，水電煤雜費等。
• 0.5%作為更換消耗品，請人做保養工作等。
• 0.5%作為小優化項目預算。這些是隨著科技進步和生活習慣改變的所需。

如果是投資物業，還有約1.5%的地稅（land tax）。

筆者認為必須經常保持物業在最佳狀態，有如女士養顏保青春。隨了日常生活質素，也可應付突如其來的賣樓需要。一間保養不佳的物業急讓一定賣不出好價錢，市場是最現實的。但也有其它方法的。

• 租屋住。在澳洲除了日常清潔打理，其它一切保養及其費用也由業主負責。
• 忍受，什麼也不做。有朝一日賣樓或重建才一炮過「還債」。花費當然較定期維持保養多，正所謂日久失修。但是你可以省下金錢時間去消遣娛樂，去旅行。

新樓及舊樓之間的選擇，和保養態度因人而異，並沒有一定的方程式。例如退休人士，或看重現金流的投資者便喜歡全新房屋。