雙校區 East Doncaster

原文喺小香港Whatsapp Group 15/02/2020 上載過。短短兩個幾月，世界已經經歷翻天覆地變化，加上五月中各位小六學生家長準備報名升中學，重新update再post。

係中國，傳播得最快，一定唔係CoVID-19，而係對教育嘅迷信。傳播途徑係人傳人，宿主係喺飲茶時高談闊論嘅家長。

唔計中國香港，世界數一數二（冇三）多華人嘅地方我都住過。無一幸免，中國人對校區嘅追求有如蜜蜂見蜜糖。喺open for inspection，見到準媽媽對住校區筍盤，雙眼發光。上次佢喺咁，應該係喺街度撞到吳彥祖。

呢個可能係國難問題，中國人生活坎坷多年，期望一朝翻身。我生於教師家庭，已經仙遊嘅老豆正係溫總話，「知識改變命運。」嘅一代。所以我當然係呢個遊戲一份子，而且係一個小學霸，眾家長垂涎欲滴嘅所謂名校，我都留過腳毛。名校對我幫助不少，但比到我嘅，同當初家長嘅期望，其實相差很大。呢個誤差源自對名校嘅不了解。

我廿幾年前幫住Kew啲有錢人補習，已經收A$60一小時。幸運我老豆個朵夠，有錢人又天生對幫到手嘅人有嗅覺，我搵到畢業旅行嘅盤川。連續四年幫十二班嘅同學做搶手敎考試，總算冇誤人子弟，起碼一個入醫，一個入law，一個engine 。當然之後洗手不幹。

就係呢啲經驗，見到好多家長只執著於硬件，講到尾只係一張證書。而好多時候呢張證書嘅入場卷，就係校區學位。最吊詭嘅係，呢啲家長重會出錢出力出時間，做埋教師個份，又補習又興趣班。所以名校區學校啲分點會唔高。

用投資角度睇，即係家長先當左條底褲買校區，再每月賣血幫個區增值，點會唔升。作為投資者，校區一定係考慮，就算你冇生子女。

不過迷信還迷信，家長投資觸角還是有的。只從錢銀同考試分數出發，校區政府學校比私校嘅分別係，子女畢業後你賣樓攞得番啲錢。私校呢，校董攞哂你啲血汗錢。

今天家長追求校區物業重唔夠，要雙校區先滿足。即係小學同中學都要係心儀嘅學校，缺一不可，一次搞掂十三年嘅需要。

投資校區物業我會揀一班尾，二班頭，有上升空間，樓價同考大學分都係，值搏率高。喺Melbourne 家長八掛流行榜數一數二爭崩頭嘅校區，例如Balwyn High, Glen Waverley 等，唔同佢癲啦。呢兩間學校校服重用孖襟校褸，同Melbourne High，私校等睇齊，真巴閉。

但喺守住內欄追貼入大直路嘅學校，可以一試（小弟曾經熱愛賽馬）。例如DGPS + EDSC 雙校區。DGPS以經係一缐，成間學校七成中國人，我又叫佢深圳international。EDSC相比Balwyn High，最多係一缐尾。你小朋友剛出世，今天買，到佢上中學時，EDSC應該坐隱一缐。始終中國人會額外補習硬谷。今天DGPS小學生，明日EDSC考高分。DGPS + EDSC 雙校區交叉感染區域，有好多三四十年舊樓，重幾好租㗎。雖然製造現金流不算最高，如有閒資land bank 左先，未來收成必可觀。

五月更新，三房以上，DGPS+EDSC 雙校區最平叫租$480，獨立屋，大路邊，三十年以上原裝裝修，662平米地，2017年高峯成交1.3M。今天貴租在於DGPS校區，因為收生相對少，校區更細。投資雙校區可用此區做膽，配EDSC校區。他朝EDSC發力追前，前境一流。

Sweet spot 我個人覺得係George St, Blackburn Rd 附近in zone 物業。呢一帶獨立屋樓齡較舊，一球至球二可能有商量。搵間光鮮少少嘅先放租或自住幾年，儲到錢再裝修擴建，甚至分契重建，贏學位又贏升值，不過頭幾年現金流麻麻。上面提過之出租物業正正就係George St，亦可分契，相信買家想法同我接近，先搵個租客幫手比利息。

1.3M以上買家可留意Serpells+EDSC雙校區。Serpells 同DGPS喺家長之間叮噹馬頭，各有擁躉。Serpells 較大學生更多。貴啲主因喺因為位處Templestowe 地大屋大。收租回報更低，但自住質素較好。曾經見過Serpells 範圍之外，只隔一個oval 球場，背靠公園網球場，1000平米，court 位尾，平地，可分契最少三間，半新裝修，上年叫1.5M。如果budget負擔得起，小朋友畢業之後，呢間屋呢塊地前景無可限量。

教育係澳洲第三大出口，CoVID-19 阻止十萬中國學生開學，可能就係咁部分人會戒掉迷信。嗱，我開門見山張我諗嘅講哂比大家聽啦。利申我有校區物業，重係行到返學個隻，雙校區。有一朝有家長接我貨，我抬佢價心安理得。

望子成龍？唔知得唔得，但係校區物業持有者銀包一定漲左。我相信我有生之年都係，冇中國人迷信，重有印度，東南亞。

最後請莘莘學子繼續努力，幫我荷包增值，多謝，哈利路亞。

後記：剛剛睇完Netflix 劇集Dracula。（小心劇透）原來吸血僵屍嘅知識同樣貌視乎被吸血者嘅質素。” You’re what you’ve eaten”。有啟發，的確朋友質素及良知影響仔女成長。令我考慮喺中學最後幾年，送仔女去私校讀吓，吸吓啲藍血人。

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